[克而瑞]人口年輕化城市市場(chǎng)周期及前景探析——以廣東為代表

??導(dǎo)讀

??強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊值得期許。

??我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩大特征：老齡化、少兒人口占比先降后升。受此影響，全國(guó)勞動(dòng)年齡人口連續(xù)8年下滑，但廣東省人口年輕化特征顯著，東莞、深圳、中山、廣州、佛山和珠海6城勞動(dòng)年齡人口占比均達(dá)到70%以上。聚焦廣東省，人口年輕化的核心動(dòng)因究竟是什么？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？

??01

??勞動(dòng)年齡人口趨勢(shì)下滑但局部集中

??廣深灣區(qū)顯著受益

??……略……

??一、人口老齡化提速、少兒占比先降后升，勞動(dòng)年齡人口連續(xù)8年下滑

??……略……

??二、人口流動(dòng)馬太效應(yīng)顯著，廣東兩千萬(wàn)增量領(lǐng)跑、黑吉遼等6省負(fù)增長(zhǎng)

??老齡化、少子化加速?zèng)_擊下，省域人口增長(zhǎng)尤其是青年人口增長(zhǎng)將更加依賴(lài)機(jī)械遷移。橫向?qū)Ρ取傲铡钡健捌咂铡遍g31個(gè)省市的常住人口規(guī)模變化，不難看出，廣東、浙江、江蘇等東南沿海省份仍是引才育才高地，人口增量名列全國(guó)前三。僅這3省10年間累計(jì)人口增量達(dá)到3794萬(wàn)，占全國(guó)的一半以上。

??其中，廣東常住人口增量領(lǐng)跑，且六成增量人口源自機(jī)械增長(zhǎng)。截至2020年，廣東常住人口規(guī)模達(dá)到1.26億，較2010年增長(zhǎng)2171萬(wàn)，增長(zhǎng)規(guī)模穩(wěn)居全國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）第一。究其原因，一方面是潮汕地區(qū)人口生育意愿偏高，人口自然增量也較為可觀，另一方面在于珠三角就業(yè)機(jī)會(huì)充裕，人口虹吸力強(qiáng)勁，吸引外省人口遷入，10年增量常住人口中，除去近900萬(wàn)自然增長(zhǎng)人口，其余約六成源自機(jī)械增長(zhǎng)。

??反觀內(nèi)蒙、山西、甘肅等常住人口負(fù)增長(zhǎng)。典型如山西，由于省會(huì)城市太原首位度偏低，大同、朔州居民更傾向于進(jìn)京務(wù)工，臨汾、運(yùn)城對(duì)西安認(rèn)同度更高，晉城等地市民又偏愛(ài)去往鄭州，導(dǎo)致山西人口四散外省，常住人口規(guī)模由2010年的3571萬(wàn)下降至2020年3492萬(wàn)，凈流失80萬(wàn)人。2021年，山西常住人口同比再下降10萬(wàn)人。

??東三省人口加速外流，黑龍江凈流失646萬(wàn)排名墊底。一方面，單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和有待優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境，致使大量青年人口流失，另一方面，生育率持續(xù)走低也是東北人口負(fù)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右颍咂諗?shù)據(jù)顯示，黑龍江、吉林、遼寧育齡婦女總和生育率分別為0.76、0.88、0.92，排名全國(guó)倒數(shù)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1.8的國(guó)際警戒線(xiàn)。

??三、人口涌入致需求擴(kuò)容，大灣區(qū)樓市顯韌性2017年后成交提升

??……略……

??02

??承接粵桂外輸年輕勞動(dòng)力

??強(qiáng)化大灣區(qū)人口紅利

??……略……

??一、18城勞動(dòng)年齡人口占比超70%，廣深大灣區(qū)獨(dú)占6席年輕化特征顯著

??在所有年齡段人群中，勞動(dòng)年齡人口基于新婚、子女上學(xué)、改善的需要，潛在購(gòu)房需求相對(duì)充裕。2020年，全國(guó)15-59歲人口占比為63.4%，假定勞動(dòng)年齡人口占比超過(guò)70%的城市為年輕化城市，全國(guó)共有18個(gè)地級(jí)市達(dá)標(biāo)。

??18個(gè)人口年輕化城市大致可以分為兩類(lèi)：第一類(lèi)，位于東南沿海地區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)多、人口吸納力強(qiáng)，比如深圳，青年人口流入量持續(xù)領(lǐng)跑，人才集聚效應(yīng)顯現(xiàn)，15-59歲年齡人口占比接近80%，又比如佛山、東莞，主導(dǎo)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，吸附大量外來(lái)務(wù)工人員。

