房玲、易天宇2022-01-24 15:48:40
??2022年伊始,三大評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪分別對2022年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了信用展望。2022年的后續(xù)政策將會如何影響地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?行業(yè)又將會面臨什么樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇?
??從銷售端來看,三大評級機(jī)構(gòu)均表示2022年的銷售將呈現(xiàn)同比下滑趨勢,但在預(yù)測具體的下滑幅度上存有一定區(qū)別。其中穆迪預(yù)測2022年全國合約銷售額將下降5%-10%;標(biāo)普預(yù)測2022年商品房銷售額將下滑7%左右。而惠譽(yù)較為悲觀,預(yù)計(jì)2022年合同銷售額將較2021年縮減10%-15%。 ??鑒于銷售前景疲弱、政策等限制,三大機(jī)構(gòu)均預(yù)測2022年投資端將明顯下滑。其中標(biāo)普預(yù)計(jì)2022年全行業(yè)土地投資金額將會下滑10%左右。惠譽(yù)預(yù)期2022年全年民營房企的拿地面積將減少15%左右。 ??除此之外,由于土地成本相對較高、銷售限價(jià)等措施,標(biāo)普還預(yù)測2022年的行業(yè)EBITDA利潤率可能會下滑至16%左右,毛利率下滑至20%左右。而行業(yè)銷售額和利潤率的下滑或會影響房企的現(xiàn)金流表現(xiàn),進(jìn)一步影響企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)。 ??從三大評級機(jī)構(gòu)的態(tài)度來看,未來2022年房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴(yán)峻。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自2021年12月至2022年1月14日,三大評級機(jī)構(gòu)信用評級依舊以下調(diào)為主,下調(diào)事件共出現(xiàn)11起,撤銷評級事件6起,多針對已暴雷或發(fā)生違約的房企;僅有少部分房企獲得評級的維持,評級上調(diào)未有出現(xiàn)。 ??在境外融資環(huán)境緊張的同時,房企依然面臨著較大的海外還債壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年,其中1月份的到期規(guī)模高達(dá)627億,為近兩年中的最高;此外3月、4月、6月、7月均為境外債權(quán)融資的償債小高峰。 ??此外疊加銷售的疲軟,預(yù)計(jì)2022 年仍會有房企發(fā)生違約事件,屆時或會進(jìn)一步打擊債權(quán)人信心,使得房企再融資環(huán)境更趨于緊張。在此背景下,預(yù)計(jì)2022年出現(xiàn)負(fù)面評級或評級下調(diào)的可能性依然較高。其中,低信用評級的房企會受到更多影響,主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等等方面。 ??逆境中再融資能力是關(guān)鍵 ??贏得市場信心才能逆勢破局 ??雖然評級機(jī)構(gòu)未來預(yù)期偏悲觀,但仍有部分房企獲得了偏正面的評價(jià)。這類房企的共同點(diǎn)主要體現(xiàn)在再融資空間較大、存貨質(zhì)量良好等,未來有望在逆勢中維穩(wěn)發(fā)展,甚至是逆勢破局。其中如旭輝就于2021年12月17日獲得了標(biāo)普維持“BB”級長期發(fā)行人評級及“穩(wěn)定”前景。一方面是由于旭輝聚焦重點(diǎn)一、二線城市,有利于未來的合同銷售增長。此外現(xiàn)金充裕、融資渠道多元化以及債務(wù)償付年期組合可控,都有助于保障企業(yè)未來流動性。 ??從近期房企發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)的情況來看,綠城、寶龍、中駿及旭輝等均有優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行。其中旭輝控股于2022年1月11日增發(fā)的1.5億美元,不僅利率最低(僅4.45%)且到期時間較長(2026年到期)。在當(dāng)前環(huán)境下,房企若能贏得債權(quán)人信心,獲取利率更低、期限更長的融資機(jī)會,才有機(jī)會在逆勢中尋得良機(jī)。而那些出現(xiàn)流動性緊張的房企,則更容易出現(xiàn)信用質(zhì)量持續(xù)惡化的現(xiàn)象,從而在2022年中掉隊(duì)。 ??整體而言,三大評級機(jī)構(gòu)對2022年行業(yè)展望較為悲觀,但整體行業(yè)危中有機(jī)。房企需要警惕避免陷入負(fù)面信用循環(huán),即融資渠道收緊導(dǎo)致購地及建筑支出減少——購房者擔(dān)憂項(xiàng)目能否完工導(dǎo)致銷售疲軟——投資者和貸款機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒升溫,導(dǎo)致融資渠道持續(xù)疲弱,從而進(jìn)一步導(dǎo)致融資渠道的收緊。對于房企而言,一味使用內(nèi)部現(xiàn)金支付到期債務(wù)是不可持續(xù)的,如何提升債權(quán)人及購房者的信心才是扭轉(zhuǎn)負(fù)面循環(huán)的關(guān)鍵。