朱一鳴、貢顯揚2021-04-08 17:24:47來源:克而瑞
??導(dǎo) 讀
??提高科技運用水平,在每一條選定的賽道建立競爭優(yōu)勢。
??【銷售規(guī)模增速回升至11.6%】2020年,萬科累計實現(xiàn)銷售金額7041.5億元,同比增長11.6%。雖然疫情之下,行業(yè)整體的開工、復(fù)工及銷售、交付節(jié)奏均受到較大的影響。但萬科整體業(yè)績增長表現(xiàn)平穩(wěn),2020年銷售規(guī)模突破7000億元的同時,11.6%的規(guī)模增速也較2019年有所回升、處于行業(yè)較好水平。
??【新增投資繼續(xù)保持理性審慎】2020年,萬科繼續(xù)堅持理性審慎的投資態(tài)度,全年新增土地投資項目168個,總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米。2020年,萬科新增投資權(quán)益占比61.2%,較2019年有所回落但處在歷年平均水平。截至2020年末,萬科的總土地儲備規(guī)模達(dá)15838.4萬平方米,其中權(quán)益土儲9508.2萬平方米。
??【項目結(jié)算利潤空間受到擠壓】2020年,萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元,歸母凈利潤415.2億元,分別同比增長13.9%和6.8%。雖然營收規(guī)模保持增長,但近年來行業(yè)地貨比提升導(dǎo)致結(jié)算項目利潤空間受到擠壓,萬科全年結(jié)算毛利潤規(guī)模同比降低8.1%至1225.7億元。毛利率29.2%,較2019年的36.2%降低7個百分點。
??【低負(fù)債保持較高資金彈性】萬科始終保持穩(wěn)健經(jīng)營,凈負(fù)債率和融資成本多年來穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。截至2020年末,現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別為2.35和2.12;平均融資成本6.5%,繼續(xù)保持行業(yè)低位;凈負(fù)債率在2019年33.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低15.8個百分點至18.1%。萬科管理層表示低負(fù)債可以在市場機(jī)遇面前保持更高的資金彈性,但并不追求過低的凈負(fù)債率。
??合同銷售金額超7000億元
??同比增長11.6%
??萬科2020年累計實現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元,銷售面積4667.5萬平方米,分別同比增長11.6%和13.5%;銷售均價15086元/平方米,與往年基本持平。雖然疫情之下,行業(yè)整體的開工、復(fù)工及銷售、交付節(jié)奏均受到較大的影響。但萬科整體業(yè)績增長表現(xiàn)平穩(wěn),2020年銷售規(guī)模突破7000億元的同時,11.6%的規(guī)模增速也較2019年有所回升、處于行業(yè)較好水平。
??2020年,萬科在全國23個城市的銷售金額位列當(dāng)?shù)氐谝?,?4個城市排名第二。從銷售結(jié)構(gòu)來看,2020年萬科業(yè)績貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額2377.3億元,銷售金額和銷售面積占比分別達(dá)到了33.8%和26.8%。北方區(qū)域和南方區(qū)域的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)度則均在21.3%左右。此外,萬科中西部區(qū)域和西北區(qū)域2020年分別實現(xiàn)銷售金額1153.7億元和464億元,合計業(yè)績貢獻(xiàn)近23%。
??02投 資
??堅持審慎的投資態(tài)度
??新增投資規(guī)模略有降低
??2020年,萬科繼續(xù)堅持理性審慎的投資態(tài)度,全年新增土地投資規(guī)模略有降低。年內(nèi),萬科累計新獲取項目168個,總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米,權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米;權(quán)益地價總額約1381.5億元,新增項目平均地價為6710元/平方米。2020年,萬科新增投資權(quán)益占比61.2%,較2019年有所回落但處在歷年的平均水平。
??在總土地儲備規(guī)模上,截至2020年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達(dá)15838.4萬平方米(在建項目10787.6萬平方米、規(guī)劃中項目5050.8萬平方米),其中權(quán)益土儲9508.2萬平方米。同時萬科還積極參與舊改,截至2020年末舊改項目的規(guī)劃權(quán)益建筑面積達(dá)363.4萬平方米。
??03財 務(wù)
??項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤率回落
??低負(fù)債保持較高資金彈性
