[克而瑞]ICPARK？圍觀花樣年如何玩轉(zhuǎn)聯(lián)合辦公

??10月15日上午，國(guó)家集成電路設(shè)計(jì)深圳產(chǎn)業(yè)化基地安博園--ICPARK舉行了隆重的開(kāi)園儀式。作為花樣年創(chuàng)客空間--花創(chuàng)WEWORTH在深圳的首個(gè)落地項(xiàng)目，該園區(qū)以"互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)投"為特色，通過(guò)各種資源和要素整合為入駐企業(yè)提供創(chuàng)投服務(wù)，除了基礎(chǔ)設(shè)施和配套的創(chuàng)業(yè)咨詢外，還包括以物業(yè)使用權(quán)置換股權(quán)的孵化器模式來(lái)扶持創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

??事實(shí)上，早在9月9日花樣年董事局主席潘軍就曾在戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上高調(diào)推出為WEWORTH模式，并稱要重點(diǎn)打造三大模塊：一是由花創(chuàng)咖啡、花樣創(chuàng)客、花創(chuàng)基金組成的花創(chuàng)空間(WEMAKER)，旨在打造初級(jí)孵化器，滿足創(chuàng)業(yè)剛需客戶；二是由聯(lián)合辦公、小企業(yè)總部組成的花創(chuàng)聯(lián)合(WEWORK)，主要為改善型客戶提供甲級(jí)柔性辦公；三是由青年公寓、芝麻唐商業(yè)等組成的花創(chuàng)社區(qū)(WELINK)，三者將形成集工作、生活、休閑于一體的園區(qū)生態(tài)圈。

??如果當(dāng)時(shí)還只算設(shè)想的話，隨著ICPARK項(xiàng)目的落地，我們看到了花樣年WEWORTH模式的雛形，并且據(jù)官方資料顯示， 2015年其在深圳打造的項(xiàng)目還包括樂(lè)年廣場(chǎng)(健康配套產(chǎn)業(yè)社區(qū))、自貿(mào)區(qū)項(xiàng)目(互聯(lián)網(wǎng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū))和深圳梅林項(xiàng)目(電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū))，樂(lè)年廣場(chǎng)也將于 今年12月正式啟動(dòng)招商。雖然起步較晚，但不得不說(shuō)，花樣年此次進(jìn)軍聯(lián)合辦公市場(chǎng)可謂有備而來(lái)。

??產(chǎn)品：空間+服務(wù)+創(chuàng)投，產(chǎn)業(yè)園3.0+模式打造創(chuàng)業(yè)新平臺(tái)

??據(jù)花樣年年報(bào)可知，此次推出的ICPARK(即安博園)項(xiàng)目一期為公司全資控股，已于2013年完工，總建筑面積為3.44萬(wàn)平米；二期公司占比為61%，于2014年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2016年完工，總建面積達(dá)8.54萬(wàn)平米。

??據(jù)了解，ICPARK為3.0+產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而3.0+則具體包含三個(gè)維度：空間、服務(wù)及創(chuàng)投，下面我們將從這三大維度來(lái)具體解析：

??一是空間：ICPARK在園區(qū)功能定位上旨在打造集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商務(wù)辦公、商業(yè)社區(qū)于一體的國(guó)家級(jí)IC產(chǎn)業(yè)基 地。故而豐富了產(chǎn)品線以滿足不同客群的需求，包含了31-53㎡精裝小空間、75-130㎡全景商務(wù)辦公空間及250-1500㎡獨(dú)立IC設(shè)計(jì)總部空間； 并融合了眾創(chuàng)空間、企業(yè)公社、聯(lián)合辦公等多種辦公形態(tài)，來(lái)構(gòu)建園區(qū)價(jià)值鏈和生態(tài)圈。且ICPARK院落式的設(shè)計(jì)風(fēng)格有利于良好創(chuàng)業(yè)交流氛圍的構(gòu)建。

??二是服務(wù)：除了基礎(chǔ)的辦公服務(wù)之外，園區(qū)針對(duì)初創(chuàng)企業(yè)還提供創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師服務(wù)，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行方向指導(dǎo)；另外配設(shè)了三番哥咖啡，為園區(qū)企業(yè)提供技術(shù)交流與資本對(duì)接的開(kāi)放平臺(tái)。

??三是創(chuàng)投：花樣年以ICPARK作為一個(gè)孵化器平臺(tái)，同時(shí)對(duì)接兩方的資源：一方面連接創(chuàng)業(yè)者，目前已與創(chuàng)新谷、創(chuàng)客空間、安博電子等擁有優(yōu)秀資源的企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，目的在于構(gòu)建渠道，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)輸入高質(zhì)量的項(xiàng)目；另一方面連接金融資本，引入合和年、虎童基金都是為了解決企業(yè)從入孵到成長(zhǎng)最后到IPO的全程金融服務(wù)。

??基于以上三方面，我們可以看出，花樣年的WEWORTH產(chǎn)品線與彩生活、美易家的思路可謂是一脈相承，都是在強(qiáng)調(diào)服務(wù)和平臺(tái)的構(gòu)建，利用社區(qū)O2O垂直應(yīng)用運(yùn)營(yíng)不斷地為自身的發(fā)展注入新的活力。

??優(yōu)勢(shì)：依托城市的創(chuàng)業(yè)氛圍，八大業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