??第二類(lèi)，拉薩、林芝等西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市，出生率高而老齡化程度低，凸顯青壯年勞動(dòng)力資源充足，以林芝為例，高生育意愿支撐下0-14歲少兒人口占比高達(dá)20.7%，另一方面，醫(yī)療衛(wèi)生資源相對(duì)薄弱，人口預(yù)期壽命、老齡化程度都相對(duì)偏低，60歲以上老年人口占比不到8%。

??值得一提的是，18個(gè)年輕化城市中，廣東獨(dú)占六席，占比達(dá)1/3。廣東6城有兩方面共性特征：其一，都是粵港澳大灣區(qū)城市，與鄰省和省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在明顯落差，因此人口虹吸效應(yīng)尤為強(qiáng)勁；其二，年輕化程度排名靠前，皆入圍TOP10，東莞、深圳15-59歲年齡人口占比在80%左右，中山、廣州、佛山、珠海也在75%左右。

??二、35城少兒人口占比超25%，粵桂12城將成未來(lái)廣深年輕人口重要來(lái)源

??根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020年，全國(guó)0-14歲人口占比為18%，少兒人口占比較高，表明城市年齡結(jié)構(gòu)也比較年輕化，為了和上一節(jié)的城市相區(qū)分，我們假設(shè)定義少兒人口占比超過(guò)25%的為“幼齡型城市”，全國(guó)共有35個(gè)城市入圍。

??這35個(gè)城市集中分布在中西部地區(qū)，且有著非常鮮明的共性特征，一是育齡家庭生育意愿普遍強(qiáng)烈，典型如湛江，2020年人口出生率達(dá)到13.7‰，高于全國(guó)平均水平5個(gè)千分點(diǎn)；二是多為人口輸出型城市，剔除阿里等戶(hù)籍人口數(shù)據(jù)缺失的邊疆城市，其余26個(gè)內(nèi)地城市人口均為凈流出，即常住戶(hù)籍人口比小于1，其中，揭陽(yáng)、菏澤等13城超百萬(wàn)人口外出務(wù)工，南陽(yáng)、駐馬店等戶(hù)籍、常住人口差值更是超過(guò)200萬(wàn)。

??理論上，少兒人口終將成長(zhǎng)為勞動(dòng)年齡人口，“幼齡型城市”也應(yīng)該向“年輕化城市”轉(zhuǎn)換過(guò)渡，但事實(shí)是，由于人口自由遷移，“幼齡型城市”恰恰正是“年輕化城市”的人口輸出地，不斷向后者輸送適齡勞動(dòng)力，使得兩類(lèi)城市人口年齡結(jié)構(gòu)保持在相對(duì)恒定狀態(tài)。

??35個(gè)“幼齡型城市”中，廣東、廣西各占6席，占比超過(guò)1/3，不斷向廣州、深圳等大灣區(qū)年輕化城市輸出青年勞動(dòng)人口。典型如揭陽(yáng)，2020年超10萬(wàn)人口遷出，是廣東人口遷出規(guī)模最大的地級(jí)市，受制于遷移半徑，九成遷出人口以上就近流向廣州、深圳等省內(nèi)城市。

??03

??廣深大灣區(qū)人口年輕化動(dòng)因

??及對(duì)樓市需求影響

??……略……

??一、現(xiàn)狀：廣東省勞動(dòng)人口十年增千萬(wàn)，少兒人口增量占全國(guó)19%

??……略……

??1、近10年大灣區(qū)7城勞動(dòng)年齡人口凈增長(zhǎng)，廣深約400萬(wàn)佛莞超百萬(wàn)

??……略……

??2、廣東省少兒人口領(lǐng)跑，人口吸附廣深、人口輸出湛江茂名等皆超百萬(wàn)

??……略……

??二、動(dòng)因：生育率全國(guó)領(lǐng)先疊加人口輸入，廣深大灣區(qū)人口年輕化更迭

??……略……

??1、人口吸附力：廣佛外來(lái)人口占比近半，深莞常住戶(hù)籍人口比超3

??……略……

??2、人口自然增長(zhǎng)：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名凈增長(zhǎng)逾百萬(wàn)

