楊科偉、俞倩倩2022-01-20 10:36:22來源:克而瑞
??信貸寬松并不意味著大水漫灌的強刺激政策,對于房地產(chǎn)金融政策要保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性也是中央一直在著力強調(diào)的。
??2022年開年以來,信貸政策利好不斷,繼1月17日央行開展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購操作之后,1月18日央行副行長劉國強在國新辦舉行的2021年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上再度表示,當(dāng)前重點的目標(biāo)是穩(wěn),政策的要求是發(fā)力,把貨幣政策工具箱開得再大一些,保持總量穩(wěn)定,避免信貸塌方。這樣的論調(diào)是否預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策的全面回暖,對于地方樓市而言又有哪些利好信號呢?
??貨幣政策“充足+靠前”發(fā)力,保持信貸總量增長
??惠及面由居民端向企業(yè)端過渡
??回顧國新辦會議要點,與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的內(nèi)容大體分為如下幾點:
??1、2022年將保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長。綜合運用多種貨幣政策工具,保持流動性合理充裕,引導(dǎo)金融機構(gòu)有力擴大信貸投放,保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。
??2、貨幣政策要充足發(fā)力,把貨幣政策工具箱開得再大一些,避免信貸塌方;要靠前發(fā)力,前瞻操作,走在市場曲線的前面。2021年我國宏觀杠桿率為272.5%,連續(xù)5個季度下降,為未來貨幣政策創(chuàng)造了空間,杠桿越低空間越大。
??3、經(jīng)過2021年兩次降準(zhǔn)后,金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率進一步調(diào)整的空間變小,但仍然還有一定的空間,可以根據(jù)經(jīng)濟金融運行情況以及宏觀調(diào)控的需要使用。
??4、近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài),市場預(yù)期穩(wěn)步改善。2021年末,全國房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.9%,增速比9月末提高了0.3個百分點,四季度房地產(chǎn)貸款較三季度多增1578億元。將保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
??5、1月17日降息體現(xiàn)了貨幣政策主動作為、靠前發(fā)力,有利于提振市場信心,通過LPR傳導(dǎo)降低企業(yè)貸款利率,促進債券利率下行,推動企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降,有助于激發(fā)市場主體融資需求。
??我們認為,2022年保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長的目的主要在于維穩(wěn)經(jīng)濟,當(dāng)前我國經(jīng)濟的主要下行壓力來自房地產(chǎn),因而保持房地產(chǎn)信貸投放穩(wěn)定就變得尤為重要,貨幣政策要“充足發(fā)力”、“靠前發(fā)力”也預(yù)示著“政策底”已至,房地產(chǎn)信貸端正全面“由緊轉(zhuǎn)松”:一方面從中央降息降準(zhǔn)到地方低首付、低利率等“托市”政策或?qū)⒅鸩礁M;另一方面大概率由此前的居民端(提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等)逐步惠及企業(yè)端(降低企業(yè)融資成本、放松預(yù)售資金監(jiān)管等),避免因局部企業(yè)“爆雷”造成系統(tǒng)性危機,進而全面重鑄房地產(chǎn)行業(yè)信心。
??多城房貸利率破新低,放款提速
??內(nèi)陸三四線調(diào)整公積金貸款“托市”
??事實上,從城市執(zhí)行層面來看,信貸“松動”已有征兆,據(jù)CRIC調(diào)研的10多個熱點城市信貸情況顯示,多數(shù)城市房貸利率均有了不同程度的下調(diào),較2021年末下調(diào)幅度在10-50BP不等,蘇州首套房貸利率更是“一降再降”,跌破5%,外資銀行對于客戶資質(zhì)較好的公務(wù)員群體可低至4.55%。
??因年初各大銀行進入“回血期”,額度相對充足,因而整體放款周期也由此前3-6個月壓縮至1-3個月以內(nèi),蘇州、常州、徐州、鹽城等材料齊備最快1周之內(nèi)便可放款,而對于北京、上海等少數(shù)城市而言,房貸利率并未有明顯下降,但是放款周期已明顯加速到1-2個月之內(nèi)。結(jié)合中央對貨幣政策“充足發(fā)力”的政策導(dǎo)向,房貸利率仍有進一步下調(diào)空間,放款周期加速也在意料之中。
??除了熱點城市下調(diào)貸款利率,加速放款周期之外,我們監(jiān)測到2022年開年以來部分內(nèi)陸弱二三線城市也開始逐步放寬公積金貸款政策“托市”:濟南取消異地公積金貸款戶籍限制,馬鞍山、南平等提升了公積金貸款額度,北海二套申請公積金貸款降低首付比例至四成,四川自貢更是取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制,實行認貸不認房等。
??信貸放松或?qū)右欢€率先回暖
??“弱者積弱”三四線難以“起死回生”
??綜上,我們認為,中央此次表態(tài)“2022年將保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長,貨幣政策要充足發(fā)力、靠前發(fā)力”不必過分解讀,此舉的確為地產(chǎn)行業(yè)提供了一顆“定心丸”,有助于提振市場信心,但要注意的是,信貸寬松并不意味著大水漫灌的強刺激政策,對于房地產(chǎn)金融政策要保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性也是中央一直在著力強調(diào)的,尤其是對于房企而言,不能只寄望于政府“救市”,更多還是應(yīng)該借此契機,調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu),實現(xiàn)自身發(fā)展的良性循環(huán)。
??而就此次中央全面降息降準(zhǔn)、地方信貸松動的后續(xù)影響,還是有待市場檢驗,不過可以預(yù)見的是“強者恒強、弱者積弱”的分化格局不會發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn):一方面對于核心一、二線城市而言,人口基數(shù)和購買力都是相對堅挺的,信貸寬松更像是“錦上添花”,為合理自住需求的釋放提供了空間,整體成交經(jīng)歷階段性調(diào)整后還是有望企穩(wěn)回升;另一方面對于需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市,信貸寬松實則是“治標(biāo)不治本”,房價依舊面臨一定的下行壓力,庫存高企、去化艱難等問題還是需要“以時間換空間”方能得到解決。