[克而瑞]中交助力 綠城融資出新招

??2015年10月29日，綠城中國(guó)公布，附屬公司海南綠城、青島綠城分別與股東中交集團(tuán)旗下中交建融租賃訂立售后回租協(xié)議，均為期32個(gè)月，分別涉 資2.79億元人民幣(下同)、1.03億元，其后，海南綠城須繳付3.02億元的租賃費(fèi)用，青島綠城需繳付1.12億元的租賃費(fèi)用，分五期等額繳付。

??由于租賃到期后，綠城中國(guó)只需要象征性地付給中交建融租賃100元進(jìn)行融資資產(chǎn)的回購(gòu)，根據(jù)租賃資產(chǎn)出售給中交建融的價(jià)格及綠城支付的租賃代價(jià)，我們估算出本次融資租賃的內(nèi)部收益率為2.76%，年化租息率5.18%，且計(jì)入了增值稅(一般增值稅對(duì)資金成本有較大影響)。該利率水平不僅低于綠城2015年中期的平均融資成本7.5%，也低于一般融資租賃的年租息率。

??舉可比案例來(lái)說(shuō)，2015年9月23日，越秀地產(chǎn)間接全資附屬公司杭州越秀與廣州越秀融資租賃有限公司(廣州融資)訂立總額5億元的售后回租合同，雖然廣州融資是越秀集團(tuán)旗下全資子公司，不過(guò)年租息率也達(dá)到了6.19%，且額外收取了1500萬(wàn)元的咨詢費(fèi)。

??本次綠城的融資額不大，但釋放出中交堅(jiān)決大力支持綠城發(fā)展的信號(hào)。2015年10月，綠城在面對(duì)投資者的交流會(huì)中指出，通過(guò)整合，中交旗下已經(jīng)形成了綠城中國(guó)、中交房地產(chǎn)、中交海外房地產(chǎn)三個(gè)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。目前，綠城已經(jīng)納入中交的管控體系，作為中交旗下最有價(jià)值的地產(chǎn)品牌，將會(huì)獲得來(lái)自中交更多支持。

??事實(shí)上，中交入主綠城后，已經(jīng)對(duì)綠城的財(cái)務(wù)改善提供較多的支持。2015年8月，綠城完成了2018年到 期、年利率8.50%的7億美元優(yōu)先票據(jù)(交換比例19.86%)，及2019年到期、年利率8.0%的5億美元優(yōu)先票據(jù)(交換比例52.69%)的部分 交換，為交換而發(fā)行的新票據(jù)的利率僅有5.875%。此外，也完成了對(duì)人民幣25億元2016年到期票據(jù)和舊美元票據(jù)條款修改的同意征求。在交換完境外票 據(jù)后，綠城又于8月28日和9月17日分別完成了共70億元的境內(nèi)公司債的發(fā)行。

??經(jīng)過(guò)票據(jù)交換和公司債發(fā)行，有效降低了綠城的平均資金成本。此前，中交對(duì)于綠城發(fā)債方面的支持更多來(lái)自信用背書，而本次售后回租，中交則直接動(dòng)用了旗下的融資租賃公司提供融資服務(wù)，可見(jiàn)雙方的合作正在深化，中交的支持力度正在加強(qiáng)。

??不過(guò)，值得注意是的，由于《融資租賃法》遲遲未出臺(tái)，融資租賃在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域尚屬于模糊地帶，因此綠城和越秀的融資租賃案例中所涉及的租賃資產(chǎn)均不是房地產(chǎn)資產(chǎn)。杭州越秀的租賃資產(chǎn)為電機(jī)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、工程設(shè)備等固定資產(chǎn)；而海南綠城和青島綠城的租賃資產(chǎn)則為相關(guān)酒店和住宅運(yùn)營(yíng)涉及的家具及設(shè)備。本次通過(guò)售后回租方式進(jìn)行融資頗有試水的意味，未來(lái)如果融資租賃向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)放，中交對(duì)綠城的融資支持將有更多的空間。