[克而瑞]字節(jié)跳動、鴻星爾克布局地產(chǎn)，投資仍存機遇

??在房地產(chǎn)行業(yè)新環(huán)境下，企業(yè)跨界布局不再單刀直入，趨向謹(jǐn)慎、保守，更多采取“迂回戰(zhàn)術(shù)”。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??今年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，企業(yè)危機重重，不僅一眾小微房企走向破產(chǎn)，規(guī)模房企暴雷、違約事件不斷，甚至龍頭房企也面臨銷售低迷困境，就目前來看，行業(yè)走勢仍不明朗。但是，在房企苦不堪言之下，另有一些企業(yè)卻跨界而來，逆市布局，背后意圖值得推敲。

??1 字節(jié)、鴻星爾克等跨界房地產(chǎn)
布局邏輯發(fā)生變化

??告別高增長、高盈利時代，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進入低增長和強調(diào)控期，風(fēng)險積聚，顯然已經(jīng)過了進駐熱潮期，不再是其他行業(yè)跨界的最優(yōu)選。但是今年下半年以來，字節(jié)跳動、快手電商、鴻星爾克、波司登、中通快遞等企業(yè)仍不懼市場寒意，通過拆分、成立子公司的形式逆勢布局。

??從布局意圖來看，與房企多元化的本質(zhì)相差無幾，主要還是突破主業(yè)增長瓶頸，創(chuàng)造新的增長點，但發(fā)展邏輯和切入路徑有所不同。在房地產(chǎn)行業(yè)新環(huán)境下，企業(yè)跨界布局不再單刀直入，趨向謹(jǐn)慎、保守，更多采取“迂回戰(zhàn)術(shù)”，即與主業(yè)相互動，從滿足自身需求出發(fā)進行試水，強化了房地產(chǎn)的“載體”與“賦能”屬性。

??尤其對于實體行業(yè)來說，地產(chǎn)是不可或缺的載體，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的涉足對于主業(yè)降本增效將起到重要的作用。例如，鴻星爾克官方回應(yīng)成立鴻星爾克（商丘）實業(yè)有限公司意在河南建廠，打造鞋服產(chǎn)業(yè)園。而好太太、好萊客聯(lián)合成立廣東好好置業(yè)有限公司，也主要是滿足兩家公司未來辦公、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、銷售、電子商務(wù)、智能展廳等場所需求。

??互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)更傾向于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，則是基于主業(yè)在線上化以及流量方面的優(yōu)勢，進行業(yè)務(wù)延伸。同時可以發(fā)現(xiàn)，字節(jié)拆分“幸福里”也啟動了融資計劃，引入外部戰(zhàn)略股東。引入戰(zhàn)投的主要原因即在于避免單槍匹馬，以分散風(fēng)險，“幸福里”潛在投資人除了紅杉中國、中金等財務(wù)投資基金，還有萬科、碧桂園等產(chǎn)業(yè)資本，萬科、碧桂園的入局勢必會給“幸福里”的發(fā)展思路帶來參考性建議。

??2 市場雖冷
跨界布局仍存在一些投資機遇

??房地產(chǎn)市場“冷”主要體現(xiàn)之一在于房企流動性普遍緊張，土地投資持續(xù)下行。就22城集中供地來看，由于調(diào)控政策密集，房企現(xiàn)金流深陷困局，導(dǎo)致第一輪與第二、三輪土拍局面大相徑庭。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，第二輪集中供地成交建面、成交金額都較第一輪顯著減少，且平均流拍率超過三成。目前深圳、南京、蘇州等部分城市第三輪集中供地也已經(jīng)落下帷幕，土拍熱度仍難有起色。

??在此背景下，土拍競爭壓力相對降低，為投資布局創(chuàng)造良好機遇，對于現(xiàn)金流充裕的跨界企業(yè)來說，無疑是“撿漏”補倉的好時機。且在政策指導(dǎo)下，土地溢價有所限制，土地成本也處于較低位。跨界企業(yè)可以根據(jù)自身戰(zhàn)略布局規(guī)劃或發(fā)展需求，積極尋找投資機會。

??另外，政府支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不少地塊競拍要求產(chǎn)業(yè)引入，“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的拿地模式優(yōu)勢明顯，也利于成本控制和項目順利推進。如鴻星爾克的鞋服產(chǎn)業(yè)園、中通快遞切入物流地產(chǎn)、好太太+好萊客產(chǎn)業(yè)研發(fā)在尋地中借助產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)勢更有利于拿到性價比高的優(yōu)質(zhì)地塊。

??與此同時，目前市場合作機會甚多，也拓寬了跨界企業(yè)的選擇空間。房地產(chǎn)行業(yè)的效率非常依賴于經(jīng)驗、體系化、標(biāo)準(zhǔn)化，而隨著產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，專業(yè)性要求也越來越高，選擇安全性高、經(jīng)驗豐富的房企進行合作，有利于企業(yè)減少跨界沉沒成本、提高效率和效益。

??3 避免激進
加強風(fēng)險管控是第一要務(wù)

??近年來，面臨周期調(diào)整和疫情沖擊，行業(yè)也經(jīng)歷大洗牌，非地產(chǎn)企業(yè)紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、變賣地產(chǎn)項目，跨界失敗案例不在少數(shù)，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘提升，經(jīng)營難度加大。因此，對于逆市跨界的企業(yè)來說，未來發(fā)展不確定性較高，避免激進、加強跨界風(fēng)險管控是第一要務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金導(dǎo)向型，在市場下行期，“快”意味著更大的風(fēng)險。跨界布局需結(jié)合自身發(fā)展需求，尋找相匹配的項目，否則可能產(chǎn)生連帶風(fēng)險，影響到自身主業(yè)的發(fā)展，一舉兩失。

??而對于房地產(chǎn)還能否作為主業(yè)之一發(fā)展更需謹(jǐn)慎考量。無論是開發(fā)業(yè)務(wù)還是存量市場房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)目前發(fā)展形勢都并不樂觀，且市場競爭格局形成。地產(chǎn)開發(fā)市場中，央企、國企以及穩(wěn)健型的民企占據(jù)著主力地位，留給非主流房企的空間狹小。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場有貝殼找房、安居客以及易居旗下的“天貓好房”三股勢力相爭，切入搶灘也并非易事?？傮w而言，跨界布局在規(guī)模和效益上成長空間都是有限的，做好業(yè)務(wù)在企業(yè)的戰(zhàn)略定位尤為重要。

??總結(jié)：房地產(chǎn)紅利消退，行業(yè)加速洗牌，非地產(chǎn)企業(yè)跨界布局局面并不樂觀。今年下半年，字節(jié)跳動、鴻星爾克、中通快遞等企業(yè)逆市進駐房地產(chǎn)行業(yè)，以服務(wù)主業(yè)或賦能主業(yè)為主要突破口，整體布局思路比較謹(jǐn)慎。

??在房企流動性普遍緊張、土地投資持續(xù)下行的行業(yè)環(huán)境下，非地產(chǎn)企業(yè)跨界布局存在一些投資機遇，利好于現(xiàn)金流充裕的企業(yè)“撿漏”補倉，同時企業(yè)也可以積極發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，獲得高性價比的優(yōu)質(zhì)地塊。但由于行業(yè)風(fēng)險性因素積聚，未來發(fā)展不確定性較高，加強跨界風(fēng)險管控仍是第一要務(wù)。