[克而瑞]陽光城進(jìn)軍長租公寓 萬科要做15萬套！

??近日，陽光城旗下MODO項目和寓見公寓簽署協(xié)議，雙方將在長租公寓領(lǐng)域展開合作：陽光城將負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和項目管理，包括售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約到售后的維修、保潔、換房等提供一站式服務(wù)。

??一貫以新房銷售為主的陽光城，主動牽手寓見進(jìn)入長租業(yè)務(wù)，我們認(rèn)為主要有以下四點原因：

??1、借勢營銷，為開盤做準(zhǔn)備。陽光城和寓見合作的項目為陽光城?MODO，該項目計劃將于11月開盤，目前為項目蓄客的時間。借此次合作，陽光城有望增加項目曝光度，間接助推銷售。對于投資型購房者而言，寓見的加入將有利后期運(yùn)營，收益也更有保障，吸引力加強(qiáng)。而服務(wù)帶來的溢價空間也將對此次項目的開盤定價起到積極的影響。

??2、為后期的商業(yè)發(fā)展集聚人氣。由寓見管理的項目交房入住后，凡是有房源從自住轉(zhuǎn)入租賃，都能第一時間呈現(xiàn)在寓見的線上平臺，減少整體空置率，而陽光城?MODO項目的商業(yè)也將受益于長期穩(wěn)定的租住群體。

??3、即便銷售不利，也可靠租金反哺。陽光城?MODO項目位于地鐵二號線唐鎮(zhèn)站，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多，租房需求大。若陽光城?MODO銷售未達(dá)預(yù)期，可將房源提供給寓見平臺招租，獲得租金分成，亦可降低銷售不利帶來的資金問題的影響。

??4、從MODO到多項目推廣。陽光城和寓見的合作是互惠互利的，未來陽光城可在更多的項目引入寓見公寓，促進(jìn)新盤銷售，降低尾盤去化難度。

??事實上，陽光城和寓見公寓的合作并非房企首次涉足長租公寓業(yè)務(wù)，凱德、萬科、招商等企業(yè)均有不同模式的項目。

??凱德雅詩閣：成熟高端長租公寓

??凱德是較早從事長租公寓業(yè)務(wù)的房企之一，模式發(fā)展較為成熟，旗下自有服務(wù)公寓“雅詩閣”早在1984年便已推出。目前雅詩閣旗下有三條產(chǎn)品線， 雅詩閣、馨樂庭以及盛捷：雅詩閣主要面向高端人群，馨樂庭、盛捷則應(yīng)對中低端需求，但整體租金起點高，以位于上海浦東金橋的馨樂庭碧云服務(wù)公寓為例，一房 的月租金價格已達(dá)12000元。

??擴(kuò)張方式上，雅詩閣采取輕資產(chǎn)模式，依托設(shè)立的雅詩閣公寓信托進(jìn)行項目收購，由于租金收入穩(wěn)固增長，信托表現(xiàn)也較為穩(wěn)定，每股派息從2009年的7.3新幣增長至2014年的8.4新幣。

??但從目前來看，國內(nèi)較火爆的長租公寓大部分針對的是中低端需求，陽光城、you+公寓、鏈家自如公寓等均不適合凱德模式。

??萬科驛：在低端需求領(lǐng)域角逐

??2015年中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科首次提出了“萬科驛”概念，即進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域，從模式上看近似于低配版的凱德雅詩閣。

??萬科驛的房源主要來自自有項目和租賃其它項目，改造后對外出租，客群主要為年輕人，服務(wù)提供方萬科驛將篩選承租人，保證租客素質(zhì)。月租金價格在1200-1800元不等，對于剛起步的年輕人而言尚可接受。目前，萬科已開業(yè)和籌備開業(yè)的萬科驛項目有9個,可提供近1萬間公寓。對于未來的發(fā)展，萬科計劃到2017年提供15萬間萬科驛，同時將采取輕資產(chǎn)的模式，將這塊業(yè)務(wù)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

??萬科驛的優(yōu)點在于房源獲取成本低、租金低和以及能夠滿足當(dāng)下年輕人的社交需求，但同時也面臨著回報周期長的問題，這也是目前大部分涉足長租公寓的房企須解決的。因此萬科才考慮通過資產(chǎn)證券化提早獲得資金回流減輕壓力，或用于進(jìn)一步擴(kuò)張，推進(jìn)萬科驛的發(fā)展。

??招商壹間公寓：為國企改革提供參考

??壹間公寓原名檳榔園，為蛇口工業(yè)區(qū)早期引進(jìn)的“三來一補(bǔ)”產(chǎn)業(yè)的宿舍配套。隨著蛇口工業(yè)區(qū)的發(fā)展，原來的宿舍配套已不能滿足居住需求，招商由此對原有小區(qū)進(jìn)行升級改造，變身為現(xiàn)在的壹間公寓。

??目前，壹間公寓的產(chǎn)品主要包括“精品公寓”與“服務(wù)式公寓”兩大類，前者偏重高端人群，后者傾向于中等收入的白領(lǐng)人群。

??未來，壹間公寓將形成4條產(chǎn)品線：一是滿足剛畢業(yè)學(xué)生、新員工的人才公寓；二是滿足工作5年以后，具有一定收入、對生活品質(zhì)有一定要求的精品公寓；三是滿足外籍單身或小家庭的小型服務(wù)公寓；四是滿足外籍中高層家庭戶的服務(wù)公寓，基本覆蓋了所有的租房人群。

??對于一些國企而言，招商模式有著較好的借鑒意義，能夠盤活企業(yè)的閑置或老舊資產(chǎn)。

??在爭先恐后涉足長租公寓的背后，是房企對年輕市場的提前布局和看好，以及對開發(fā)銷售以外業(yè)務(wù)的積極嘗試。

??1、市場需求：對于剛工作的年輕人，現(xiàn)在的租房價格并不便宜，而且租住的環(huán)境差，找到環(huán)境和價格雙優(yōu)的房源太難；而優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)或外國人士較為親睞優(yōu)質(zhì)的長租公寓，需求擺在面前，房企豈有不做之理。

??2、企業(yè)需求：通過租賃的形式，房企能夠有效地實現(xiàn)存量房的去化，此外對于國企一類有存量資產(chǎn)閑置的，通過租賃形式帶來收益亦是一種有效的盤活資產(chǎn)手段。

??3、發(fā)展?jié)摿Γ洪L租公寓符合當(dāng)下房企輕資產(chǎn)化運(yùn)營的戰(zhàn)略需求，房企在長租業(yè)務(wù)上更多的是管理投入。另一方面穩(wěn)定的租金收入帶來可觀的現(xiàn)金流，較易實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)資本運(yùn)作。