[克而瑞]賣~賣~賣~”中型房企的出路在哪里？

??近期，中渝置地(以下簡(jiǎn)稱“中渝“)發(fā)布公告，稱其欲向恒大地產(chǎn)出售重慶市發(fā)展中項(xiàng)目御龍?zhí)旆宓?5%權(quán)益及應(yīng)收借款，總代價(jià)約為17.5億元。這 已是中渝2015年以來第三次變賣資產(chǎn)，累計(jì)出售總額已達(dá)93.5億元；雖然2009年以來其一直都有出售資產(chǎn)的情況，但主要還是以變賣項(xiàng)目的部分股權(quán)， 將資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕為主，且涉及金額一般都不大，而今年如此高頻次大金額的交易實(shí)屬罕見。也正因如此，中渝這家企業(yè)被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。

??中渝2015年的資產(chǎn)出售涉及的項(xiàng)目分布在重慶、貴陽、成都三地(項(xiàng)目明細(xì)詳見文末附表)，總建筑面積達(dá)877.4萬平方米(權(quán)益建筑面積為 634.3萬平方米)。從其2014年的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，中渝目前的總土地儲(chǔ)備也僅有1234.4萬平米，且主要分布在重慶、貴陽、成都和西安。由此我們可 以看出，這三次交易變賣掉71%的土儲(chǔ)絕非單純調(diào)整城市布局那么簡(jiǎn)單。

??扒一扒其大賣資產(chǎn)的動(dòng)因，主要是以下三方面：

??直接動(dòng)因：企業(yè)面臨部分區(qū)域盈利空間收窄和土儲(chǔ)分布較多的窘境

??從中渝年報(bào)中按區(qū)域劃分的平均售價(jià)明細(xì)來看，重慶和貴陽兩地的銷售均價(jià)都有了明顯下滑，幅度均在大于15%；而與之形成鮮明對(duì)比的是，2014年中渝在重慶的土儲(chǔ)占比在一半以上， 貴陽緊隨其后，占比也達(dá)到了26%。一邊是市場(chǎng)不景氣帶來盈利空間的收窄，另一邊是土儲(chǔ)分布較多引發(fā)的去化難，中渝若不及時(shí)采取措施，面臨的將是“蠟燭兩 頭燒”的窘境。雖然政府也在不斷出臺(tái)有利政策，但可以預(yù)見的是，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于從事傳統(tǒng)開發(fā)的中型房企而言已是機(jī)會(huì)有限。在此時(shí)選擇變賣資產(chǎn)，將原 有的開發(fā)-銷售-回款模式變?yōu)橘嵢⊥恋夭顑r(jià)的投資行為，不失為一種明智的選擇。

??內(nèi)在動(dòng)因：債務(wù)壓力較大和合約銷售下降，難以維系長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

??從中渝2014年和2015年中期的債務(wù)比較中，我們可以發(fā)現(xiàn)，其短期有息負(fù)債由2014年的41.5億元上升至2015年中期57.3億元， 上漲幅度達(dá)38%；與之形成鮮明對(duì)比的為現(xiàn)金量的銳減，中渝在2015年中期現(xiàn)金總量下降至63.7億元，跌幅達(dá)33%，由于這兩項(xiàng)指標(biāo)的變化，使得中渝 的償債能力有所下降，長(zhǎng)短期有息債務(wù)比僅為0.61，現(xiàn)金短債比也由2014年的2.29下降至2015年中期的1.11。而從其凈負(fù)債與資本比率來 看，2015年中期為16.55%，較2014年上漲了1.22個(gè)百分點(diǎn)，這也意味著其杠桿利用率仍有待提升。

??在房企現(xiàn)金受限的情況下，主營(yíng)業(yè)務(wù)的合約銷售金額是維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重中之重，但據(jù)中渝歷年公布的銷售業(yè)績(jī)可知，自2014年起，其合約銷售金額和面積均有了顯著下降，銷售均價(jià)也由2013年的8630元/平米下降至2014年的7600元/平米。

