[克而瑞]旭輝集團：銷售保持15%穩(wěn)定增長，增強盈利是發(fā)展重點

??導 讀

??銷售增速預計穩(wěn)定在15%左右，融資能力較強，提質增效仍任重道遠。

??【未來3-5年穩(wěn)定15%增速，持續(xù)推進城市深耕】2020年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣2310億元，同比增長15.2%,隨著企業(yè)將更多的精力投入到提效降本上，未來3-5年的銷售規(guī)模增速預計都將保持在15%左右。企業(yè)的銷售規(guī)模持續(xù)保持較為穩(wěn)定增長主要原因在于不斷開拓新市場，有銷售貢獻的城市保持著較快的增長速度，單城市產能則有所降低。2021年目標銷售額2650億元，可售貨值4000億元，預計完成目標的壓力不大。

??【多元化拿地占比增至51%，土儲權益比例繼續(xù)提高】2020年旭輝共新增60個項目，總建面為1307萬平方米，新增土儲總價為915億元，總貨值約2200億元。企業(yè)近兩年來一直都在加大多元化拿地力度，2020年通過多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%。新增土儲建面的權益比例達到了66.8%，2020年底總土儲的權益比例繼續(xù)提升至54.4%。截至2020年底，旭輝共有土地儲備5657萬平方米，若是算上尚未確權的土地則達到了6818萬平方米，貨值約為10263億元，較為充足。 

??【毛利率降至21.7%，企業(yè)盈利能力仍需加強】2020年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入718億元，同比增加了27.2%，毛利率則同比降低了3.27個百分點至21.74%，未來隨著多元化拿地項目的逐漸結轉以及商業(yè)租金以及經營性項目收入的增加，企業(yè)的毛利率水平有望得到提升。旭輝的歸母凈利率近幾年一直處于逐年降低的態(tài)勢，企業(yè)提質降本的長期戰(zhàn)略仍然任重道遠。 

??【融資能力較強，資金鏈較為穩(wěn)定】2020年底旭輝的凈負債率為64%，保持在行業(yè)相對較低的水平?，F(xiàn)金短債比為2.74，長短期債務比為4.6，平均債務賬期為4年，企業(yè)的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。剔除預收賬款的資產負債率為72.6%，略微超過70%的紅線要求。整體來看旭輝的資金鏈較為穩(wěn)定，需要注意的是旭輝的外幣債占比達到了41%，企業(yè)可能需要采用一些金融手段對沖匯率風險。2020年旭輝的平均融資成本相較于2019年降低了0.6個百分點至5.4%，仍然處在較為不錯的水準。

??【物管規(guī)?？焖侔l(fā)展，商業(yè)租金未來三年目標突破20億】旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產、長租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產等8個領域。在物業(yè)管理方面，截至2020年底旭輝永升服務的簽約管理面積達到了1.8億平方米，在管面積超過1.1億平方米，未來發(fā)展值得期待。在商業(yè)地產方面，截至2020年底，旭輝在建和運營的商業(yè)已經有30個左右，總建面約為237萬平米，實現(xiàn)租金收入5.9億。預計在未來三年實現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復合增長率，目標在3年后突破20億元。 

??未來3-5年穩(wěn)定15%增速

??持續(xù)推進城市深耕

??2020年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣2310億元，同比增長15.2%,銷售增速相對于2019年的32%繼續(xù)放緩。隨著旭輝的銷售規(guī)模達到2000億級別，企業(yè)將更多的精力投入到提效降本上，未來3-5年的銷售規(guī)模增速預計都將保持在15%左右。2020年旭輝的合約銷售面積為1538.51萬平米，同比增長了27.8%；累計銷售均價為15015元/平方米，同比下降了近10%，主要是因為企業(yè)在銷售占比最高的二線城市的銷售均價同比降低了13.4%；企業(yè)的銷售回款率為92%，與2019年持平，繼續(xù)保持在較高的水準。

??近年來旭輝的銷售規(guī)模持續(xù)保持較為穩(wěn)定的增長，主要原因是旭輝持續(xù)開拓新的市場，有銷售貢獻的城市保持著較快的增長速度，據統(tǒng)計，2020年旭輝在65個城市有銷售貢獻，在2019年的基礎上繼續(xù)增加了12個。但是值得注意的是，旭輝2020年的平均單城市產能相較于2019年有所下降，從37.8億元降至35.5億元，可能是因為新進入城市較多從而拉低了平均產能.而企業(yè)對于重點城市的深耕力度有所提升，銷售貢獻超百億的城市達到了6個，相比于2019年增加1個。未來企業(yè)仍需繼續(xù)加強城市深耕力度，同時在新進入的城市站穩(wěn)腳跟。

