[克而瑞]2021年開發(fā)及物管企業(yè)上市遇冷，收并購整合加劇

??2021年房企和房企旗下公司的上市情況可謂是殊途同歸，由于下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)頻發(fā)，原本上市渠道較為順暢的房企旗下公司的上市在8月之后也和房企一樣近乎歸零。在這個背景之下，行業(yè)的收并購機(jī)會開始浮現(xiàn)，未來可能引發(fā)一輪并購潮。

??房企上市遇冷

??排隊(duì)企業(yè)規(guī)模較小以及行業(yè)流動性危機(jī)是主因

??2018年以來房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，赴港上市成為了未上市中小房企較為青睞的融資方法，在獲得一筆直接投資的同時進(jìn)一步拓寬融資渠道，以維持企業(yè)未來的流動性。因此2018年-2020年每年成功完成IPO的房企都在6家左右，形成了新一輪的上市潮。

??進(jìn)入2021年之后，房企的上市潮戛然而止，全年僅有三巽控股一家企業(yè)成功上市。截至2021年12月28日，年內(nèi)遞交招股書的7家房企中，僅有新星宇控股、方直集團(tuán)、天鴻中國以及合能控股4家企業(yè)的招股書仍在有效期內(nèi)；有3家在第一輪招股書過期后就暫時放棄了，加上前幾年提交未獲批的，這類企業(yè)有8家。

??房企上市遇冷，究其原因，一方面，規(guī)模較大的企業(yè)基本都已經(jīng)完成了上市，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強(qiáng)排行榜》，全口徑銷售規(guī)模百強(qiáng)企業(yè)中90%的企業(yè)都已經(jīng)完成了上市，還沒有上市的企業(yè)基本也都在70名以后。而當(dāng)前在港交所排隊(duì)上市的房企規(guī)模都相對較小，總土儲規(guī)模都在500萬平米以下，其中天鴻中國甚至不足百萬。另一方面，隨著2021年開始部分房企的流動性危機(jī)逐漸曝出，資本市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的投資更趨謹(jǐn)慎，因此港交所也收緊了對房企上市的審批，房企招股書難以在6個月有效期內(nèi)獲得通過，這也讓更多房企暫時放棄嘗試上市。

??房企物管公司上市遇到斷檔

??小規(guī)模公司上市難度加大

??與遇冷的房企IPO相比，房企旗下公司的上市相對而言更加順暢。2021年全年共有14家企業(yè)完成了上市，和2020年的差距并不是很大，其中除了建業(yè)集團(tuán)的代建板塊中原建業(yè)之外都是物管公司。自從2018年開始，隨著房企融資環(huán)境的收緊，越來越多的房企開始考慮推進(jìn)旗下板塊上市，為集團(tuán)增加融資渠道，因此房企旗下公司的上市潮持續(xù)不斷，遞交招股書的企業(yè)數(shù)量也持續(xù)增加，2021年甚至達(dá)到了30個，是近年來的頂峰。

??但是從房企旗下公司在2021年各月完成IPO以及遞交招股書的情況來看，8月以后這些企業(yè)的上市還是遇到了斷檔，無論是IPO成功的企業(yè)數(shù)量還是遞交招股書的企業(yè)個數(shù)都大幅減少。出現(xiàn)這種情況的主要原因仍是房企的流動性危機(jī)帶來的影響，資本市場對于房企旗下公司的上市越發(fā)謹(jǐn)慎，再加上部分企業(yè)還有可能與上游房企存在關(guān)聯(lián)交易賬目不清以及資金占用等問題，也受到了港交所及監(jiān)管方面的重點(diǎn)審核。

??由此可見，雖然2021年房企仍然在積極推進(jìn)旗下板塊的上市，但是從當(dāng)前的趨勢來看資本市場的反饋并不良好，再加上2022年開始港交所對上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高的60%新規(guī)將正式施行，規(guī)模較小的房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難，未來是否還會出現(xiàn)上市潮還有待觀察。

??部分房企流動性承壓

??物管收并購規(guī)模大幅增加

??由于旗下物管公司上市難度加大，再加上集團(tuán)的資金承壓，急需短期資金救火，因此部分房企開始出售旗下物業(yè)板塊股權(quán)以回籠資金。比如新力在12月27日宣布將新力物業(yè)旗下的江西悅生活裝飾工程100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予上海沐洹實(shí)業(yè)、熊星星。

??在這種背景下，大型物管企業(yè)也開始加緊收并購擴(kuò)張的步伐。以碧桂園服務(wù)為例，其在年內(nèi)進(jìn)行了多次增發(fā)配股融得了大量資金，然后上演了多次“大魚吃大魚”的大型收購案，比如在年初以49.64億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)，到9月以不到100億元收購富力物業(yè)物管業(yè)務(wù)，再到向彩生活以33億元收購鄰里樂100%股權(quán)，企業(yè)的收并購擴(kuò)張可謂一騎絕塵。除了碧桂園服務(wù)之外，其他資金情況較好的物管企業(yè)也在2021年抓緊機(jī)會加速了收并購擴(kuò)張的步伐，這也就導(dǎo)致物管行業(yè)2021年收并購事件涉及金額高達(dá)382億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過去幾年。

??整體來看：2021年由于部分房企流動性危機(jī)的爆發(fā)，資本市場對于房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的上市越發(fā)謹(jǐn)慎，房企的IPO近乎歸零，同時房企旗下公司的上市在8月之后也近乎斷檔。在這個背景下，物管行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的收并購機(jī)會都將開始增加，再加上央行和銀保監(jiān)會在12月20日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一定程度上為未來房地產(chǎn)行業(yè)間的收并購提供了彈藥，未來部分資金情況較好的大型房企和物管企業(yè)都可以抓緊機(jī)會收并購擴(kuò)張，行業(yè)集中度可能會有所提升。