[克而瑞]萬(wàn)達(dá)商業(yè)：一場(chǎng)千億轉(zhuǎn)型的賭注

??8月27日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公布了上半年的業(yè)績(jī)情況。但從其成績(jī)單的數(shù)字來(lái)看，萬(wàn)達(dá)上半年的企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)較佳。但是從百貨、大歌星關(guān)店，電商高管離職，股價(jià)大幅下跌等事件中，我們還是對(duì)于萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型之路有幾點(diǎn)疑問(wèn)。

??■ 收入：更加注重租金的增長(zhǎng)

??今年首6月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)完 成銷(xiāo)售金額612.4億元，同比增長(zhǎng)10%，銷(xiāo)售金額約648萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)65.53%。從年初到年中，隨著市場(chǎng)情況的好轉(zhuǎn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的月度銷(xiāo)售金 額穩(wěn)步上升，但是和去年同期相比，增長(zhǎng)幅度一直不大。今年萬(wàn)達(dá)商業(yè)在開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售方面表現(xiàn)的較為平穩(wěn)。

??相對(duì)而言，萬(wàn)達(dá)商業(yè)目前更加看重租金收入的增長(zhǎng)。從今年租金的情況來(lái)看，上半年累計(jì)租金收入70.2億元，同比增長(zhǎng)33.3%，完成了上半年目標(biāo)的102%。和銷(xiāo)售金額相比，租金的增長(zhǎng)情況更為優(yōu)異。(注：租賃收入包括來(lái)自本公司物業(yè)及商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入)

??■ 盈利：物業(yè)銷(xiāo)售仍是主要收入來(lái)源

??從報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年 總收入308.94億元，同比增長(zhǎng)32.87%。核心溢利22.64億元，同比大幅增長(zhǎng)116.65%。毛利率44.31%，與去年同期基本持平。三費(fèi)費(fèi) 用率29.57%，同比下降了6.46個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于融資成本的降低，財(cái)務(wù)費(fèi)用率從去年上半年的16.43%下降到12.17%。總體來(lái)說(shuō)，上半年 的財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)優(yōu)良。

??收入結(jié)構(gòu)方面，上半年投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷(xiāo)售和酒店經(jīng)營(yíng)三大板塊，占比分別為20.54%、67.94%和7.23%，其中物業(yè)銷(xiāo)售的占比雖然和2014年的85%相比有較大幅度的降低，但仍是主要收入來(lái)源。并且萬(wàn)達(dá)商業(yè)自己也聲稱，未來(lái)三年物業(yè)銷(xiāo)售都依舊是收入重點(diǎn)，目前公司還有7000億的可售貨值。

??■ 疑問(wèn)：“穩(wěn)賺一號(hào)”真的穩(wěn)賺么

??萬(wàn)達(dá)6月聯(lián)手快錢(qián)推出了金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)”，該產(chǎn)品以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，募集資金將直接投向各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)，投資人則獲得這些廣場(chǎng)的收益權(quán)，享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值雙重回報(bào)，預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上，并且投資門(mén)檻起始投資金額僅為1000元。

??6月12日“穩(wěn)賺一號(hào)”正式上線后，順利完成了50億元的資金籌集，其中5億元面向個(gè)人投資者發(fā)售，線上認(rèn)購(gòu)超額多倍；面向機(jī)構(gòu)投資者的45億元額度，3日之內(nèi)也被搶光。

??但是我們認(rèn)為萬(wàn)達(dá)要實(shí)現(xiàn)如此高的回報(bào)率實(shí)則困難：首先，隨著市場(chǎng)上越來(lái)越多創(chuàng)新業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體出現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，而百貨和大歌星的關(guān)店更是讓人對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)占有率感到擔(dān)憂；其次，萬(wàn)達(dá)將進(jìn)入越來(lái)越多的三四線城市，而中小城市的消費(fèi)水平增長(zhǎng)緩慢，萬(wàn)達(dá)在這些城市的盈利空間有限；最后，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃到2025年建成1000個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，但是當(dāng)前全國(guó)商業(yè)過(guò)剩是不可忽略的事實(shí)，尤其是西南地區(qū)，而四川省卻是萬(wàn)達(dá)投資金額最多的省份之一，巨大的投資能否換來(lái)相應(yīng)的回報(bào)難以確定?？偠灾?，以目前商業(yè)市場(chǎng)的狀況以及萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)能力來(lái)看，想要兌現(xiàn)回報(bào)還是有很大壓力的。

