[中房研協(xié)]廣州2022年第三批次集中供地落幕，底價成交、城投托底特征顯著

??熱點聚焦

??10月10日，廣州市完成2022年第三批次集中供地。本次拍地廣州共掛出20宗涉宅地塊，但海珠金輝路39號地塊以及花都中軸線八地塊因故終止出讓，最終出讓18宗地塊，成交15宗，成交總建面353萬平方米，成交總金額479億元。成交的15宗地塊中，13宗地塊底價成交，2宗地塊溢價成交，整體溢價率僅0.5%。

??熱點評析

??廣州第三批次集中供地供求規(guī)模創(chuàng)今年新高，但底價成交、國企托底的特征依舊顯著

??從土拍規(guī)則來看，廣州市第三批次集中供地延續(xù)了第二批次相對寬松的競拍規(guī)則，仍以“最高限價+搖號”方式為主，溢價15%封頂，僅1宗地塊保留“競自持”。但在“控資金”和“控馬甲”方面仍維持嚴格要求，即：房企買地須使用自有資金，同一名申請人只能進行一次交易申請（含聯(lián)合申請）。此外，掛牌的20宗地塊中有8宗需配建政策住房。

??從供應(yīng)地塊來看，廣州市第三批次集中供地在供應(yīng)宗數(shù)、供應(yīng)建面均要高于前兩批次集中供地，且其中包括荔灣區(qū)芳村大道南側(cè)“巨無霸”地塊，總建面97.9萬平方米，起拍總價高達187.6億元，僅次于2009年出讓的廣州亞運村地塊。但整體來看，地塊“質(zhì)量”稍顯遜色。一方面，中心區(qū)域地塊占比明顯減少。據(jù)CRIC統(tǒng)計，廣州市第二批次集中供地中，掛牌的中心六區(qū)地塊建面占比達到61%，到第三批次集中供地，這一比重縮減至46.8%，下降了近15個百分點。另一方面，近三成地塊為回爐地塊，商服用地占比較高。以成交的353萬㎡地塊為例，商服建面占比約4成，可售住宅建面僅約185萬㎡。

??從土拍結(jié)果來看，盡管廣州市第三批次集中供地成交建面和成交金額均創(chuàng)2022年以來新高，但土地市場整體仍顯“涼意”。一方面，廣州市第三批次集中供地流拍率（含中止出讓）達25%，高于前兩批次集中供地。15宗成交地塊中，13宗地塊底價成交，底價成交地塊占比高達86.7%。成交土地整體溢價率僅0.5%，也要明顯低于第二批次集中供地。

??從拿地房企來看，廣州市第三批次集中供地中，無民企現(xiàn)身，15宗地塊競得者均為央企、國企。其中，中海、越秀等傳統(tǒng)開發(fā)商不見身影，地方城投表現(xiàn)突出。15宗成交地塊中，有11宗地塊由地方城投類公司（或以聯(lián)合體形式）競得，占比超七成。國企尤其是地方城投托底特征顯著。

??總體來說，廣州市第三批次集中供地雖然在成交規(guī)模和成交金額上均要超過前兩批次集中供地，但底價成交、地方城投托底的特征顯著，土地市場整體仍延續(xù)低溫。此外，2021年廣州市共進行三批次集中供地，累計收金約1778億元。2022年廣州市計劃舉行四批次集中供地，至此已完成三批次，累計收金約1030億元。依照當(dāng)前的市場表現(xiàn)和走向，2022年廣州市集中供地土地出讓金或?qū)⒚媾R明顯縮水。

??13城完成2022年第三批次集中供地，低溢價成交、城市冷熱分化等特征延續(xù)

??截至10月11日，22城中已有13個城市完成2022年第三批次集中供地。

       據(jù)統(tǒng)計，13城共成交涉宅地塊223宗，成交金額總計約3888億元。其中，35宗地塊達到最高限價成交，占比約15.7%，156宗地塊以底價成交，占比約70.0%。底價成交、低溢價率仍是大部分城市第三批次集中供地的共性。

??具體到城市層面，縱向來看，大部分城市第三批次集中供地較第二批次有所下滑，如深圳第二批次集中供應(yīng)16宗地塊，成交14宗，土地出讓金約339.3億元，第三批次集中供地中這三項數(shù)據(jù)均縮水過半。橫向來看，城市差異、區(qū)域差異明顯。在完成第三批次集中供地的13個城市中，上海、北京、廣州三個一線城市占據(jù)土地出讓收入前三位，長三角區(qū)域土地市場整體表現(xiàn)更加活躍，如杭州、合肥、寧波等城市土地平均溢價率均超過5%。反觀廈門、福州、青島等地，均面臨低溢價率、高流拍率的局面。

??盡管政策暖風(fēng)頻吹，但截至目前房企在銷售、融資兩端均未得到明顯改善，房企拿地信心和意愿短期內(nèi)難以恢復(fù)，底價成交、國企托底、區(qū)域分化的特征預(yù)計將在城市第四批次集中供地中延續(xù)，年內(nèi)土地市場或難有明顯回暖。