朱一鳴、汪慧2021-04-08 17:03:16來(lái)源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??在行業(yè)增速持續(xù)放緩疊加疫情沖擊的背景下,大發(fā)地產(chǎn)增勢(shì)強(qiáng)勁,業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率都居行業(yè)前列。
??【業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率均居行業(yè)前列】2020年,大發(fā)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約303.2億元,同比增長(zhǎng)約44.3%,銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)126%,業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率均居行業(yè)前列。其中,長(zhǎng)三角地區(qū)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率達(dá)88.3%。在行業(yè)增速持續(xù)放緩疊加疫情沖擊背景下,大發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁,2017-2020年間的銷(xiāo)售金額平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94.5%。這主要受益于上市后融資效應(yīng)增強(qiáng)、長(zhǎng)三角區(qū)域的深耕發(fā)展戰(zhàn)略以及合作開(kāi)發(fā)模式成效顯著。
??【投資集中在長(zhǎng)三角地區(qū)與成渝都市圈】面對(duì)市場(chǎng)不確定性積聚,大發(fā)保持了較為穩(wěn)健的投資節(jié)奏,全年獲取22個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)新增建面278.6萬(wàn)平方米,主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)以及成渝都市圈,平均地價(jià)為5753元/平方米,高于2019年5349元/平方米。截至報(bào)告期末,大發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約670萬(wàn)平方米。隨著拿地價(jià)格的走高,大發(fā)已經(jīng)轉(zhuǎn)為以合作開(kāi)發(fā)模式為主,但同時(shí)面臨項(xiàng)目權(quán)益被稀釋,因此未來(lái)如何提高增長(zhǎng)質(zhì)量是大發(fā)將要面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。大發(fā)表示不會(huì)過(guò)分犧牲權(quán)益比重,會(huì)從財(cái)務(wù)、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)等多方面取得一個(gè)平衡。
??【營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 項(xiàng)目權(quán)益有所下降】報(bào)告期內(nèi),在交付規(guī)模增加的情況下,實(shí)現(xiàn)毛利19.2億元、凈利7.2億元,分別同比增長(zhǎng)13.0%、19.1%。而由于項(xiàng)目股權(quán)減少,歸母凈利潤(rùn)降至3.4億元。2020年毛利率、凈利率有些許下滑,其中,毛利率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%,凈利率則由8.1%降至7.8%。
??【未踩紅線,凈負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化至61.2%】資本運(yùn)營(yíng)方面,自上市以來(lái),大發(fā)不僅積極拓展融資渠道,而且在加快周轉(zhuǎn)的同時(shí),注重資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。截至2020年末,現(xiàn)金短債比為1.4倍,凈負(fù)債率由2019年末77.8%下降至61.2%,另外扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.6%,資本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)穩(wěn)健。在“三條紅線”管控下,作為綠檔房企,這在未來(lái)發(fā)展有利于形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
??【多維度發(fā)力提升管控效率】2020年,大發(fā)積極順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì),不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品服務(wù)、組織架構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)等,深入關(guān)注客戶的現(xiàn)實(shí)和潛在需求。一是,繼續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系,提升運(yùn)營(yíng)效率、保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)落地;二是,創(chuàng)新璞悅、熙悅、融悅、銘悅四大產(chǎn)品線,提升產(chǎn)品品質(zhì)與品牌辨識(shí)度;三是,全面升級(jí)組織架構(gòu),設(shè)立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu);另外,為順應(yīng)數(shù)字化和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的大趨勢(shì),大發(fā)積極整合各方資源,實(shí)現(xiàn)在線線下渠道全覆蓋,搭建了“YUE+看房”智慧銷(xiāo)售平臺(tái)。