??■ 收縮：萬(wàn)達(dá)百貨和大歌星相繼落幕

??相比今年新發(fā)展起來(lái)的業(yè)務(wù)，兩個(gè)傳統(tǒng)板塊萬(wàn)達(dá)百貨和大歌星的落幕更加引人注目。

??萬(wàn)達(dá)百貨從今年年初開(kāi)始 進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整：對(duì)于適合大型零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將選擇完全保留，或是壓縮部分經(jīng)營(yíng)面積；對(duì)于不適合大型零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將對(duì)原百貨的經(jīng) 營(yíng)區(qū)域進(jìn)行重新劃分，引進(jìn)更適合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)需要的業(yè)態(tài)。7月，濟(jì)南、唐山、江門(mén)、溫州、沈陽(yáng)及湖北荊州等多個(gè)地區(qū)嚴(yán)重虧損的門(mén)店已經(jīng)關(guān)閉。

??大歌星目前則已經(jīng)全盤(pán)關(guān)閉：2014年9月，萬(wàn)達(dá)的13加大歌星就因經(jīng)營(yíng)不善而關(guān)店；到了今年7月，大歌星旗下的80多家門(mén)店已經(jīng)全面退出KTV領(lǐng)域，或被轉(zhuǎn)讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)。

??作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一直以來(lái)的配套，人們?cè)缫蚜?xí)慣了一走進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就能看到它們的存在，而今年萬(wàn)達(dá)斷然宣判了它們的死刑，主要也是考慮到集團(tuán)的未來(lái)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率不斷下降，萬(wàn)達(dá)從去年開(kāi)始就提出了要走輕資產(chǎn)路線。但是對(duì)于目前的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，“去地產(chǎn)化”的過(guò)程無(wú)疑是在削弱它原本的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而新的業(yè)務(wù)發(fā)展還處于起步階段，需要消耗大量的資金，因此對(duì)于百貨和大歌星，原來(lái)的萬(wàn)達(dá)或許會(huì)選擇繼續(xù)養(yǎng)著，今天的萬(wàn)達(dá)對(duì)于沒(méi)有盈利希望的板塊必須要狠心拋棄。

??■ 痛點(diǎn)：從出生到成長(zhǎng)都將歷經(jīng)辛苦的飛凡網(wǎng)

??從“騰百萬(wàn)”到“萬(wàn)匯 網(wǎng)”再到“飛凡網(wǎng)”，萬(wàn)達(dá)在電商這條路上走的頗為艱難。今年7月31日，受到萬(wàn)眾矚目的“飛凡網(wǎng)”終于正式上線了。飛凡網(wǎng)和傳統(tǒng)電商最大的不同，是可以實(shí) 現(xiàn)線上線下的聯(lián)通，比如購(gòu)物支付、停車(chē)查看、餐飲訂位等。北京通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是飛凡APP的第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，據(jù)悉，從7月31日至8月2日，飛凡APP下載 量達(dá)到了8.74萬(wàn)，交易4.89萬(wàn)筆，售出商品約6萬(wàn)件，單日銷(xiāo)售額超過(guò)1000萬(wàn)。但在用戶體驗(yàn)方面，被萬(wàn)達(dá)寄予厚望的飛凡網(wǎng)目前還具有諸多的不足之 處：

??第一，實(shí)用性不足；比如商品雖然可以在線下單，但不提供上門(mén)配送服務(wù)；再比如APP里可以找到萬(wàn)達(dá)院線的信息，但是不能買(mǎi)票。僅提供商戶信息對(duì)于消費(fèi)者的意義不大，他們更需要的是能夠享受電商帶來(lái)的快捷和便利。第二，目前合作商家較少，提供的服務(wù)價(jià)格也缺乏優(yōu)勢(shì)；天貓、京東為了搶占更多的市場(chǎng)份額，頻繁推出大型的促銷(xiāo)活動(dòng)。和實(shí)體店相差無(wú)幾的價(jià)格在對(duì)手眾多的電商市場(chǎng)上是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的。第三，使用范圍僅限于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，不利于推廣傳播；雖然萬(wàn)達(dá)宣稱APP可以聯(lián)動(dòng)全國(guó)一百多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但是對(duì)于某個(gè)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他的生活通常只限定在一個(gè)城市內(nèi)，聯(lián)通全國(guó)對(duì)他而言意義不大。相比，阿里的“喵街”則是可以聯(lián)動(dòng)一個(gè)城市內(nèi)的多個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，這對(duì)于消費(fèi)者而言實(shí)用性更強(qiáng)。

