[易居研究院]金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場月報

??8月首套房貸平均利率連升3個月，購房成本繼續(xù)上升

??強(qiáng)監(jiān)管下降準(zhǔn)難解房地產(chǎn)行業(yè)近渴

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月12日發(fā)布了《2019年8月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》。報告指出，8月末，M1同比增長3.4%，增速分別比上月末高0.3個百分點(diǎn)，比上年同期低0.5個百分點(diǎn)。8月末，住戶部門貸款余額同比增長16.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.3個百分點(diǎn)。8月末，中國一年期國債收益率為2.62%，與上月持平，比上年同期低0.23個百分點(diǎn)。8月份，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上升0.03個百分點(diǎn)，同比下降0.22個百分點(diǎn)，已連續(xù)3個月小幅上升。

??易居研究院研究員沈昕表示，2019年8月，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落，一年期國債收益率與上月持平，首套房貸平均利率連續(xù)3個月小幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境較上個月小幅收緊。

??隨著全面降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)的實(shí)施，后續(xù)金融環(huán)境整體上還將進(jìn)一步改善。但在監(jiān)管不放松的情況下，全面降準(zhǔn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的增量資金較為有限。預(yù)計年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；年內(nèi)百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??報告顯示：

??8月末M1同比增速3.4%，小幅提高；住戶部門貸款余額同比增速16.2%，繼續(xù)回落。M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動和價格波動的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??8月末，M1同比增長3.4%，增速分別比上月末高0.3個百分點(diǎn)，比上年同期低0.5個百分點(diǎn)。

??8月末，住戶部門貸款余額同比增長16.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個和2.3個百分點(diǎn)。8月份人民幣貸款增加1.21萬億元，其中住戶部門貸款增加6538億元，占總新增貸款的54%，住戶部門新增貸款依然占總貸款的一半以上。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點(diǎn)，前兩個低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速6個月和16個月，后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。M1增速有所上升，說明年初全面降準(zhǔn)后實(shí)體經(jīng)濟(jì)所處的流動性環(huán)境有所改善。今年第二次全面降準(zhǔn)即將于9月16日實(shí)施，M1同比增速后續(xù)有望繼續(xù)提高。

??但央行此前明確強(qiáng)調(diào)要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。目前監(jiān)管正在嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。與此同時，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢和現(xiàn)階段政策走向來看，今年年內(nèi)住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

??8月末中國一年期國債收益率2.62%，與上月末持平；8月份全國首套房貸平均利率5.47%，連續(xù)3個月小幅上升。一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。8月末，中國一年期國債收益率為2.62%，與上月末持平，比上年同期低0.23個百分點(diǎn)。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年8月全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上升0.03個百分點(diǎn)，同比下降0.22個百分點(diǎn)，已連續(xù)3個月小幅上升。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??央行決定于9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，同時再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放長期資金約9000億元。中國一年期國債收益率有望繼續(xù)下行，2019年1月大概率不會是本輪周期的階段性低點(diǎn)。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調(diào)控政策，5月份以來部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續(xù)6月下行的趨勢，年內(nèi)首次微升。7月和8月房貸利率持續(xù)上升，多數(shù)城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。但考慮到市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi)央行沒有降息，預(yù)計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

??預(yù)計四季度住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落。住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點(diǎn)，前兩個高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個月和11個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個月和9個月。

??2018年11月，全國首套房貸平均利率達(dá)到階段高點(diǎn)，按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向，明年住戶部門貸款余額同比增速有望見到本輪周期低點(diǎn)。但從同比增速的絕對值來看，目前依然高于上一個周期的低點(diǎn)，四季度還將繼續(xù)下滑。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積。經(jīng)過各組金融數(shù)據(jù)與全國商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領(lǐng)先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點(diǎn)，前兩個高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個月和8個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點(diǎn)，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個月和滯后3個月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續(xù)6個月下降，但降幅較小，且連續(xù)下降時間較短，對樓市的刺激作用偏小。6月份以來首套房貸利率連續(xù)3個月上行，若年內(nèi)央行沒有降息，房貸利率大概率橫盤震蕩。根據(jù)歷史規(guī)律，今年年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房價格同比漲幅。將M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅進(jìn)行對比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領(lǐng)先于百城二手房價格同比漲幅走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有2個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間均為11個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點(diǎn)，前兩個低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)5個月和14個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。從百城二手房價格同比漲幅的絕對值來看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，而目前仍在正區(qū)間，預(yù)計年內(nèi)同比漲幅還將收窄，大概率會進(jìn)入負(fù)區(qū)間。從歷史走勢來看，今年年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期百城二手房價格同比漲幅的階段性低點(diǎn)。

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