??廣東歷來(lái)是生育大省，每年百萬(wàn)出生人口，規(guī)模常年穩(wěn)居全國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）第一，出生率遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。2021年，廣東省新增出生人口118.3萬(wàn)，排名全國(guó)（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) m.wjn340.cn）第一位，也是全國(guó)唯一一個(gè)出生人口超百萬(wàn)的省份，出生率達(dá)到9.35‰，超出全國(guó)平均水平約2個(gè)千分點(diǎn)，是東南沿海各經(jīng)濟(jì)大省中出生率最高的省份。分城市來(lái)看，排除不公布出生率數(shù)據(jù)的汕尾，其他20個(gè)地級(jí)市中，除了陽(yáng)江以外的其他19個(gè)地級(jí)市出生率都高于7.5‰全國(guó)平均，肇慶、佛山等4成以上城市出生率更是超過(guò)10‰。

??作為廣東省勞動(dòng)人口的重要輸出地，廣西出生率更高，排名全國(guó)第三。宗族文化和少數(shù)民族政策共同影響下，廣西的出生率一直很高，2021年，廣西共出生48.7萬(wàn)人，出生率為9.68‰，排名全國(guó)第三，僅次于貴州和青海。具體到城市，14個(gè)地市出生率都超過(guò)了全國(guó)平均水平，賀州、貴港、梧州等5城出生率超過(guò)10‰。

??高出生率奠定了高人口自然增長(zhǎng)率的基礎(chǔ)。2011-2021年，湛江、茂名、揭陽(yáng)等廣東三四線(xiàn)城市人口自然增量多達(dá)百萬(wàn)。事實(shí)上，珠三角以外地區(qū)的人口增長(zhǎng)主要依賴(lài)于自然增長(zhǎng)，以茂名為例，2011-2021年，出生人口數(shù)量超過(guò)了150萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)110萬(wàn)，但戶(hù)籍人口數(shù)量?jī)H增長(zhǎng)80萬(wàn)，常住人口增長(zhǎng)40萬(wàn)，這意味著約2/3的自然增長(zhǎng)人口會(huì)最終外流到珠三角等其他發(fā)達(dá)地區(qū)，一部分外出務(wù)工人員可能就此定居外地，并將戶(hù)籍遷出。但仍有相當(dāng)一部分人受情感歸屬驅(qū)動(dòng)或受限于購(gòu)買(mǎi)力，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即便是人口輸出型城市，人口自然增長(zhǎng)對(duì)潛在購(gòu)房需求的拉動(dòng)效應(yīng)依然不容小覷。

??核心城市廣州、深圳人口自然增長(zhǎng)同樣達(dá)到90萬(wàn)。相較于北京和上海，同為一線(xiàn)城市的廣州、深圳育齡人口生育意愿明顯更強(qiáng)，尤其是深圳，2020年人口出生率高達(dá)17‰，領(lǐng)跑核心一二線(xiàn)城市。除了地域和傳統(tǒng)因素以外，生育率偏高主要是由于青年人口涌入、年齡結(jié)構(gòu)更迭帶來(lái)的，且新晉人口的來(lái)源地，大多也都是生育大省、生育大市。

??3、人口機(jī)械增長(zhǎng)：近10年省外凈遷入300萬(wàn)，省內(nèi)人口加速向?yàn)硡^(qū)遷移

??機(jī)械遷入對(duì)廣東人口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度相當(dāng)可觀，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快吸納了大量跨省流動(dòng)人口，據(jù)七普數(shù)據(jù)，廣東全省常住人口中，外省流入人口達(dá)2962.21萬(wàn)人，比2010年增加812.34萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)3.26%，外省流入人口占常住人口比重，也從2010年的20.61%升至23.51%。

??從戶(hù)籍人口遷移角度來(lái)看，2011-2020年，廣東全省人口機(jī)械增長(zhǎng)300萬(wàn)。尤其在2017年以后，搶人大戰(zhàn)打響，引人優(yōu)惠政策迭出、落戶(hù)政策持續(xù)放寬，機(jī)械人口增量迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2017年廣東省凈遷入44萬(wàn)人，是2016年的3倍有余，2018年，凈遷入人口更是升至66萬(wàn)人，相當(dāng)于2013-2016年四年人口機(jī)械增量總和。

??另一方面，省內(nèi)人口加速向大灣區(qū)城市遷移。2011-2020年，深圳人口機(jī)械增長(zhǎng)245萬(wàn)居首，大量高薪就業(yè)機(jī)會(huì)、較低的落戶(hù)門(mén)檻強(qiáng)化了深圳人口吸納能力，尤其是2017年以后，年機(jī)械增長(zhǎng)人口由此前的每年20萬(wàn)左右，增長(zhǎng)至30萬(wàn)以上，2018年更是吸引超過(guò)41萬(wàn)人凈遷入。

