債務(wù)重組只是第一步，真金白銀才是出險房企復(fù)蘇的關(guān)鍵

??2月初華夏幸福發(fā)布境外美元債49.6億美元，以新債券向債權(quán)人分配的方式實施重組交割，在此前融創(chuàng)、龍光、富力的境內(nèi)債務(wù)重組方案也獲得通過，近期部分出險企業(yè)債務(wù)展期紛紛迎來新進(jìn)展。不過值得注意的是，在化債之后，企業(yè)未來仍需面對債務(wù)償還的問題，企業(yè)復(fù)蘇仍需積極推動資產(chǎn)盤活以及項目銷售。為了實現(xiàn)降杠桿，當(dāng)前這些企業(yè)做了什么？

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??債務(wù)整體展期緩解流動性壓力

??企業(yè)仍面臨高杠桿問題

??2021年尤其是下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，多家房企陸續(xù)出現(xiàn)流動性問題，不得不尋求債券展期，其中有部分企業(yè)對債務(wù)采取逐個談判展期的方式取得了成功。值得注意的是，部分企業(yè)在境內(nèi)境外債方面取得整體展期成功。富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)和融創(chuàng)中國近期取得了境內(nèi)債的整體展期，華夏幸福也取得了境外債的整體展期成功，對企業(yè)的整體流動性壓力緩解起到了較大的作用。

??具體來看，富力實現(xiàn)了境內(nèi)外債券467億元人民幣展期，而龍光、融創(chuàng)分別實現(xiàn)了境內(nèi)債223.6億元人民幣、160億元人民幣的整體展期，此外本月華夏幸福49.6億美元的境外債也整體展期，他們的展期加權(quán)平均期限均達(dá)到了3年及以上。他們通過的展期時間均相對較長，展期方案通過后，將有效緩解其未來至少3年以上的流動性壓力，為企業(yè)經(jīng)營調(diào)整、回歸健康軌道爭取了時間。

??值得注意的是雖然這些企業(yè)境內(nèi)債整體展期成功，企業(yè)自身的杠桿仍然相對較高，想要保證企業(yè)回歸正常，仍需減債、降杠桿。如華夏幸福2021年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到94.6%，而80家典型上市房企的加權(quán)資產(chǎn)負(fù)債率為77.93%，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率水平遠(yuǎn)高于行業(yè)平均，其2021年末貨幣資金 144億元，但非受限的現(xiàn)金僅9億元。融創(chuàng)中國截至2021年末，總負(fù)債高達(dá)10519億元，資產(chǎn)負(fù)債率89.4%，非受限制現(xiàn)金僅有143.4億元，凈負(fù)債率高達(dá)203%。降低債務(wù)規(guī)模和杠桿仍是這些出險房企目前首要任務(wù)。

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??市場頻傳利好

??出險企業(yè)折價出售資產(chǎn)

??優(yōu)質(zhì)項目引入戰(zhàn)投加快銷售

??自2022年11月以來，在房地產(chǎn)融資方面，陸續(xù)迎來較大的利好，交易商協(xié)會、證監(jiān)會等陸續(xù)射出“三支箭”，房地產(chǎn)行業(yè)的資金端接連開閘。疫情放開后，部分城市樓市迎來回溫，在整體預(yù)期向好的情況下，部分出險企業(yè)也期望盡快將經(jīng)營回歸正常，通過加快處置資產(chǎn)、項目讓渡股權(quán)、引入戰(zhàn)投等多種方式加快項目的開發(fā)進(jìn)度，從而優(yōu)化企業(yè)的債務(wù)情況，實現(xiàn)減債降杠桿。在債務(wù)展期方面的努力之外，企業(yè)也努力通過銷售回款端實現(xiàn)現(xiàn)金回流，其中包括融創(chuàng)、奧園、富力、華夏幸福等近期均加快了項目紓困以及資產(chǎn)處置速度。

??加快資產(chǎn)處置，以釋債降低負(fù)債規(guī)模

??自債務(wù)承壓以來，出險企業(yè)自救最早的方式是通過處置資產(chǎn)回流資金，包括寫字樓、商業(yè)等存量資產(chǎn)、變現(xiàn)周期較長的項目、多元化板塊的收縮如物業(yè)公司股權(quán)等。富力地產(chǎn)便出售了多處寫字樓、商業(yè)以加快變現(xiàn)；華夏幸福2022年12月處置包含總部在內(nèi)的多個子公司股權(quán)，回流資金141億元；融創(chuàng)中國深圳冰雪文旅城項目將股權(quán)出讓給合作方華發(fā)，附后續(xù)回購權(quán)，出售項目回流資金35.8億元，覆蓋融創(chuàng)為獲取項目的20.94億元融資，并隨即解除了公司就融資提供的擔(dān)保，降低負(fù)債規(guī)模，回流資金的同時也實現(xiàn)釋債；中國奧園將物業(yè)公司奧園健康29.9%股權(quán)折價出讓給廣州國資，回流資金2.56億港元（對應(yīng)每股凈資產(chǎn)1.18港元左右，低于2022年奧園健康每股凈資產(chǎn)約1.46港元），但此次交易還附帶條款買方還需與奧園訂立舊改合作協(xié)議，也將有利于奧園的舊改項目的推進(jìn)。

??積極推動已售項目保交樓，獲得紓困基金支持

??對于部分已經(jīng)實現(xiàn)前期部分出售但停工的項目，積極取得地方政府的支持，獲得紓困基金融資助力項目保交樓，加快項目結(jié)算以及銷售回款。包括如融創(chuàng)2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方針下，融創(chuàng)天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟(jì)南等20個城市近70個項目，宣布已經(jīng)獲批總數(shù)超百億的紓困基金。2023年2月12日融創(chuàng)鳳嶼湖項目獲5100萬元“保交樓”新增配套融資，為廣西首例。

??優(yōu)質(zhì)項目讓渡股權(quán)引入戰(zhàn)投，加快項目開發(fā)釋放資金

??優(yōu)質(zhì)項目引入國資企業(yè)或者AMC基金戰(zhàn)投，回流資金同時為項目引入融資，加快項目開發(fā)促進(jìn)銷售回款。如融創(chuàng)的上海董家渡項目、武漢桃花源項目、咸陽森嶼城等優(yōu)質(zhì)項目紓困迎來實際性進(jìn)展，中國奧園的珠海翠微村舊改項目也于2023年1約引入山東國資。通過讓渡部分股權(quán)引入項目戰(zhàn)投，可以實現(xiàn)回流資金且獲得項目融資，推動項目的開發(fā)，這些優(yōu)質(zhì)項目此前沉淀了部分資金和債務(wù)，他們的未來入市盤活也將助力企業(yè)增加銷售回款且降低債務(wù)規(guī)模。

??整體來看，債券的展期成功確實給了企業(yè)喘息的機(jī)會，但企業(yè)實際的債務(wù)壓力仍在，高杠桿發(fā)展模式將成為過去式的情況下，減債、降杠桿是這些企業(yè)面臨的重要功課。在當(dāng)前市場環(huán)境整體回暖趨勢下，這些企業(yè)也迫切地重回牌桌，通過加快折價出售資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目讓渡股權(quán)等方式，實現(xiàn)資金回籠緩解債務(wù)壓力，同時對項目紓困，讓項目銷售加快盤活，企業(yè)的日常經(jīng)營也能加速進(jìn)入正常健康的發(fā)展軌道上來。