沈曉玲、汪維文2021-04-08 17:12:52來源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??2020年,時代中國銷售目標(biāo)完成率122%,成功突破千億,銷售仍然倚重廣東。
??【首次躋身千億,銷售仍然倚重廣東】2020年時代中國實現(xiàn)銷售金額1003.8億元,同比增長28.1%,2021年企業(yè)提出了1100億元的銷售目標(biāo),相較2020年增長9.6%。銷售仍倚重廣東一省,廣佛兩城占比達(dá)到了52.1%。長沙和成都兩市的銷售占比分別達(dá)到了9.7%和3.6%,相較2019年均有明顯提升。
??【投資力度同比下降,城市更新貢獻(xiàn)6成新增土地】2020年時代中國新增土儲總建面359.9萬方,新增權(quán)益土儲總建面為223.8萬方,權(quán)益比例62.2%。以新增土儲總建面與合同簽約建面的比值計算,2020年該比例為僅0.53,遠(yuǎn)低于2019年的1.42,拿地力度同比收縮明顯。2020年企業(yè)成功轉(zhuǎn)化了8個城市更新項目,其中5個項目成功轉(zhuǎn)為土儲,總建筑面積約220萬平方米,占2020年全年新增土儲的61%。
??【總土儲可滿足2-3年發(fā)展需求,廣東一省占據(jù)9成】截止至2020年底,時代中國共擁有約為2158.6萬平方米的土地儲備,相比2019年末下降6.2%,主要是由于企業(yè)拿地力度縮減導(dǎo)致。按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算,可以滿足企業(yè)2-3年去化需求。區(qū)域布局上仍然比較單一,9成土儲位于廣東一省。
??【地產(chǎn)收入下降,城市更新營收增長1.5倍】2020年時代中國實現(xiàn)營業(yè)收入385.8億元,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入326.7億元,同比下滑16.4%,城市更新業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入54.5億元,同比大增151.5%。整體毛利率28.8%,凈利率13.9%,兩項指標(biāo)與去年同期基本持平。物業(yè)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)毛利率21.9%。
??【兩項指標(biāo)維持綠檔,資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線】截止至2020年底,時代中國現(xiàn)金短債比為2.10,長短債比為2.40,凈負(fù)債率為66%,處于綠檔,不過剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率升高,到2020年底已達(dá)到79%,超出閾值。
??【壓力加劇,滯銷車位及配套面積增長50%】已竣工庫存面積持續(xù)增長,尤其是車位及配套庫存本身壓力就比較大,卻還在逐年走高。2019年年報披露已竣工庫存占比已經(jīng)達(dá)到19.0%,而根據(jù)2020年業(yè)績公告披露的總土儲用途明細(xì)估算可能會更高。
??首次躋身千億
??銷售仍然倚重廣東
??銷售目標(biāo)完成率122%,成功突破千億。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù),2020年時代中國實現(xiàn)銷售金額1003.8億元,同比增長28.1%,業(yè)績增速與2019年基本持平,表現(xiàn)好于百強(qiáng)房企平均的12.4%。近幾年時代中國銷售業(yè)績保持著穩(wěn)健的增速。不過隨著企業(yè)體量的增長,增速下滑也是預(yù)期之中,2021年企業(yè)提出了1100億元的銷售目標(biāo),相較2020年增長9.6%。
??外拓效果開始顯現(xiàn),但整體仍十分倚重廣東一省。從企業(yè)披露的銷售金額城市分布來看,2020年,時代中國的銷售共來自于14個城市的196個項目,其中河源、汕尾兩市首次有銷售貢獻(xiàn),廣佛兩城仍是核心,占比達(dá)到了52.1%。不過值得關(guān)注的是,長沙和成都兩市的銷售占比分別達(dá)到了9.7%和3.6%,相較2019年均有明顯提升。自2016年開始時代中國首次走出廣東省進(jìn)駐長沙,之后在2018年進(jìn)駐成都,2019年新進(jìn)杭州、武漢兩市,目前外拓效果有所顯現(xiàn)。不過近9成銷售仍然集中于廣東一市,且按照業(yè)績會上管理層透露的消息,未來兩到三年仍將維持這一比例。
??02投 資
??投資力度同比下降
??城市更新貢獻(xiàn)6成新增土地
??投資力度同比收縮,新增土儲建面6成來自城市更新。根據(jù)企業(yè)披露,2020年時代中國共新增16幅土地,預(yù)計新增土儲總建面359.9萬方,新增權(quán)益土儲總建面為223.8萬方,權(quán)益比例62.2%,相比2019年再度下降2.7個百分點。以新增土儲總建面與合同簽約建面的比值計算,2020年該比例為僅0.53,遠(yuǎn)低于2019年的1.42,拿地力度同比收縮明顯。
??不過值得關(guān)注的是,2020年企業(yè)成功轉(zhuǎn)化了8個城市更新項目,其中5個項目成功轉(zhuǎn)為土儲,總建筑面積約220萬平方米,占2020年全年新增土儲的61%。雖然同比2019年有所下滑,但是220萬方的體量仍舊比較可觀,并且根據(jù)管理層的預(yù)期,之后會有更多的舊村改造項目開始轉(zhuǎn)化,對企業(yè)的土儲起到貢獻(xiàn)。
