[克而瑞]遠洋集團：銷售業(yè)績與上年持平，盈利能力需提升

??導 讀

??2020年遠洋集團聚焦主業(yè)，積極拿地投拓，財務水平穩(wěn)健，“三道紅線”皆為綠檔。但業(yè)績增長較為乏力；毛利率下降至18.5%，盈利水平及運營能力仍需提升。

??【業(yè)績無增長，環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻半成】2020年遠洋集團全口徑合約銷售金額1310.4億元，同比微增0.78%；合約銷售面積706萬平方米，同比上漲11%；全年剛好完成銷售目標。2020年遠洋實施“南移西拓”戰(zhàn)略，集團下設北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部，但各個事業(yè)部之間發(fā)展不均，需加強在其布局重點城市的競爭力。其中北京和環(huán)渤海事業(yè)部管轄的環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻達51%。

??【聚焦主業(yè)投拓增速，拿地樓板價持續(xù)走高】2020年全年遠洋集團新增土地建面791萬平方米，同比上升75%，聚焦主業(yè)加快投拓，拿地銷售比達到0.66。總土儲建面為3804萬平方米，較2019年末微升2.1%。遠洋土儲充足，但總土儲分布方面區(qū)域來看環(huán)渤海區(qū)域的土地儲備建面進一步上升，較19年略升1個百分點。短時間內土儲以環(huán)渤海區(qū)域為主的局面仍較難改變，依然需注意市場過于集中帶來的風險。 

??【毛利率下降，需關注盈利水平】2020年遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)收入565.1億元，同比上升11%，歸母凈利率28.66億元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57個百分點，歸母凈利率5.07%,同比下降0.14個百分點。另外總土儲樓板價持續(xù)走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費用率上升，勢必會壓縮企業(yè)未來的利潤空間，企業(yè)的盈利與運營水平仍需提升。 

??【“三道紅線”皆為綠檔，財務水平穩(wěn)健】截至2020年年末遠洋集團持有現(xiàn)金437.4億元，較2019年末上升30.9%?，F(xiàn)金短債比為1.69，長短債務比為2.17，短期償債壓力不大。平均融資成本5.1%，持續(xù)保持低位，融資成本優(yōu)勢明顯。凈負債率下降至55%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69%，財務穩(wěn)健度提升，資金安全度保持在較好水平。 

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??01銷 售

??業(yè)績無增長

??環(huán)渤海區(qū)域銷售貢獻半成

??銷售業(yè)績與19年持平，剛好完成銷售目標。2020年全年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額1310.4億元，同比增幅0.78%，幾乎與去年持平；銷售面積706萬平方米，同比上漲11%。銷售均價18552元/平方米，同比下降9.5%。2020年遠洋集團銷售金額同比增速低于百強增速13.3%，導致其去年的全口徑金額排行榜上已經(jīng)跌出TOP30。遠洋集團2020年的銷售目標保守，與上年銷售額持平為1300億元且僅剛好完成目標。2021年遠洋集團的銷售目標為1500億元，同比提升14%，就近2年遠洋的增長情況來看，其目標增長率仍有一定壓力。

??遠洋集團延續(xù)之前的以一二線城市為銷售業(yè)績貢獻主場，二者合計占全年銷售金額的89%，貢獻占比較上年增加5個百分點。但值得注意的是，雖然核心一二線城市銷售金額進一步提升，但銷售均價卻較2019年有所下降。

??遠洋實施“南移西拓”戰(zhàn)略，集團下設北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部。六大事業(yè)部的中心城市為北京、天津、上海、深圳、武漢、成都。遠洋集團期望實現(xiàn)區(qū)域聚焦，深耕主力市場，培育出一批能夠占據(jù)市場前列的城市，并以此為中心，輻射周邊熱點區(qū)域，形成個區(qū)域之間協(xié)同發(fā)展。

??事業(yè)部之間發(fā)展不均，需加強競爭力。從事業(yè)部之間的銷售占比來看，遠洋對北京和環(huán)渤海事業(yè)部所管轄的環(huán)渤海區(qū)域銷售依賴度較高，該兩個事業(yè)部的區(qū)域銷售貢獻同比大幅增加，分別較上年增加4個和5個百分點，其中北京和石家莊二城的銷售貢獻占北京區(qū)域的83%，而20年這2座城市疫情皆出現(xiàn)反彈，也在一定程度上影響遠洋的銷售業(yè)績。從銷售金額來看，六個中心城市中北京、深圳、武漢和天津銷售額都在90億以上，其中總部北京的銷售金額為291億元。遠洋在這些城市打造不少熱銷項目，如武漢遠洋東方境世界觀、杭州遠洋西溪公館銷售金額城市排名前三，深圳遠洋天著首開去化100%。而華西區(qū)域的中心城市成都的銷售額只有15億元。從區(qū)域之間的銷售占比也可以看出各個事業(yè)部之間發(fā)展不均，需要加強在其布局重點城市的競爭力。