??自2014年6月，花樣年分拆彩生活成功上市以來(lái)，其在服務(wù)上的創(chuàng)新就一直未停下腳步，解放區(qū)、美易家等新模式的推出都受到了廣泛關(guān)注，此次殺入聯(lián)合辦公市場(chǎng)，是為了賺眼球？還是基于市場(chǎng)的理性判斷？據(jù)我們推測(cè)，可能是基于以下三點(diǎn)考量：

??一是商辦物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的情況，為市場(chǎng)帶來(lái)了新機(jī)會(huì)。商辦物業(yè)是隨著2010年國(guó)家對(duì)大部分重點(diǎn)城市 出臺(tái)“商品房限購(gòu)”政策后，才受到開(kāi)發(fā)商關(guān)注的。早期房企為追求短期內(nèi)的盈利，往往以出售代替自營(yíng)，短時(shí)間內(nèi)大體量商辦項(xiàng)目入市，多數(shù)城市陷入供過(guò)于求的 狀況，且由于建設(shè)與運(yùn)營(yíng)脫軌，后期很多商辦項(xiàng)目銷售不暢，出租情況堪憂。市場(chǎng)的瓶頸對(duì)于有心的開(kāi)發(fā)商而言也意味著新的機(jī)會(huì)， 在此大背景下，許多創(chuàng)新的聯(lián)合辦公產(chǎn)品紛紛入市，花樣年的WEWORTH產(chǎn)品也是在這一背景下應(yīng)運(yùn)而生。

??二是深圳是花樣年大本營(yíng)且具備良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，本土優(yōu)勢(shì)明顯。就歷史淵源而言，深圳是一座擁有創(chuàng)新基因的城 市，早在今年6月份，就曾出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)創(chuàng)客發(fā)展的若干措施(試行)》和《促進(jìn)創(chuàng)客發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃(2015~2017年)》，設(shè)立2億元?jiǎng)?chuàng)客專項(xiàng)資 金，對(duì)創(chuàng)客空間、創(chuàng)客項(xiàng)目、創(chuàng)客服務(wù)、成果轉(zhuǎn)化和創(chuàng)客活動(dòng)予以支持。而其作為花樣年的大本營(yíng)，公司的政府資源優(yōu)勢(shì)、良好的口碑效應(yīng)自是不言而喻，相較于深 圳的其他聯(lián)合辦公產(chǎn)品，這也是無(wú)形的優(yōu)勢(shì)。

??三是相比于同質(zhì)化的聯(lián)合辦公產(chǎn)品，旗下八大業(yè)務(wù)資源共享可達(dá)成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。如今聯(lián)合辦公市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)可謂 激烈，除了花樣年ICPARK外，毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)、萬(wàn)科云工坊、SOHO3Q等項(xiàng)目都開(kāi)展得有聲有色，且服務(wù)類似，都在瓜分著已有的市場(chǎng)份額?；幽甑? 最大特色在于可借助其旗下的八大板塊(社區(qū)金融服務(wù)、彩生活住宅社區(qū)服務(wù)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、國(guó)際商務(wù)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育 產(chǎn)業(yè))共享客戶資源，一方面聯(lián)合辦公領(lǐng)域的拓展是其商業(yè)管理領(lǐng)域的功能延伸，符合其社區(qū)服務(wù)商的定位，是對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)的逐步完善；另一方面因產(chǎn)業(yè)聚集的人群 也將為其住宅銷售、文旅服務(wù)帶來(lái)新的商機(jī)。

??挑戰(zhàn)：面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，渠道構(gòu)建與盈利模式是致勝關(guān)鍵

??雖然花樣年的聯(lián)合辦公可借助母公司其他版塊的營(yíng)銷渠道、客戶資源打響知名度，但無(wú)法逃避的是，在政策的支持下，聯(lián)合辦公類產(chǎn)品必將如雨后春筍般層出不窮。在我們看來(lái)，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，至少要具備以下三點(diǎn)：

??一是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與聯(lián)合辦公相結(jié)合的設(shè)計(jì)，競(jìng)爭(zhēng)力為基于共享經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的互利共贏。因而園區(qū)的主題選擇和服務(wù)內(nèi)容將直接決定對(duì)目標(biāo)客群的吸引力，產(chǎn)品的前期定位也變得尤為重要。若是可以與地方政府合作，引入受到扶持或鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必會(huì)對(duì)后期園區(qū)氛圍構(gòu)建和產(chǎn)品推廣帶來(lái)裨益。

??二是渠道優(yōu)勢(shì)。園區(qū)主題確定后，導(dǎo)入高質(zhì)量的初創(chuàng)企業(yè)，增加孵化成功的概率是開(kāi)發(fā)商成敗的關(guān)鍵因素。參照花樣年模式，與一些擁有資源的孵化企業(yè)達(dá)成合作不失為一種捷徑，相比于傳統(tǒng)的自主招商，不僅成本降低，而且更有利于實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。

??三是盈利模式。目前聯(lián)合辦公的主要盈利模式為收取基礎(chǔ)的物業(yè)費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)用。我們認(rèn)為，僅依靠這些費(fèi)用基本可以維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，但聯(lián)合辦公的商機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，之后的勝者勢(shì)必屬于懂得挖掘客戶的潛在價(jià)值，并帶來(lái)更多服務(wù)可能的企業(yè)。