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??01銷(xiāo) 售
??合作開(kāi)發(fā)模式成效顯著
??業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)44.3%
??2020年,大發(fā)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約303.2億元,同比增長(zhǎng)約44.3%,遠(yuǎn)高于全年15%的目標(biāo)增長(zhǎng)率;全年合同銷(xiāo)售面積約204.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)約31.8%;平均銷(xiāo)售價(jià)格為14826元/平方米。
??在行業(yè)增速持續(xù)放緩疊加疫情沖擊的背景下,大發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁,業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c目標(biāo)完成率都居行業(yè)前列。自上市以來(lái),大發(fā)保持了高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),2017-2020年合同銷(xiāo)售金額平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94.5%,展現(xiàn)出良好的成長(zhǎng)力,主要原因可歸結(jié)為以下三點(diǎn):一是,得益于上市后在資本市場(chǎng)具備了一定融資優(yōu)勢(shì),加速了擴(kuò)張進(jìn)程;二是,專注于深耕長(zhǎng)三角地區(qū),巨大的市場(chǎng)空間為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供支持;三是,受益于合作開(kāi)發(fā)模式,大發(fā)已先后與上坤、金科、港龍、東原、領(lǐng)地等房企達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議,借力發(fā)力效果顯著。
??長(zhǎng)三角地區(qū)作為業(yè)績(jī)的主要來(lái)源,2020年銷(xiāo)售額總計(jì)達(dá)267.7億元,較2019年增加36.5%,占到全年總銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的88.3%。其中,有8個(gè)城市銷(xiāo)售額過(guò)十億元,分別為溫州、寧波、合肥、常州、無(wú)錫、徐州、杭州、金華,溫州作為長(zhǎng)三角地區(qū)的主力城市,銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最高,達(dá)81億元。而長(zhǎng)三角以外地區(qū)的總銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)率由2019年6.7%升至11.7%,特別是中西部市場(chǎng)的外拓對(duì)業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)起到明顯優(yōu)化作用,西寧、鄭州的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)尚佳。
??2021年,大發(fā)在業(yè)績(jī)目標(biāo)制定上表現(xiàn)謹(jǐn)慎,全年合同銷(xiāo)售目標(biāo)定在360億元,目標(biāo)增長(zhǎng)18.7%,全年計(jì)劃新增供貨貨值約520億元,總可售貨值達(dá)650億元,主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū),占比達(dá)八成。其中,二三季度供貨較多。按此計(jì)算,全年去化率須達(dá)到55%,總體來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售壓力并不大,并且從今年1、2月銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看,大發(fā)的業(yè)績(jī)繼續(xù)向好,全年順利完成目標(biāo)可期。
??02投 資
??明確了「1+1+X」布局體系
??拿地成本走高
??2020年,面對(duì)市場(chǎng)不確定性積聚,大發(fā)保持了較為穩(wěn)健的投資節(jié)奏。在「1+1+X」(即深耕長(zhǎng)三角地區(qū)核心區(qū)域、輻射成渝都市圈、并持續(xù)關(guān)注其他具高發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)城市)的布局體系下,全年獲取22個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)新增建面278.6萬(wàn)平方米,總權(quán)益地價(jià)58億元,平均樓面地價(jià)為5753元/平方米,高于2019年5349元/平方米。
??投資主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)以及成渝都市圈,未來(lái)市場(chǎng)前景可觀。但隨著拿地價(jià)格的走高,大發(fā)已經(jīng)轉(zhuǎn)為以合作開(kāi)發(fā)模式為主。合作開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)在于可以以更低的成本撬動(dòng)更大的規(guī)模,但是企業(yè)也面臨權(quán)益的稀釋,因此未來(lái)如何提高增長(zhǎng)質(zhì)量是大發(fā)將要面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。
??截至報(bào)告期末,大發(fā)土地儲(chǔ)備總建筑面積約670萬(wàn)平方米,分布在30座城市,平均地價(jià)約為人民幣4960元/平方米。而在地價(jià)上升的趨勢(shì)下,未來(lái)項(xiàng)目的盈利或面臨較大的挑戰(zhàn),大發(fā)需繼續(xù)提升企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理效益。
??03盈 利
??營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)