??具體到單城市來看，2020年對旭輝銷售額貢獻最高的城市是杭州，全年的銷售額達到了191.4億元，同比增長了24.6%。值得注意的是，2020年旭輝銷售額前5的城市中有4個和2019年相同，分別是杭州、溫州、北京以及重慶，這說明企業(yè)在這些城市的深耕已經有了不錯的效果，因此這些城市可以為企業(yè)貢獻大量穩(wěn)定的銷售額，可以支持企業(yè)在其他城市的擴張。

??2020年旭輝銷售區(qū)域分布變化不大，長三角、環(huán)渤海、中西部以及華南區(qū)域的貢獻分別為43.8%、22.9%、22.2% 及11.1%，2019年則是48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同時企業(yè)銷售的能級分布變化也不大，在三四線城市的銷售額占比僅從2019年的25.6%略微增長至27.3%。

??展望2021年，旭輝可售貨值約為4000億元，全年銷售目標2650億元，只要達到66.3%的去化率就可以達到，從企業(yè)2020年70%的去化率來看，2021年達成銷售目標問題不大。從企業(yè)的銷售規(guī)模增速來看，2021年的目標相比于2020年的銷售規(guī)模增長了14.7%，與2020年銷售增速基本持平。

??多元化拿地占比增至51%

??土儲權益比例繼續(xù)提高

??2020年旭輝在土地市場上依然比較活躍，共新增60個項目，總建面為1307萬平方米，同比減少了14%；新增土儲總價為915億元，同比增加了11%，總貨值約2200億元。旭輝在2020年新增土儲的平均樓板價由2019年的5425元/平方米提升至7001元/平方米，主要是因為企業(yè)在廣州、杭州、北京、天津等多個地價較高的城市拿下了多個總建面超過20萬平米的大盤，從而提高了拿地成本。在拿地方式上，旭輝近兩年來一直都在加大多元化拿地力度，比如一二線聯(lián)動、收并購、商業(yè)勾地等，2020年企業(yè)通過多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%，預計未來仍將是旭輝拿地的重要方式。

??2020年旭輝的新增土儲城市能級分布變化不大，但是區(qū)域分布的變化相對較大，企業(yè)在環(huán)渤海的拿地占比大幅降低了24個百分點，而中西部的拿地占比則相應提高了19個百分點，同時企業(yè)在珠三角地區(qū)的拿地占比也有提高，尤其是增加了對南寧的投入，加上旭輝2021年1月份宣布和廣西房企彰泰集團達成了合作，未來企業(yè)有可能加大珠三角區(qū)域的開拓力度。整體來看，2020年旭輝的新增土儲主要以中西部為主，未來中西部的銷售貢獻可能會繼續(xù)提高，在長三角之外成為企業(yè)的第二核心區(qū)域，從而分散市場風險，讓企業(yè)的銷售能更加穩(wěn)定地增長。

??旭輝2020年新增土儲建面的權益比例達到了66.8%，較2019年繼續(xù)提高了1.8個百分點。旭輝近兩年不斷提升拿地的權益比例，因此2020年底企業(yè)總土儲的權益比例繼續(xù)提升至54.4%，同比提高了1.9個百分點。項目的權益比例增加有利于企業(yè)在銷售規(guī)模增加的同時更同步地增加總資產和營收規(guī)模，有利于外界資本對企業(yè)的前景預期。目前旭輝增權益的動作已經出現(xiàn)了成效，未來仍需繼續(xù)加強。

??截至2020年底，旭輝共有土地儲備5657萬平方米，若是算上尚未確權的土地則達到了6818萬平方米，貨值約為10263億元。從旭輝最近幾年的增長來看，企業(yè)目前的貨值儲備可以滿足3年左右的開發(fā)，較為充足。