??總體而言，雖然萬(wàn)達(dá)在電 商上已經(jīng)付出了巨大的投資，但是在群眾只知道淘寶和京東的今天，萬(wàn)達(dá)想在市場(chǎng)上插一腳難度較大。從網(wǎng)站難產(chǎn)近一年才誕生就可以看出，飛凡網(wǎng)的推廣注定是一 件難事，此外今年6月4日，媒體爆出了第二任CEO董策離職的消息，高管團(tuán)隊(duì)的人事變動(dòng)聲音不斷更是讓萬(wàn)達(dá)電商的未來(lái)顯得愈加徘徊。

??■ 心結(jié)：想要提升股價(jià)，萬(wàn)達(dá)還要做好這么幾件事

??8月18日，萬(wàn)達(dá)宣布回 歸A股的方案已經(jīng)被董事會(huì)通過(guò)。萬(wàn)達(dá)想要回歸A股，其主要原因是在于股價(jià)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)在港股的價(jià)格一直都沒(méi)什么增長(zhǎng)，8月24日更是出現(xiàn)了自上市以來(lái)的最大 跌幅，約17%。海外投資人普遍不看好萬(wàn)達(dá)的新模式和新業(yè)務(wù)，而萬(wàn)達(dá)認(rèn)為，內(nèi)地投資人能夠比海外投資人更清楚的認(rèn)識(shí)萬(wàn)達(dá)的價(jià)值所在。但是，A股目前正在去 杠桿去泡沫，內(nèi)地投資人的接受程度雖然更寬，但并不意味著他們就會(huì)全盤(pán)買(mǎi)單。我們認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)想要提升股價(jià)，還應(yīng)該做好這么幾件事：

??第一，繼續(xù)增加租金收入占比。萬(wàn)達(dá)雖然提出了輕資產(chǎn)道路，但是以現(xiàn)狀來(lái)看，主要的收入來(lái)源還是房屋銷(xiāo)售，萬(wàn)達(dá)依然是一家房地產(chǎn)公司。如果租賃收入在總收入重點(diǎn)占比仍舊不是主體，那么所謂的“去地產(chǎn)化”就是一句空話。

??第二，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。而萬(wàn)達(dá)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式目前還停留在前幾年的狀態(tài)，相比大悅城等缺乏業(yè)態(tài)創(chuàng)新。萬(wàn)達(dá)當(dāng)前的業(yè)態(tài)在三四線或許還有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但是一二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)出了一批具有創(chuàng)新精神的商業(yè)綜合體，萬(wàn)達(dá)若不能及時(shí)調(diào)整，將面臨著市場(chǎng)占有率下降的危機(jī)。

??第三，讓新業(yè)務(wù)拿出一些成績(jī)。萬(wàn)達(dá)或許認(rèn)為自己是四大業(yè)務(wù)板塊并進(jìn)，但是在外界看來(lái)，萬(wàn)達(dá)還和以前一樣，除了商業(yè)廣場(chǎng)外什么都沒(méi)有。電商和文旅目前都還沒(méi)有什么成績(jī)可言：飛凡網(wǎng)還在起步推廣階段；而文旅板塊，從目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的武漢和長(zhǎng)白山項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況來(lái)看，在市場(chǎng)上的反應(yīng)都很一般。沒(méi)有業(yè)績(jī)，萬(wàn)達(dá)宏偉的未來(lái)只存在于王健林的演講中。

??我們總是一遍又一遍的聽(tīng) 萬(wàn)達(dá)說(shuō)著它的野心，到某年電商會(huì)有多少會(huì)員，到某年會(huì)超越迪士尼，到某年會(huì)成為世界最大的企業(yè)之一。但是，今年關(guān)于萬(wàn)達(dá)的新聞卻常常是百貨壓縮面積、電商 高管離職、寶貝王策略調(diào)整等。十年前，當(dāng)我們還不知道萬(wàn)達(dá)是一家怎樣的企業(yè)的時(shí)候，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就開(kāi)遍了每一座城市；而現(xiàn)在，我們都知道萬(wàn)達(dá)是一個(gè)強(qiáng)大的企業(yè) 并給予它足夠的期望，但是它每一次發(fā)出的言論卻總是和它的業(yè)績(jī)并不那么契合。或許，現(xiàn)在的萬(wàn)達(dá)真的應(yīng)該靜下心來(lái)認(rèn)真做出一番成績(jī)了。