[克而瑞]快評 | “三支箭”政策皆出，房企迎來新機

??11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問稱，證監(jiān)會支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，加大權(quán)益補充力度，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

??繼11月11日,銀保監(jiān)會發(fā)布十六條新政，到此次的“股權(quán)融資優(yōu)化5條新政”，可以視為對“救項目與救企業(yè)”政策的延續(xù)，至此“三支箭”政策皆出。不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風險房企，尤其是恢復上市房企并購重組、恢復上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

??恢復涉房上市公司并購重組及配套融資

??借殼上市重新成為可能

??恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

??點評：

??事實上，自2008年起證監(jiān)會對房企在A股上市進行收緊，此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監(jiān)會修訂了《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，為企業(yè)借殼上市設(shè)定了更多門檻，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經(jīng)封死，此后沒有房企在A股上市，房企只能赴港上市。而此次的恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，也是近10年來涉及房地產(chǎn)重組上市的明確開放。

??此次并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成為可能。而對于出現(xiàn)流動性問題的房企來說，則可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系；對于優(yōu)質(zhì)房企而言，可以增加收購或者控股其他企業(yè)的機會，有利于目前整體行業(yè)的出清。

??從前期政策的推進來看，此次政策之后優(yōu)先受益的還將是具有國資背景的房企以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企，其余大多數(shù)房企仍要等待政策的傳導。

??恢復上市房企再融資

??有助于改善資產(chǎn)負債表提升資質(zhì)

??恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

??調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

??點評：

??自2016年A股上市暫停后，赴港上市一度成為房企上市的主要選擇，2018-2020年期間房企迎來一波上市小高潮，但是2021年之后赴港上市的房企也都遭擱淺。截至2022年10月底，最近4年在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企有13家。此次政策出臺，境外市場上市政策與A股政策保持一致，也將利好一些還沒上市的房企。

??此外，隨著上市房企再融資渠道的恢復，上市房企可以通過發(fā)行股份募集資金，購買涉房資產(chǎn)。近期民企股權(quán)融資已有成功案例，11月22日碧桂園宣布完成14.63億股新股份配售，所得款約38.7億港元；23日雅居樂也宣布2.95億股配售完成，所得款項凈額7.83億港元。至此2022年房企累計再融資規(guī)模約為110億元，其中融創(chuàng)和碧桂園兩家就占了85%。

??股權(quán)融資與債權(quán)融資相比，募得資金的同時也不用擔心償債壓力，不僅不會影響房企“三條紅線”指標，通過加大資本金還有利于“三條紅線”指標中扣預收后資產(chǎn)負債率及凈負債率的優(yōu)化，改善房企的資產(chǎn)負債表情況。但近兩年，隨著市場信心的跌落，房企增發(fā)配股融資也持續(xù)保持低位，2021年以來只有11家房企成功增發(fā)配售股份，年均融資規(guī)模110億元左右。此次政策松動，將有利于進一步提振市場信心，上市房企股權(quán)融資范圍將進一步擴大，但短期內(nèi)仍然限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。

??需要注意的是，此次新政策規(guī)定募集資金用于存量涉房項目和補充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等，重點在于促進企業(yè)募集資金加速盤活現(xiàn)有的項目資產(chǎn)，回到正常經(jīng)營軌跡，從而達到救企業(yè)的目的。

??推動保租房等REITs常態(tài)化發(fā)行

??利好以運營見長的房企

??進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募資產(chǎn)。

??積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

??點評：

??2022年7月底之前，我國的公募REITs累計發(fā)行了14只，行業(yè)分布在高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)以及環(huán)?；I(lǐng)域。8月16日我國三支首批保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）同步發(fā)售，標志著公募REITs底層資產(chǎn)的進一步擴容，同時我國住房租賃企業(yè)真正意義上實現(xiàn)了“開發(fā)、運營、金融退出”的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式，之后保障房REITs的申請發(fā)行一直在推進。

??此次新規(guī)再次重申支持保障性租賃住房、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，預計此后REITs設(shè)立發(fā)行將迎來提速。對于旗下?lián)碛写罅看祟惢A(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或保租項目的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是重大利好，如已將長租公寓作為主航道業(yè)務(wù)的龍湖集團，布局物流地產(chǎn)的萬科等等。

??對于擁有大量存量資產(chǎn)的房企而言，私募股權(quán)投資基金同樣是重要的資金來源。與REITs一樣，私募股權(quán)投資基金能夠幫助房企實現(xiàn)項目的真實出售及出表。與此同時私募股權(quán)投資基金還能在項目的前期介入，且涉及公募REITs并不包含的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型，對于房企的支持意義更大，尤其是華潤置地、龍湖集團、萬科、新城、中海、招商、寶龍等在商業(yè)運營領(lǐng)域已有一定規(guī)模的房企，可以加速盤活存量資產(chǎn)，回籠資金。

??整體而言，此次推出的股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項措施，表明政策層面進一步改善房企融資環(huán)境的態(tài)度，但是政策效果還有待觀察。從政策的傳導效應(yīng)來看，國企、央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營房企優(yōu)先受益，其余房企仍需等待。當前房企仍然面臨較大的償債壓力，運營的改善核心還是在銷售端，然而短期內(nèi)銷售仍處于低迷狀態(tài)，疫情影響下10月商品房銷售額同環(huán)比降幅較上月仍有擴大，市場筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業(yè)真正走出困境。