??廣州近百萬(wàn)人口凈遷入，2015年以前，廣州每年人口凈遷入量不足5萬(wàn)，僅相當(dāng)于深圳的1/3，近幾年，廣州對(duì)省內(nèi)外人口的引力明顯增強(qiáng)，2020年，廣州人口機(jī)械增長(zhǎng)22.6萬(wàn)，相當(dāng)于深圳的70%，2011-2020年間，廣州人口凈遷入量達(dá)到98.4萬(wàn)之多。

??佛山、東莞人口機(jī)械增量超60萬(wàn)，例如東莞，2018年大幅放松了技術(shù)工人等群體的入戶(hù)限制，對(duì)新引進(jìn)本科及以上人才，給予1.5-5萬(wàn)的生活補(bǔ)貼，當(dāng)年人口機(jī)械遷入量激增至16.6萬(wàn)，同比增長(zhǎng)155%，2019年后東莞人才遷入量保持高位，受此帶動(dòng)，近十年間，東莞人口機(jī)械遷移總量達(dá)到60.1萬(wàn)，排名廣東省第四位。

??惠州、珠海人口凈遷入量超過(guò)20萬(wàn)大關(guān)，值得一提的是惠州，和上述其他城市人口遷入、遷出逐漸增長(zhǎng)不同，惠州2014年后遷出人口規(guī)模明顯縮減，例如2014年降至3.9萬(wàn)人，同比下降51%，表明惠州既能引人，又能留人，人口吸附能力明顯增強(qiáng)。

??由于機(jī)械增長(zhǎng)人口大多是適齡勞動(dòng)年齡人口，既有婚育安家的購(gòu)房剛性需求，又有強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力和加杠桿意愿，因此，人口機(jī)械遷入對(duì)住房消費(fèi)的拉動(dòng)促進(jìn)作用往往更為直觀明顯。事實(shí)證明，人口流入為廣深佛莞等大灣區(qū)城市注入了不菲的增量購(gòu)房需求，而反觀揭陽(yáng)、湛江、茂名等人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)城市，潛在購(gòu)房需求低迷，市場(chǎng)規(guī)模上限盡顯。

??三、總結(jié)：短期需求看人口機(jī)械增長(zhǎng)，長(zhǎng)期看自然增長(zhǎng)三四線(xiàn)轉(zhuǎn)化率偏低

??聚焦大灣區(qū)核心城市人口年輕化的實(shí)際動(dòng)因，進(jìn)而預(yù)判未來(lái)廣東省各城市人口增減變化，及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，不乏以下三方面的典型特征：

??其一，短期市場(chǎng)需求看人口機(jī)械增長(zhǎng)。一般而言，遷入人口大都準(zhǔn)備長(zhǎng)期在遷入城市定居生活，購(gòu)房需求相較剛性，一旦購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到一定水平，將逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)房需求。2011年至2020年，廣東省人口不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳人口機(jī)械累計(jì)增長(zhǎng)245萬(wàn)人居首，廣州接近100萬(wàn)人，佛山、東莞均超60萬(wàn)人，短期給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)的需求支撐。反觀揭陽(yáng)、湛江、茂名等灣區(qū)外三四線(xiàn)城市人口機(jī)械累計(jì)負(fù)增長(zhǎng)均在30萬(wàn)人附近，短期市場(chǎng)需求明顯流失。

??其二，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求看人口自然增長(zhǎng)。在不考慮人口遷移的前提下，理論上現(xiàn)在的出生人口將在未來(lái)二三十年轉(zhuǎn)化為潛在置業(yè)群體，意即現(xiàn)階段人口自然增長(zhǎng)迅猛的城市長(zhǎng)期市場(chǎng)需求更為充裕。2011年至2021年，湛江、茂名人口自然累計(jì)增長(zhǎng)均超100萬(wàn)人，揭陽(yáng)、廣州和深圳都在90萬(wàn)人附近，理論上長(zhǎng)期市場(chǎng)需求相較堅(jiān)挺。

??其三，未來(lái)年輕勞動(dòng)力人口將由灣區(qū)外三四線(xiàn)不斷向大灣區(qū)核心城市聚集。而在考慮人口實(shí)際遷移的情況，未來(lái)就近城鎮(zhèn)化仍是市場(chǎng)主流，基于就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動(dòng)力人口將由灣區(qū)外三四線(xiàn)城市不斷向大灣區(qū)核心城市聚集，深圳、廣州、佛山和東莞或?qū)@著受益，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求有支撐。反觀湛江、茂名、揭陽(yáng)等灣區(qū)外三四線(xiàn)城市人口或?qū)⒊掷m(xù)流失，長(zhǎng)期市場(chǎng)需求或?qū)⒃鲩L(zhǎng)乏力。