??2014年作為房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折元年，行業(yè)正逐步過渡到白銀時(shí)代，對(duì)于大型開發(fā)商尚可通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)保證利潤(rùn)空間，可對(duì)于像中渝這樣的中型房企而言，想要短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“逆襲”，近乎是不可能的，這也是中渝選擇在今年頻頻出售資產(chǎn)的內(nèi)在動(dòng)因。

??根本原因：企業(yè)利潤(rùn)率逐年下滑，管理層對(duì)未來持保守預(yù)期

??就中渝2015年中期的營(yíng)收情況來看，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)較2014年中期分別下降了23.78%和16.2%，公司管理層再難對(duì)未來抱有樂觀預(yù) 期。在其2015年中報(bào)中也曾坦言，受惠中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值急劇增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年的快速發(fā)展，但近一年多以來，由于外部經(jīng)濟(jì)因素及中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)溫度下降，于2015年上半年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速達(dá)到六年以來新低，只有7%。中央銀行近期調(diào)低利率，在放寬物業(yè)市場(chǎng)限制性 政策的配合下，提振市場(chǎng)情緒，吸引了更多潛在買家進(jìn)入市場(chǎng)，物業(yè)市場(chǎng)由此呈現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)象。然而，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，除非政府進(jìn)一步放松抑制措施，否則現(xiàn)有市場(chǎng)狀 況仍然淡靜。也正是基于這樣的現(xiàn)狀，中渝選擇了審慎及謹(jǐn)慎的投資策略，以變賣資產(chǎn)、消減庫存作為抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的主要措施。

??結(jié)語：房企分化競(jìng)爭(zhēng)加劇，中型房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫

??事實(shí)上，中渝的現(xiàn)狀也是許多中型房企的寫照，當(dāng)行業(yè)變革來臨，房企兩極分化加劇，面臨盈利空間收窄、庫存壓力增加，債務(wù)結(jié)構(gòu)變差等問題，中型房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)求生呢？我們給出以下幾點(diǎn)建議：

??一是上簽，看準(zhǔn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，加緊轉(zhuǎn)型步伐。中型房企的資金規(guī)模較小，像恒大等大型房企的多元化發(fā)展固然能起 到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，但需要耗費(fèi)巨大的人力、物力和財(cái)力；因而對(duì)于中型房企而言，著眼于有潛力的相關(guān)行業(yè)，集中力量謀求轉(zhuǎn)型變得尤為重要。以花樣年為例，基 于存量住宅，瞄準(zhǔn)社區(qū)O2O這一發(fā)展方向，在細(xì)分領(lǐng)域也足以與萬科這樣的大企業(yè)匹敵。

??二是中簽，轉(zhuǎn)變銷售策略，將去庫存作為首要任務(wù)。對(duì)于債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)較好的中型房企來說，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變 化，還是有時(shí)間通過產(chǎn)品線的調(diào)整、銷售策略的轉(zhuǎn)變來緩解營(yíng)業(yè)情況的短期惡化的。具體來說，可依據(jù)現(xiàn)有的城市布局研發(fā)獨(dú)具特色的產(chǎn)品來吸引潛在客群，如陽光 100的街區(qū)商業(yè)，嘉凱城的城市客廳等都是值得其他中型房企借鑒的案例。

??三是下簽，變賣資產(chǎn)，以“被收購“的模式實(shí)現(xiàn)逐步退出。市場(chǎng)環(huán)境的變化帶來最直接的影響便是房企分化加劇， 大房企會(huì)通過不斷的收并購擴(kuò)張自身規(guī)模，而競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中型房企也將失去自己賴以生存的”一席之地“，壟斷競(jìng)爭(zhēng)的局面會(huì)就此形成。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中型房 企而言，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將已有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包出售不失為一種明智的退出策略，畢竟這也算是對(duì)股東和債權(quán)人負(fù)責(zé)的一種表現(xiàn)。