??項(xiàng)目權(quán)益有所下降
??2020年全年,大發(fā)總營(yíng)收91.9億元,同比增長(zhǎng)24.2%,盡管增速不比銷(xiāo)售規(guī)模,但得益于下半年交付進(jìn)度的加快,仍順利完成了20%的預(yù)期增長(zhǎng)率。年內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利19.2億元、凈利7.2億元,分別同比增長(zhǎng)13.0%、19.1%。而由于項(xiàng)目股權(quán)減少,歸母凈利潤(rùn)降至3.4億元。2020年毛利率、凈利率有些許下滑,其中,毛利率下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%,凈利率則由8.1%降至7.8%,大發(fā)應(yīng)持續(xù)提升盈利能力。
??整體來(lái)看,在交付規(guī)模增加的情況下,大發(fā)的毛利、凈利均保持了增長(zhǎng),但合作開(kāi)發(fā)稀釋權(quán)益的影響也顯著體現(xiàn)出來(lái),影響了歸母利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。此外,大發(fā)的利潤(rùn)率承壓明顯,在盈利水平下行的行業(yè)整體趨勢(shì)下,未來(lái)還是要從提升內(nèi)生力方面來(lái)增加效益。
??04償 債
??未踩紅線
?? 凈負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化至61.2%
??資本運(yùn)營(yíng)方面,自上市以來(lái),大發(fā)不僅積極拓展融資渠道,而且在加快周轉(zhuǎn)的同時(shí),注重資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。2020年,大發(fā)共計(jì)發(fā)行5.6億美元優(yōu)先票據(jù),并在年內(nèi)主動(dòng)贖回共計(jì)1.2億美元優(yōu)先票據(jù),充分顯示公司積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的能力和決心,但整體融資成本還是偏高。同時(shí),大發(fā)也與多家大中型銀行以及金融機(jī)構(gòu)保持了良好關(guān)系,有利于未來(lái)的資金融通。
??截至2020年末,大發(fā)持有現(xiàn)金(包括受限制現(xiàn)金及已質(zhì)押存款)72.8億元,總有息負(fù)債為126.5億元,其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)達(dá)75.4億元,現(xiàn)金短債比為1.4倍,保持了良好的流動(dòng)性;凈負(fù)債率由2019年末77.8%下降至61.2%;另外,根據(jù)三條紅線,除了現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率,扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.6%。整體來(lái)看,大發(fā)未踩線,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)具備穩(wěn)健性,這也為未來(lái)爭(zhēng)取了較大的融資空間,有利于企業(yè)在資金面收緊的行業(yè)背景下打造自身的優(yōu)勢(shì)。
??05戰(zhàn) 略
??全面升級(jí)組織架構(gòu)、優(yōu)化管控體系
??多維度發(fā)力提升管控效率
??2020年,是大發(fā)戰(zhàn)略、服務(wù)全力加速的一年,在秉承“為生活而創(chuàng)造”品牌理念的同時(shí),積極順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì),不斷改進(jìn)和完善產(chǎn)品服務(wù)、組織架構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)等,深入關(guān)注客戶的現(xiàn)實(shí)和潛在需求。具體體現(xiàn)如下:
??一是,持續(xù)優(yōu)化大運(yùn)營(yíng)管控體系。進(jìn)一步堅(jiān)持“有貢獻(xiàn)、有利潤(rùn)”的現(xiàn)金流,堅(jiān)持“高效率、高品質(zhì)”的原則,以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”為核心,落實(shí)“四個(gè)一體化”策略(即投融運(yùn)銷(xiāo)一體化;回融支一體化;設(shè)計(jì)工程客服物業(yè)一體化;提價(jià)值、降成本、控費(fèi)效一體化),持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)效率、保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)落地。
??二是,創(chuàng)新升級(jí)匠造24悅愛(ài)社區(qū)。創(chuàng)新四大產(chǎn)品線,包括璞悅、熙悅、融悅、銘悅系列產(chǎn)品,打造“中國(guó)式悅生活,提升產(chǎn)品品質(zhì)與品牌辨識(shí)度。
??三是,全面升級(jí)組織架構(gòu)。2020年大發(fā)設(shè)立“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”2.5級(jí)扁平化管治架構(gòu),并設(shè)立環(huán)滬、蘇皖、浙江、西部區(qū)域公司,在提高組織效率、強(qiáng)化區(qū)域能力、優(yōu)化團(tuán)隊(duì)配置、實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理都取得了良好成效。
??另外,為順應(yīng)數(shù)字化和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的大趨勢(shì),為客戶提供更便捷的服務(wù),大發(fā)積極整合各方資源,實(shí)現(xiàn)在線線下渠道全覆蓋,建立并發(fā)布了案場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系,還搭建了“YUE+看房”智慧銷(xiāo)售平臺(tái)。