??04

??三類(lèi)典型城市人口增減變化

??與樓市容量相關(guān)性影響

??……略……

??一、廣州：人口機(jī)械增長(zhǎng)提速帶動(dòng)需求擴(kuò)容，番禺天河等樓市韌性增強(qiáng)

??……略……

??1、人口自然增長(zhǎng)由14萬(wàn)逐年下滑至6.3萬(wàn)，機(jī)械增長(zhǎng)連續(xù)兩年超20萬(wàn)

??……略……

??2、2021年白云區(qū)常住人口居首，僅番禺區(qū)大增15萬(wàn)荔灣區(qū)驟降11萬(wàn)

??人口主要流向主城區(qū)，近10年天河區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)皆超10萬(wàn)人。2011年至2020年，廣州人口機(jī)械增長(zhǎng)共計(jì)98.4萬(wàn)人。其中，天河區(qū)人口機(jī)械增長(zhǎng)18萬(wàn)人，高居全市首位。其次分別為白云區(qū)、番禺區(qū)和黃埔區(qū)，人口機(jī)械增長(zhǎng)均超10萬(wàn)人。反觀花都區(qū)、增城區(qū)、南沙區(qū)等外圍區(qū)域人口機(jī)械增長(zhǎng)均不足7萬(wàn)人，從化區(qū)更是1.8萬(wàn)人墊底。

??番禺區(qū)和天河區(qū)人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化，南沙區(qū)、從化區(qū)人口規(guī)模偏低，荔灣區(qū)產(chǎn)業(yè)衰退致人口負(fù)增長(zhǎng)。2021年，白云區(qū)常住人口高達(dá)369萬(wàn)人，排名全市首位。其次分別為番禺區(qū)、天河區(qū)，常住人口皆超200萬(wàn)人。反觀南沙區(qū)、從化區(qū)常住人口均不足100萬(wàn)人，暫居末位。

??2021年，廣州常住人口同比增長(zhǎng)放緩至7萬(wàn)人，天河、白云、黃埔等區(qū)域均出現(xiàn)常住人口負(fù)增長(zhǎng)。尤其是荔灣區(qū)，近年來(lái)產(chǎn)業(yè)陷入衰退，常住人口同比凈減少11.2萬(wàn)人。反觀番禺區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)漸次崛起，常住人口同比增長(zhǎng)14.6萬(wàn)人，高居全市首位。

??3、人口涌入拉動(dòng)成交新高，2022年市場(chǎng)遇冷南沙、增城等跌幅居前

??2020年至2021年，廣州人口機(jī)械增長(zhǎng)連續(xù)兩年突破20萬(wàn)人，期間帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來(lái)新高。2020年，廣州市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖，成交升至1197萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17%。2021年，廣州市場(chǎng)持續(xù)升溫，成交進(jìn)一步提升至1276萬(wàn)平方米，同比再增7%。

??2022年1-8月，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯遇冷，累計(jì)成交589萬(wàn)平方米，同比下降31%。各區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，主城區(qū)市場(chǎng)更具韌性，天河區(qū)、白云區(qū)成交同比跌幅都在10%附近。受惠于常住人口提速增長(zhǎng)，番禺區(qū)成交101萬(wàn)平方米，同比微降6%。遠(yuǎn)郊區(qū)域市場(chǎng)下行壓力加劇，增城區(qū)、花都區(qū)成交同比跌幅都在40%附近，南沙區(qū)成交低至57萬(wàn)平方米，同比下降59%。

??二、東莞：超9成外來(lái)勞動(dòng)力流向中低薪資制造業(yè)，需求轉(zhuǎn)化困難是硬傷

??……略……

??1、人口自然增長(zhǎng)低至2萬(wàn)，機(jī)械增長(zhǎng)回調(diào)至10萬(wàn)省外遷入占比超6成

??……略……

??2、工業(yè)吸納超600萬(wàn)外來(lái)勞動(dòng)力，但較全行業(yè)薪資剪刀差不斷走擴(kuò)