??02投 資

??聚焦主業(yè)投拓增速

??拿地樓板價持續(xù)走高

??拿地節(jié)奏加快，樓板價持續(xù)上升。2020年遠洋集團新增土地建面791萬平方米，較上年增長了75%，按照企業(yè)公布新增土地建面及樓板價計算得出拿地總價約870億元，同比上升1.1倍。從拿地銷售比來看，遠洋持續(xù)聚焦主業(yè)，憑借其良好的財務優(yōu)勢，加快拿地節(jié)奏，全年新增51幅土地及2個成熟項目，拿地銷售比達到了0.66，高于百強平均的0.37。拿地均價方面，新增土儲均價11000元/平方米，同比上升19.6%。主要是由于遠洋持續(xù)布局核心一二線城市，2020年在北京、上海、福州、大連等城市新增土地成本較高。

??03土地儲備

??土儲充足

??需注意市場集中帶來的風險

??土儲持續(xù)保持穩(wěn)定，需提升權益比例。2020年遠洋集團總土儲建面為3804萬平方米，較2019年末微升2.1%。新增土儲的權益占比和總土儲權益占比下滑，導致總土儲建面權益占比下降1.6個百分點至52.4%。從遠洋的銷售規(guī)模及拿地增速方面來看，消化周期為4-5年左右，土儲方面持續(xù)保持穩(wěn)定。

??環(huán)渤海區(qū)域集中度進一步升高。截至2020年年末，遠洋環(huán)渤海區(qū)域的土地儲備建面較19年略升1個百分點，占比達55%，總體區(qū)域占比和19年差距不大，各區(qū)域變化在3%內。土儲城市能級方面仍然以二線城市為主。雖然遠洋集團實施“南移西拓”戰(zhàn)略，設立事業(yè)部力求改變，但從近兩年遠洋總土儲占比變動幅度微乎其微來看，短時間內土儲以北方區(qū)域即北京和環(huán)渤海區(qū)域為主的局面仍較難改變，從調整構架到反映到銷售層面更是需要一定的時間，目前依然需注意市場過于集中帶來的風險。

??04盈利表現(xiàn)

??毛利率下降

??需關注盈利水平

??毛利率及歸母凈利率雙降。2020年遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)收入565.1億元，同比上升11%；歸母凈利潤28.66億元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57個百分點，歸母凈利率5.07%,同比下降0.14個百分點。毛利率下降主要是由于企業(yè)2020年有較多一線城市項目結轉，如深圳遠洋天著等，土地成本較高。2020年歸母凈利潤占凈利潤比例為61.2%，較去年同期下滑3個百分點，加上遠洋20年拿地權益比例持續(xù)下降，預計未來歸母凈利潤占比仍有可能繼續(xù)降低。

??未來盈利水平仍受挑戰(zhàn)，企業(yè)需提高運營水平。遠洋集團2016年-2019年毛利率一直在20%-25%的區(qū)間，處于較低水平，2020年則已經(jīng)突破20%下降至19%。且總土儲樓板價持續(xù)走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費用率上升，勢必會壓縮企業(yè)未來的利潤空間，企業(yè)的盈利與運營水平仍需提升。

??05償債表現(xiàn)

??“三道紅線”皆為綠檔

??財務水平穩(wěn)健

??短期有息負債增加，但償債風險不高。截至2020年年末遠洋集團持有現(xiàn)金439.3億元，較2019年末上升30.9%。貸款結構方面，1年內到期債務大幅增加，占到貸款總額的32%，較2019年上升了21個百分點?，F(xiàn)金短債比下降到了1.69，長短債務比為2.17，債務結構較之前有所惡化，但目前償債壓力不大。

??融資成本保持低位，平均借貸利率下降，財務較為穩(wěn)健。遠洋集團平均融資成本5.1%，較去年下降0.3個百分點，持續(xù)保持低位，融資成本優(yōu)勢明顯。借由其現(xiàn)金優(yōu)勢，且有息債規(guī)模得到較好的控制，遠洋的凈負債率下降至55%。另外其2020年剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69%，持續(xù)保持穩(wěn)定，“三道紅線”皆為綠檔。財務穩(wěn)健度提升，資金安全度保持在較好水平。