??2020年,萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元,歸母凈利潤415.2億元,分別同比增長13.9%和6.8%。雖然營收規(guī)模保持增長,但全年結(jié)算毛利潤規(guī)模卻同比降低8.1%至1225.7億元。我們認(rèn)為,一方面目前行業(yè)整體的利潤增長出現(xiàn)拐點、盈利水平面臨下行壓力;另一方面,近年來行業(yè)地貨比提升的趨勢致使結(jié)算項目利潤空間受到擠壓、毛利率降低。2020年,萬科實現(xiàn)毛利率29.2%,較2019年的36.2%降低7個百分點;扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率22.6%,也較2019年下降4.6個百分點。
??在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下,萬科始終保持穩(wěn)健經(jīng)營、凈負(fù)債率和融資成本多年來穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。截至2020年末,萬科持有貨幣資金1952.3億元,有息負(fù)債總額2585.3億元;現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別為2.35和2.12,較2019年均有所提升。平均融資成本6.5%,繼續(xù)保持行業(yè)低位;凈負(fù)債率18.1%,在2019年33.9%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低15.8個百分點。對此,萬科管理層表示,萬科并不追求過低的凈負(fù)債率。較低的凈負(fù)債率水平是為了等待機(jī)會,比如面對此次土地集中供應(yīng)的政策,較高的資金彈性將有利于萬科更好地把握市場機(jī)遇。
??04多元化
??在選定的賽道建立競爭優(yōu)勢
??讓科技融入業(yè)務(wù)
??萬科除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)鞏固提升基本盤,在多元業(yè)務(wù)板塊上,2020年萬科繼續(xù)堅持“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位。圍繞“與城市同步發(fā)展,與客戶同步發(fā)展”的策略,萬科在物業(yè)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營、物流倉儲服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊也都實現(xiàn)了有質(zhì)量的發(fā)展。未來萬科不僅要在每一條選定的賽道上,建立領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。還要讓科技融入業(yè)務(wù),提高運用科技力量的水平,不斷釋放潛在的價值。
??其中,萬科物業(yè)2020年更名“萬物云”,力求實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人、商業(yè)活動等,從物業(yè)服務(wù)到空間科技服務(wù),都能通過數(shù)字化方式鏈接。2020年,萬物云實現(xiàn)對萬科集團(tuán)內(nèi)和對外營業(yè)收入182億元,同比增長27.4%;其中住宅物業(yè)服務(wù)收入100.5億元,占比55.2%。
??在租賃住宅業(yè)務(wù)上,2020年萬科長租公寓品牌“泊寓”運營管理長租公寓18.4萬間。在深圳、天津、北京、珠海、濟(jì)南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點城市新開業(yè)長租公寓3.3萬間。2020年,萬科長租公寓營業(yè)收入25.4億元,同比增長72.3%。截至2020年末,已開業(yè)項目的整體出租率超過95%。
??商業(yè)開發(fā)與運營板塊,截至2020年末萬科(含印力集團(tuán))累計開業(yè)的商業(yè)項目面積989.8萬平方米。商業(yè)(含非并表項目)業(yè)務(wù)營業(yè)收入63.2億元,同比增長4.3%;整體出租率87.4%,其中穩(wěn)定發(fā)展期(開業(yè)3年以上)的商業(yè)項目出租率92%。此外,規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為435.4萬平方米。
??在物流倉儲服務(wù)領(lǐng)域,萬科以“萬緯物流”為物流倉儲服務(wù)平臺,聚焦發(fā)展高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù),經(jīng)過五年發(fā)展已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。2020年萬緯物流繼續(xù)完善核心節(jié)點布局,新獲取管理項目10個,可租賃建筑面積75萬平方米。報告期末,萬緯物流在44個城市累計管理148個項目,可租賃建筑面積1148萬平方米。2020年,萬緯物流管理項目(含非并表項目)的營業(yè)收入18.7億元,同比增長37%。