[易居研究院]2021年4月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報

4月M1增速和住戶貸款余額增速雙雙回落，房貸利率持續(xù)上升，流動性拐點再度確認，樓市下行壓力加大

??上海易居房地產(chǎn)研究院5月13日發(fā)布了《2021年4月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》。報告指出，4月M1同比增速連續(xù)3個月回落，住戶部門貸款余額同比增速回落，流動性拐點再度確認。4月末，M1余額同比增長6.2%，增速比上月末低0.9個百分點，比上年同期高0.7個百分點，自今年1月創(chuàng)出階段高點后，已連續(xù)3個月回落。4月末，住戶部門貸款余額同比增長15.9%，增速比上月末低0.4個百分點，比上年同期高2個百分點。從目前的貨幣政策和去年的基數(shù)來看，兩者大概率還將繼續(xù)回落。4月全國首套房貸利率連續(xù)3個月上升，進入上行通道。4月全國首套房貸款平均利率為5.31%，比上月上升0.03個百分點，比上年同期下降0.11個百分點。2021年1月下旬開始，房貸市場出現(xiàn)了新的一輪收緊調(diào)控，從廣州、東莞、惠州等珠三角城市逐漸蔓延至各大樓市熱門區(qū)域。近日，建設(shè)銀行深圳市分行宣布將首套房貸利率和二套房貸利率分別上調(diào)15個基點和35個基點。預計后續(xù)會有更多城市跟進加息，其中房價上漲預期較高的城市房貸利率上調(diào)的可能性更高。

??易居研究院研究員沈昕表示，預計下半年百城房價同比漲幅將收窄。從目前的貨幣政策及去年基數(shù)來看，今年1月基本確定是本輪周期M1同比增速的高點，流動性頂點確認。按照過去貨幣和房價的走勢規(guī)律來看，百城房價同比漲幅大概率將在今年下半年達到高點。不過需要看到的是今年對房地產(chǎn)的各類調(diào)控政策明顯要比2013年和2016年更嚴厲，因此百城房價同比漲幅的高點可能上半年就能見到。

??報告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進行研究。

??4月末M1余額同比增長6.2%，增速繼續(xù)回落；住戶部門貸款余額同比增長15.9%，增速回落

??4月末，M1余額同比增長6.2%，增速比上月末低0.9個百分點，比上年同期高0.7個百分點。M1同比增速自今年1月創(chuàng)出階段高點后，已連續(xù)3個月回落，但仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

??4月末，住戶部門貸款余額同比增長15.9%，增速比上月末低0.4個百分點，比上年同期高2個百分點。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。

??從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來看，今年1月已基本確定是本輪周期M1同比增速的高點。從過去十年的M1同比增速走勢來看，今年可能與2013年較為相近，與2015-2016年明顯不同，貨幣金融對樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會出現(xiàn)全國性的大行情。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，今年年初的加速上升是由去年同期的低基數(shù)引起的，4月已出現(xiàn)回落。今年多個熱點城市收緊了房貸政策，并嚴查經(jīng)營貸、首付貸等進入樓市，預計住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)下行，3月大概率已是本輪周期的高點。

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