[易居研究院]9月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場研究報告

??報告摘要：

??1、9 月末，M1 同比增長 3.4%，增速與上月末持平，比上年同期低 0.6 個百分點。

??2、9 月末，住戶部門貸款余額同比增長 15.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3 個和 2.2 個百分點。

??3、9 月末，中國一年期國債收益率為 2.56%，比上月末和去年同期分別低 0.06 和0.41 個百分點。

??4、9 月份，全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當(dāng)于相應(yīng)期限 LPR 水平加點 66BP，環(huán)比上升 0.04 個百分點，同比下降 0.19 個百分點，已連續(xù) 4 個月小幅上升。

??5、降準(zhǔn)后市場利率如期下行，首套房貸平均利率則繼續(xù)上行，說明在中央“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確要求下，降準(zhǔn)釋放的資金被嚴(yán)控進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。若房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)不放松，那這種房貸利率和市場利率反向而行的趨勢還有可能會繼續(xù)。預(yù)計年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；年內(nèi)百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這 4 個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、9 月金融數(shù)據(jù)

??1、9 月末M1 同比增速 3.4%，與上月持平；住戶部門貸款余額同比增速 15.9%，繼續(xù)回落

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊存款+農(nóng)村存款+ 個人持有的信用卡類存款。M1 是經(jīng)濟(jì)周期波動和價格波動的先行指標(biāo)，M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??自 1997 年商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008 年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在 45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??9 月末，M1 同比增長 3.4%，增速與上月末持平，比上年同期低 0.6 個百分點。

??9 月末，住戶部門貸款余額同比增長 15.9%，增速分別比上月末和上年同期低 0.3 個和 2.2 個百分點。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1 同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011 年至 2019 年 8 月，M1 同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有 2 個階段高點，前者領(lǐng)先后者時間分別為 6 個月和8 個月。2011 年至 2019 年 8 月，M1 同比增速有 3 個階段性低點，前兩個低點分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速 6 個月和 16 個月，后一次滯后的時間較長， 主要原因是 2014 年 1 月 M1 同比增速創(chuàng)階段新低后，至 2015 年一季度，M1 同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點。

??2019 年 1 月 M1 同比增速創(chuàng) 2011 年以來的最低點 0.4%，2019 年 2 月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經(jīng)見到。M1 增速有所上升，說明年初全面降準(zhǔn)后實體經(jīng)濟(jì)所處的流動性環(huán)境有所改善。

??但央行此前明確強(qiáng)調(diào)要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。此前監(jiān)管嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢和現(xiàn)階段政策走向來看，今年年內(nèi)住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點?？紤]到目前我國住戶部門杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)超 2015 年之前水平，住戶部門貸款余額增速將很有可能突破前兩輪的低點。

??2、9 月末中國一年期國債收益率 2.56%，比上月末低 0.06 個百分點；9 月份全國首套房貸平均利率 5.51%，連續(xù) 4 個月小幅上升

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。9 月末，中國一年期國債收益率為 2.56%， 比上月末和去年同期分別低 0.06 和 0.41 個百分點。

??融 360 大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019 年 9 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當(dāng)于相應(yīng)期限 LPR 水平加點 66BP，環(huán)比上升 0.04 個百分點，同比下降 0.19 個百分點，已連續(xù) 4 個月小幅上升。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011 年至 2019 年 8 月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有 3 個階段高點，前者領(lǐng)先后者的時間分別為 4個月、6 個月和 8 個月。2011 年至 2019 年 8 月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有 2 個階段性低點，前者領(lǐng)先后者的時間分別為 4 個月和 13個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是 2015 年 6 月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至 2016 年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點。央行降準(zhǔn)后，9 月中國一年期國債收益率小幅下降。后續(xù)來看，隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈，中國一年期國債收益率有望繼續(xù)下行，2019 年 1 月大概率不會是本輪周期的階段性低點。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調(diào)控政策，5 月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6 月全國首套房貸平均利率一改此前連續(xù) 6 月下行的趨勢，年內(nèi)首次微升，此后 3 個月房貸利率持續(xù)小幅上升。國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執(zhí)行了新的 LPR 定價機(jī)制，從各地的執(zhí)行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。考慮到后續(xù)市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi) 5 年期 LPR 沒有明顯下調(diào)，預(yù)計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

??3、預(yù)計四季度住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011 年至 2019 年 8 月，首套房貸平均利率共有 3 個階段高點，前兩個高點分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點 7 個月和 11 個月。2011 年至 2019 年 8 月，首套房貸平均利率共有 2 個階段低點，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點 10 個月和 9 個月。

??2018 年 11 月，全國首套房貸平均利率達(dá)到階段高點，按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向，明年住戶部門貸款余額同比增速有望見到本輪周期低點。但從同比增速的絕對值來看，目前依然高于上一個周期的低點，四季度還將繼續(xù)下滑。

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