??近10年?yáng)|莞工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力大增319萬(wàn)人。東莞被譽(yù)為“移民城市”，并以加工制造業(yè)著稱(chēng)，主要吸納省內(nèi)外廉價(jià)勞動(dòng)力。2010年至2020年，東莞外來(lái)勞動(dòng)力由391萬(wàn)人大幅提升至662萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)271萬(wàn)人。其中，工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力由319萬(wàn)人躍升至638萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)319萬(wàn)人。

??工業(yè)成為后疫情時(shí)代就業(yè)“蓄水池”，東莞工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力占比高達(dá)96%。2020年，受疫情影響，東莞商業(yè)、服務(wù)業(yè)頗受沖擊，外來(lái)勞動(dòng)力同比分別減少35萬(wàn)人和41萬(wàn)人。得益于出口高增長(zhǎng)，2020年?yáng)|莞工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力同比凈增加112萬(wàn)人，占比躍升至96%，較2019年提升12個(gè)百分點(diǎn)。

??東莞工業(yè)與全行業(yè)平均工資剪刀差不斷走擴(kuò)，反映工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力明顯不濟(jì)。2013年至2020年，東莞工業(yè)與全行業(yè)城鎮(zhèn)在崗職工平均工資剪刀差由-2979元持續(xù)擴(kuò)大至-10082元，說(shuō)明工業(yè)領(lǐng)域在崗職工薪資收入相對(duì)偏低，且薪資增速大幅落后于全行業(yè)平均水平。

??3、購(gòu)買(mǎi)力制約外來(lái)勞動(dòng)力需求轉(zhuǎn)化困難，東莞樓市更易受深圳影響

??值得擔(dān)憂(yōu)的是，東莞房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期偏高，且有持續(xù)上升的趨勢(shì)，外來(lái)勞動(dòng)力陷入購(gòu)買(mǎi)力瓶頸。2014年至2020年，東莞商品房成交均價(jià)由9736元/平方米穩(wěn)步上漲至22928元/平方米，累計(jì)漲幅多達(dá)135%；房?jī)r(jià)收入比則由9.2持續(xù)提升至15.8，顯著高于6-7的合理區(qū)間范圍。對(duì)于638萬(wàn)人的工業(yè)領(lǐng)域外來(lái)勞動(dòng)力而言，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力疲軟，購(gòu)房貴且難問(wèn)題愈加突出。

??口機(jī)械增長(zhǎng)與樓市成交整體弱相關(guān)。相較于外來(lái)勞動(dòng)力居無(wú)定所，戶(hù)籍遷入人口大都準(zhǔn)備在東莞長(zhǎng)期定居生活，購(gòu)房需求更為剛性，并具備一定的購(gòu)買(mǎi)力優(yōu)勢(shì)。2018、2019年，東莞人口機(jī)械增長(zhǎng)連續(xù)兩年突破16萬(wàn)人，雙創(chuàng)近年來(lái)新高，同期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)卻陷入沉寂，成交連續(xù)兩年不足600萬(wàn)平方米，雙創(chuàng)2015年以來(lái)新低。2020年，東莞人口機(jī)械增長(zhǎng)高位回落至9.8萬(wàn)人，但房地產(chǎn)市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖，成交升至758萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%。

??受制于購(gòu)買(mǎi)力不濟(jì)，疊加房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，東莞外來(lái)勞動(dòng)力較難轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提振效果極其有限。即便是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的戶(hù)籍遷入人口，潛在購(gòu)房需求實(shí)際轉(zhuǎn)化效率依舊偏低，大都需要積累較長(zhǎng)的時(shí)間周期。

??值得一提的是，東莞作為深圳的衛(wèi)星城市，深圳外溢購(gòu)房需求長(zhǎng)期在東莞占據(jù)極高的成交比重，東莞市場(chǎng)周期更易受深圳影響。例如2020年，深圳市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，很大程度帶動(dòng)?xùn)|莞市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖。

??三、汕頭：人口自然增長(zhǎng)省內(nèi)居前，家庭規(guī)模大型化提振改善性需求

??……略……

??1、出生率長(zhǎng)期在省內(nèi)排名前三，人口自然增長(zhǎng)由11萬(wàn)放緩至5萬(wàn)

??……略……

??2、人口機(jī)械負(fù)增長(zhǎng)連續(xù)三年超2.5萬(wàn)，遷往大灣區(qū)占比超8成

??……略……

??3、高出生率致家庭規(guī)模大型化，提振改善性需求住房趨向舒適化

??……略……

??四、總結(jié)：樓市預(yù)期取決于人口機(jī)械增長(zhǎng)，人口自然增長(zhǎng)改變需求結(jié)構(gòu)

