謝楊春、吳嘉茗、邱娟2022-01-20 10:57:25來(lái)源:克而瑞
??1月19日,2021年集中供地收官之城寧波完成第三輪供地,掛牌的38宗涉宅地均成功出讓?zhuān)渲锌墒壅?5宗,安置房用地16宗,租賃用地6宗以及共有產(chǎn)權(quán)地塊1宗,成交建面336萬(wàn)平方米,總成交金額248億元。
??與大部分城市延續(xù)第二輪降溫走勢(shì)不同,寧波第三輪土拍逆勢(shì)而上,甚至有5宗地塊達(dá)到封頂價(jià)轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào),整體溢價(jià)率升至7.1%,成為三輪土拍溢價(jià)率最高的城市。
??規(guī)則變化:出讓金繳納周期拉長(zhǎng)、起拍價(jià)下調(diào)
??大幅刺激房企拿地積極性
??從規(guī)則上看,寧波第三輪土拍啟用了與杭州類(lèi)似的勾地制度——意向預(yù)申請(qǐng)制度(提交預(yù)申請(qǐng)最終卻未拿地,而導(dǎo)致地塊流拍的房企,兩年內(nèi)不得在寧波拿地),此舉很大程度了保障了土地出讓成功性。不僅如此,寧波第三批集中土拍同樣也延長(zhǎng)了土地出讓金繳納周期,二期出讓金可延期4個(gè)月,一定程度上將緩解房企流動(dòng)資金壓力,也有助于提升企業(yè)拿地的積極性。
??值得注意的是,寧波本輪集中土拍的38宗涉宅用地中,有4宗是第二批集中供地流拍重新掛牌出讓的,與上次起始樓面積相比,部分地塊起始樓面價(jià)有不同程度的降低,多數(shù)降幅在1000-1500元/㎡之間。就以鎮(zhèn)海高新區(qū)地塊為例,容積率由2.7下調(diào)至2.35,同時(shí)起始樓面價(jià)由12700元/平方米下降至11200元/平方米,降幅高達(dá)11.8%。這樣來(lái)看,房企的拿地成本真切地下降了,利潤(rùn)空間也顯著增加。
??熱度變化:4宗地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)
??7.1%的溢價(jià)率是第三輪土拍最高城市
??與大部分重點(diǎn)城市第三輪集中土拍延續(xù)低熱不同,寧波第三輪熱度逆勢(shì)而上,鄞州區(qū)多宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段,整體溢價(jià)率增至7.1%,較二輪溢價(jià)率增加了6.8個(gè)百分點(diǎn),較杭州三輪集中土拍溢價(jià)率還高出0.1個(gè)百分點(diǎn),成為三輪土拍中溢價(jià)率最高的城市。
??單個(gè)地塊來(lái)看,第三輪集中土拍成交有5宗土地觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段,溢價(jià)成交地塊比重也接近四成,雖然與首輪的高熱之勢(shì)無(wú)法相比,但較二輪明顯上升(寧波第二輪集中土拍無(wú)一地塊觸及最高限價(jià),底價(jià)成交地塊比重高達(dá)89%)。
??值得注意的是,受益于勾地政策的回歸,寧波三輪集中土拍無(wú)一地塊流拍,與二輪集中土拍的高流拍截然不同。不僅如此,奉化安置地塊也以15%的高溢價(jià)成交,可以顯著看到地市熱度顯著回暖。
??盈利空間:限價(jià)上調(diào)進(jìn)一步“讓利”
??安置房地塊盈利仍充足
??第三輪集中供地的地塊中,有4宗為第二輪流拍地塊,其中有3宗在本次調(diào)整了銷(xiāo)售限價(jià),調(diào)整方向2升1降:鄞州區(qū)江東北宅地限價(jià)下調(diào)500元/平方米,但潘火板塊的2宗純宅地限價(jià)分別上漲900元/平方米和4200元/平方米。從限價(jià)的調(diào)整來(lái)看,在“因地施策”、精準(zhǔn)調(diào)控下對(duì)于開(kāi)發(fā)商有所“讓利”。
??從15宗可售宅地的成交樓板價(jià)和銷(xiāo)售限價(jià)對(duì)比來(lái),本次出讓宅地給企業(yè)留下的盈利空間較大,地價(jià)房?jī)r(jià)比分布在0.22-0.69的區(qū)間內(nèi),而部分地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)了0.5的地塊,地價(jià)和售價(jià)差也在10000元/平方米以上,因此吸引了房企積極參拍,部分地塊的競(jìng)拍輪數(shù)高達(dá)40輪以上。
??本次土拍在配建方面也沒(méi)有太高要求,僅3宗地有特殊要求:鄞州區(qū)JD10-A4-1地塊要求商業(yè)部分自持30%,為期十年,但基本沒(méi)有影響房企的競(jìng)拍積極性,22輪報(bào)價(jià)后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),由世紀(jì)東方以最高限價(jià)競(jìng)得;而鄞州區(qū)橫溪鎮(zhèn)凰山岙地塊則由于實(shí)際上住宅占比僅有50%左右,且需要建設(shè)不少于15000平方米的酒店并自持,運(yùn)營(yíng)壓力較大,最終底價(jià)成交;此外華光城地塊要求現(xiàn)房銷(xiāo)售,因此即使房?jī)r(jià)地價(jià)差接近20000元/平方米,仍幾乎以底價(jià)成交。
??除了可售的宅地以外,本次寧波出讓了較多的安置房地塊,安置房地塊的銷(xiāo)售限價(jià)和政府結(jié)算價(jià)也為企業(yè)留足了一定的盈利空間,CRIC統(tǒng)計(jì)的14宗安置房用地平均地價(jià)房?jī)r(jià)比僅有0.33,平均價(jià)差超過(guò)7000元/平方米。正是盈利可期,本次安置房地塊中有3宗成交溢價(jià)率在10%以上,其中2宗(尚田安置地塊和云龍鎮(zhèn)北地塊)進(jìn)入了封頂搖號(hào)環(huán)節(jié),分別被本土房企錦億和柏澳斬獲。