??另外截止至2020年底,時代中國已經(jīng)擁有160個城市更新項目,潛在總建面約5337.3萬平方米,按照企業(yè)的估算,總潛在貨值可達(dá)1.4萬億元,未來6-7年之內(nèi)將有1.2萬億貨值轉(zhuǎn)到企業(yè)土儲之中。
??03土 儲
??廣東一省占據(jù)9成土儲
??可滿足2-3年發(fā)展需求
??總土儲較期初下滑,廣東省土儲占比9成。截止至2020年底,時代中國共擁有約為2158.6萬平方米的土地儲備,相比2019年末下降6.2%,主要是由于企業(yè)拿地力度縮減導(dǎo)致。按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算,可以滿足企業(yè)2-3年去化需求。區(qū)域布局上仍然比較單一,9成土儲位于廣東一省,且管理層透露未來將維持80%資源投向大灣區(qū)的布局策略,因此短期之內(nèi)企業(yè)土儲格局難有較大變化。
??04盈 利
??地產(chǎn)收入下降
??城市更新營收增長1.5倍
??地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)慢拖累收入下降,物業(yè)管理剝離導(dǎo)致營收出現(xiàn)下滑,城市更新表現(xiàn)亮眼。2020年時代中國實現(xiàn)營收385.8億元,同比下降9.1%,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入326.7億元,同比下滑16.4%。在上半年營收基本持平的情況下,地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年收入下降,主要是企業(yè)下半年交付結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏較慢。2020年企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入54.5億元,同比大增151.5%。
??地產(chǎn)開發(fā)盈利能力大幅下降,城市更新高溢價維持企業(yè)整體盈利水平。2020年時代中國實現(xiàn)毛利潤111.0億元,凈利潤53.7億元,整體毛利率28.8%,凈利率13.9%,兩項指標(biāo)與去年同期基本持平。但從企業(yè)公布的明細(xì)來看,2020年物業(yè)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)毛利率僅有21.9%,與2019年相比大幅下滑,雖然有毛利更高的物業(yè)管理不再并表的原因,但物業(yè)管理畢竟體量有限,下滑主要還是地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)本身的問題。而城市更新業(yè)務(wù)則表現(xiàn)十分亮眼,以70.6%的毛利率和35.6%的凈利率水平貢獻(xiàn)了接近35%的毛利潤和凈利潤。
??05償 債
??兩項指標(biāo)維持綠檔
??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩中紅線
??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,現(xiàn)金短債比2.10,長短債比回升2.40。截止至2020年底,時代中國共持有現(xiàn)金379.6億元,同比上升29.5%,一年內(nèi)到期短債總額180.7億元,現(xiàn)金短債比為2.10,短期內(nèi)無償債壓力。長短債方面亦有優(yōu)化,截止至2020年底長短債比為2.40。
??凈負(fù)債維持綠檔,剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率“踩中紅線”。截止至2020年底,時代中國的凈負(fù)債率為66%,處于綠檔。不過剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率方面,企業(yè)已連續(xù)多年超標(biāo),且2020年底已達(dá)到79%,相較于70%的綠檔要求仍有一段距離,未來需更加關(guān)注這一指標(biāo)的調(diào)整。
??06庫 存
??壓力加劇
??滯銷車位及配套面積增長50%
??庫存問題持續(xù)惡化,車位及配套庫存滯銷面積增長接近50%。從企業(yè)披露的近幾年的土儲用途明細(xì)來看,已竣工庫存面積持續(xù)增長,尤其是車位及配套庫存本身壓力就比較大,卻還在逐年走高。根據(jù)企業(yè)2019年年報披露的財務(wù)明細(xì),企業(yè)已竣工庫存占比(按存貨價值)已經(jīng)達(dá)到19.0%,超出50家典型房企的10.5%近一倍。而根據(jù)2020年業(yè)績公告披露的總土儲用途明細(xì)估算,2020年企業(yè)的已竣工庫存占比(按存貨價值)相較2019年可能會更高。根據(jù)CRIC監(jiān)測,不少房企在2020年都有推出過專門針對車位的營銷活動,時代可以效仿加大促銷力度從而降低車位及配套的庫存壓力,提升企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)效率。