??對(duì)比分析典型城市廣州、東莞和汕頭人口增減變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化的相關(guān)性，我們認(rèn)為作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)人口層面存在兩大關(guān)鍵因素：人口自然增長(zhǎng)和人口機(jī)械增長(zhǎng)，但影響程度則有較大差別：

??其一，市場(chǎng)預(yù)期取決于人口機(jī)械增長(zhǎng)，一旦人口機(jī)械增長(zhǎng)提速，便能帶動(dòng)購(gòu)房需求擴(kuò)容，進(jìn)而提升市場(chǎng)韌性。例如廣州，2020、2021年，人口機(jī)械增長(zhǎng)皆超20萬(wàn)人，期間帶動(dòng)不菲的增量購(gòu)房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益，成交迭創(chuàng)2017年以來(lái)新高。即便2022年廣州市場(chǎng)陷入調(diào)整期，主城區(qū)因人口機(jī)械增長(zhǎng)大幅領(lǐng)先市場(chǎng)仍具韌性，前8月天河、白云、番禺等區(qū)域累計(jì)成交同比跌幅均控制在10%附近。反觀外圍區(qū)域人口機(jī)械增長(zhǎng)相對(duì)有限，市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，前8月增城、花都等累計(jì)成交同比跌幅都在40%左右，南沙區(qū)更是同比下降59%。

??其二，人口自然增長(zhǎng)與市場(chǎng)周期變化整體弱相關(guān)，但能改變需求結(jié)構(gòu)，一旦人口自然增長(zhǎng)持續(xù)放量，便能提振改善性購(gòu)房消費(fèi)。例如汕頭，2015年至2021年，人口自然增長(zhǎng)由10.6萬(wàn)人持續(xù)回落至4.6萬(wàn)人，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈周期性波動(dòng)，2017年成交創(chuàng)歷史新高，隨后連續(xù)三年成交低位徘徊，直至2021年成交再度放量，兩者之間的相關(guān)性較弱。但由于汕頭城鎮(zhèn)居民家庭規(guī)模趨于大型化，提振改善性需求，住房面積趨于舒適化，主力戶(hù)型100-140平方米成交占比持續(xù)提升。

??其三，受購(gòu)買(mǎi)力制約，外來(lái)勞動(dòng)力實(shí)際購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化困難仍是硬傷。例如東莞，2020年外來(lái)勞動(dòng)力高達(dá)662萬(wàn)人，較2010年凈增長(zhǎng)271萬(wàn)人。其中，工業(yè)領(lǐng)域吸納638萬(wàn)人外來(lái)勞動(dòng)力，占比高達(dá)96%。但由于工業(yè)與全行業(yè)薪資收入剪刀差不斷走擴(kuò)，疊加?xùn)|莞房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力明顯不濟(jì)，龐大的外來(lái)勞動(dòng)力較難轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)房需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提振效果極其有限。反而是深圳外溢需求長(zhǎng)期在東莞占據(jù)極高的成交比重，致使東莞市場(chǎng)更易受深圳影響，例如2020年深圳市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，帶動(dòng)?xùn)|莞市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖。

??05

 ??展望：年輕勞動(dòng)力繼續(xù)向?yàn)硡^(qū)聚集

??更看好深廣佛莞

??……略……

??一、因就業(yè)及收入優(yōu)勢(shì)年輕勞動(dòng)力將不斷向大灣區(qū)聚集，廣深更具吸附力

??大灣區(qū)9城與灣區(qū)外12城就業(yè)機(jī)會(huì)相差懸殊，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)存在數(shù)量級(jí)差異。2020年，深圳城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)高達(dá)489萬(wàn)人，高居全省首位。其次分別為廣州、東莞和佛山，城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)均突破100萬(wàn)人。反觀汕頭、茂名、湛江等灣區(qū)外12城等城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)皆低于50萬(wàn)人，潮州更是低至15萬(wàn)人，較榜首城市深圳相差31倍。

??大灣區(qū)9城城鎮(zhèn)居民收入全省領(lǐng)跑，灣區(qū)外12城城鎮(zhèn)居民收入均在全省平均線(xiàn)以下。2021年，大灣區(qū)9城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全省領(lǐng)跑，其中珠海、東莞、佛山和中山均超6萬(wàn)元，廣州、深圳更是超7萬(wàn)元。灣區(qū)外12城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入皆低于全省平均水平54854元，其中韶關(guān)最高37624元，潮州最低28403元，較廣州相差1.6倍。