??對(duì)比寧波三輪集中供地的地價(jià)房?jī)r(jià)比明顯可以看出,首輪地市熱度高企,地價(jià)房?jī)r(jià)比最高、盈利空間最窄,第二、三輪在市場(chǎng)冷卻、及時(shí)調(diào)控的作用下,地價(jià)房?jī)r(jià)比有所下降,房?jī)r(jià)與地價(jià)差有所提升,房企盈利難度降低,也凸顯了逆周期拿地的重要性。
??企業(yè)拿地:品牌房企參與度提升
??但仍離不開(kāi)國(guó)資托底
??在拿地企業(yè)層面,寧波第三輪拿地品牌房企參與度顯著提升:品牌房企中華潤(rùn)、綠城、濱江均有所斬獲,所拿地塊均為無(wú)特殊用途的純宅地。而華潤(rùn)不僅獨(dú)立拿下1宗地塊,還與寧波開(kāi)發(fā)投資、寧波軌交以聯(lián)合體的形式各拿下1宗地塊;寧波本土民企在土拍中表現(xiàn)相對(duì)積極,共計(jì)拿下7宗地塊,大部分為安置房用地;此外,安徽偉星置業(yè)首次進(jìn)入寧波,通過(guò)搖號(hào)拿下鄞州區(qū)首南地塊,可見(jiàn)各類(lèi)房企參拍的積極性與第二輪相比有所提升。但整體來(lái)看,國(guó)資、城投依然是土拍市場(chǎng)的主力,第三輪土拍中,國(guó)資拿地比例依然高達(dá)50%,基本均為底價(jià)成交,國(guó)企“托底”的情況依然存在,但是比例明顯降低。
??寧波三輪集中供地的參拍房企的變化趨勢(shì)如下:
??首輪集中供地土地市場(chǎng)熱度較高,以保利、萬(wàn)科為代表的規(guī)模房企,以濱江、綠城為代表的本土品牌房企和以珠江投資、越秀等為代表的外來(lái)房企均積極參拍;第二輪市場(chǎng)熱度迅速冷卻,除了保利、招商、雅戈?duì)柕壬贁?shù)品牌房企以外,大量本土城投公司參與土拍并為地塊“托底”;第三輪雖然仍有半數(shù)地塊離不開(kāi)國(guó)企“托底”,但是品牌房企、港資企業(yè)、本土民企等各類(lèi)房企均現(xiàn)身拿地。
??三輪整體溢價(jià)率較二輪再度下滑
??僅寧波、杭州、成都等少數(shù)城市逆勢(shì)上漲
??考慮到寧波是三輪土拍收官之城,我們從22個(gè)重點(diǎn)城市三輪土拍熱度進(jìn)行了梳理和對(duì)比。整體來(lái)看,盡管三輪土拍大部分城市土拍政策有所“松動(dòng)”,但并未對(duì)市場(chǎng)起到實(shí)質(zhì)性的利好,重點(diǎn)城市第三輪集中土拍延續(xù)了二輪的低熱趨勢(shì),整體溢價(jià)率僅有3%,較首輪和二輪分別下降了12和1個(gè)百分點(diǎn),底價(jià)成交依然是主流。
??分城市來(lái)看,除寧波、杭州、成都、長(zhǎng)沙等少數(shù)城市溢價(jià)率較二輪上升外,其余大部分城市第三輪溢價(jià)率較第二輪再度下降。具體數(shù)值來(lái)看,僅有寧波、杭州、合肥、深圳、成都5城市溢價(jià)率達(dá)5%及以上,其余城市溢價(jià)率均在5%以下。尤其是寧波,第三輪集中土拍熱度顯著上升,甚至超過(guò)杭州;溢價(jià)率居于22個(gè)重點(diǎn)城市之首,環(huán)比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。
??綜合而言,全年集中供地的熱度呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢(shì),首輪火熱后,在政策打壓和企業(yè)自身現(xiàn)金壓力之下,二、三輪集中供地陷入“冰凍期”,甚至三輪的整體熱度比二輪更低。
??綜上而言,受勾地政策恢復(fù)、出讓金繳納周期延長(zhǎng)及部分地塊起拍價(jià)下調(diào)等多重利好的影響,寧波三輪集中土拍熱度逆勢(shì)上漲,本場(chǎng)土拍整體溢價(jià)率高達(dá)7.1%,并且有5宗地塊達(dá)到封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié),市場(chǎng)熱度顯著上升。
??寧波三輪土拍明顯升溫除了自身土拍規(guī)則放松之外,還與近期加大債券融資、“降息”等政策環(huán)境有極大關(guān)聯(lián),這無(wú)疑對(duì)房企資金端帶來(lái)了較為積極的信號(hào),一定程度上提振了市場(chǎng)的信心。
??展望未來(lái),我們認(rèn)為雖然第三輪土拍大部分城市均調(diào)低了土地出讓門(mén)檻,但除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外,其余城市的土地出讓要求僅略有降低,整體仍然較為嚴(yán)格。
??并且,上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán);同時(shí),各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn),在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下,供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例也將提升??梢灶A(yù)估,2022年土地市場(chǎng)發(fā)展仍是以穩(wěn)為主,整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。