??03盈 利

??毛利率降至21.7%

??企業(yè)盈利能力仍需加強

??2020年旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入718億元，同比增加了27.2%，其中物業(yè)銷售收入為643億元，占比達89.6%。企業(yè)的毛利潤同比增加了10.6%至156億元，毛利率則同比降低了3.27個百分點至21.74%，若是剔除收購子公司并表之后帶來的會計影響，調整后旭輝的毛利率為25.1%，同比降低了4.6個百分點。值得注意的是，由于旭輝從2018年開始加大多元化拿地的力度，更加注重于控制土地成本，未來隨著這些項目逐漸結轉以及商業(yè)租金以及經營性項目收入的增加，企業(yè)的毛利率水平有望得到提升。

??旭輝的凈利率近年來一直保持在16%以上，而歸母凈利率則一直處于逐年降低的態(tài)勢，主要是因為歸母凈利潤對凈利潤的占比從2016年的89%逐年降至2020年的68%。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，可能是因為旭輝近幾年結算的項目中合作項目較多，權益比例較低從而導致歸母凈利潤的減少，未來隨著2018年以來獲取的權益相對較高的項目逐漸結轉，這一現(xiàn)象可能會有所改善。此外，由于旭輝2020年的規(guī)模和2019年的龍湖（同為采取財務穩(wěn)健發(fā)展策略的民營房企）較為相似，將他們的主要盈利指標進行對比之后可以發(fā)現(xiàn)，旭輝的盈利水平相對而言差距較大，企業(yè)目前追求的提質降本的長期戰(zhàn)略仍然任重道遠。

??04負 債

??融資能力較強

??資金鏈較為穩(wěn)定

??2020年底旭輝的持有現(xiàn)金約為511.55億元，較于期初減少了13.3%；總有息負債為1047.15億元，同比增加1%；企業(yè)的權益則增加了22.7%至836.42億元，因此企業(yè)的凈負債率略微降低了1.6個百分點至64%，若是將永續(xù)債作為負債計算，則旭輝的凈負債率為71%，同比降低了4.3個百分點，企業(yè)的凈負債率保持在行業(yè)相對較低的水平。

??在負債結構方面，2020年底旭輝的現(xiàn)金短債比為2.74，長短期債務比為4.6，平均債務賬期為4年，企業(yè)的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。但是由于企業(yè)2020年剔除預收賬款的資產負債率為72.6%，略微超過70%的紅線要求，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條。整體來看旭輝的資金鏈較為穩(wěn)定，有利于企業(yè)未來的發(fā)展。需要注意的是旭輝的外幣債占比達到了41%，匯率的波動對于企業(yè)的影響相對較大，企業(yè)可能需要采用一些金融手段對沖匯率風險。

??2020年旭輝的平均融資成本相較于2019年降低了0.6個百分點至5.4%，仍然處在較為不錯的水平。與此同時，旭輝在年內的融資有諸多的突破，發(fā)行了融資成本僅為3.8%的3+2年期境內公司債，是企業(yè)發(fā)行成本最低的債券，同時也發(fā)行了企業(yè)歷史上期限最長利率最低的境外債券，還首次發(fā)行了綠色債券，體現(xiàn)了企業(yè)較為不錯的融資能力。

??05多元化

??物管規(guī)?？焖侔l(fā)展

??商業(yè)租金未來三年目標突破20億

??旭輝在多元化方面主要涉及物業(yè)管理、商業(yè)地產、長租公寓、裝配式建筑、健康醫(yī)療、教育地產等8個領域，其中在2020年較為出彩的主要是物業(yè)管理和商業(yè)地產兩大重點方向。在物業(yè)管理方面，2020年6月永升生活服務成為旭輝控股的并表附屬公司，并于2021年3月23日宣布將改名為“旭輝永升服務集團”。截至2020年底旭輝永升服務的簽約管理面積達到了1.8億平方米，在管面積超過1.1億平方米，在保持規(guī)模發(fā)展的同時也在客戶之間樹立了良好的口碑，未來發(fā)展值得期待。

??在商業(yè)地產方面，自從旭輝在2019年將商業(yè)提升為核心戰(zhàn)略之后，截至2020年底，旭輝在建和運營的商業(yè)已經有30個左右，總建面約為237萬平米，2020年實現(xiàn)租金收入5.9億，同比增長2.1%。旭輝商業(yè)計劃在今后兩三年內陸續(xù)開業(yè)20個項目，每年集團都會拿出不超過凈利潤10%的資金用于商業(yè)項目的發(fā)展，預計在未來三年實現(xiàn)商業(yè)租金50%的年復合增長率，目標在3年后突破20億元。