??基于就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資收入等多方面因素考量，廣東省年輕勞動(dòng)力人口將不斷向大灣區(qū)聚集，尤其是深圳、廣州，外來(lái)年輕勞動(dòng)力人口將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??二、大灣區(qū)市場(chǎng)整體趨穩(wěn)長(zhǎng)期看好深廣佛莞，惠州、珠海調(diào)整周期較長(zhǎng)

??大灣區(qū)市場(chǎng)逐漸修復(fù)，成交跌幅收窄至10%以?xún)?nèi)。2021年下半年，大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，成交轉(zhuǎn)入下降通道。2022年，受限于國(guó)內(nèi)疫情反彈，大灣區(qū)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同比跌幅一度擴(kuò)至40%以上。5月以來(lái)，大灣區(qū)市場(chǎng)逐漸修復(fù)，成交筑底企穩(wěn)，同比跌幅收窄至10%以?xún)?nèi)。8月，大灣區(qū)9城成交445萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降5%和9%。

??可以期許的是，隨著廣東省年輕勞動(dòng)力人口將不斷向大灣區(qū)遷移，有望給大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供需求支撐，成交規(guī)模或?qū)⒄w趨于穩(wěn)定。

??長(zhǎng)期看好深圳、廣州、佛山和東莞，惠州、珠海因需求過(guò)度透支市場(chǎng)調(diào)整周期較長(zhǎng)。2021年，佛山、東莞GDP均突破萬(wàn)億，深圳、廣州更是在3萬(wàn)億附近。而在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)基本面支撐下，深圳、廣州、佛山和東莞人口吸附力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊值得期許，短期成交下滑不改長(zhǎng)期向好預(yù)期。

??長(zhǎng)期以來(lái)，惠州、珠海投資性需求往往占據(jù)較高的成交比重。2022年，惠州、珠海市場(chǎng)皆陷入調(diào)整期，投資性需求退場(chǎng)，前8月累計(jì)成交同比皆腰斬。受限于需求過(guò)度透支，預(yù)計(jì)惠州、珠海本輪市場(chǎng)調(diào)整周期或?qū)⑤^長(zhǎng)，成交筑底企穩(wěn)還需較長(zhǎng)時(shí)間。

??江門(mén)、中山和肇慶經(jīng)濟(jì)基本面相較平平，2020年人口機(jī)械增長(zhǎng)有限，肇慶更是負(fù)增長(zhǎng)0.8萬(wàn)人。受此影響，江門(mén)、中山和肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)相較“封閉”，以本地自住性需求為主，成交彈性不足，表現(xiàn)于在市場(chǎng)下降周期，成交跌幅相對(duì)可控；在市場(chǎng)上升周期，成交同樣缺乏爆發(fā)性增長(zhǎng)潛力。預(yù)計(jì)江門(mén)、中山和肇慶市場(chǎng)或?qū)⒉粶夭换?，成交還將在一定區(qū)間范圍窄幅波動(dòng)。

??三、灣區(qū)外三四線(xiàn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在于返鄉(xiāng)置業(yè)及改善需求

??我們認(rèn)為茂名、湛江、梅州等灣區(qū)外三四線(xiàn)城市年輕勞動(dòng)力人口仍將不斷外流，潛在購(gòu)房需求增長(zhǎng)長(zhǎng)期受限，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依舊不容樂(lè)觀，但也存在以下兩方面的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：

??其一，節(jié)假日的返鄉(xiāng)置業(yè)需求。湛江、梅州、揭陽(yáng)等長(zhǎng)期外出務(wù)工人員突破百萬(wàn)，茂名更是超200萬(wàn)人，返鄉(xiāng)置業(yè)需求相較旺盛，并有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐。而在國(guó)慶、春節(jié)等假期，茂名、湛江、梅州等人口輸出型城市房企都會(huì)開(kāi)展返鄉(xiāng)置業(yè)專(zhuān)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，往往能取得良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

??其二，相較堅(jiān)挺的改善性需求。汕頭、揭陽(yáng)、湛江等本地居民生育意愿較高，出生率長(zhǎng)期在全省排名居前，致使家庭規(guī)模趨于大型化。2020年，汕頭、潮州、汕尾等家庭戶(hù)均人口皆超3人，揭陽(yáng)暫以3.81人居首。隨著家庭規(guī)模趨于大型化，揭陽(yáng)、汕頭、潮州等改善性需求相較堅(jiān)挺，舒適性產(chǎn)品成交占比有望持續(xù)提升。