[易居研究院]全國(guó)主要城市房地產(chǎn)因城施策研究報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年07月30日發(fā)布《全國(guó)主要城市房地產(chǎn)因城施策研究》。該報(bào)告顯示：

??7月以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，傳達(dá)了 “房住不炒”的信號(hào)。深圳、南京、杭州、寧波、東莞等上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的城市，進(jìn)一步出臺(tái)了調(diào)控政策以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。7月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正召開房地產(chǎn)工作會(huì)議，10個(gè)城市代表參加座談會(huì)，落實(shí)建立長(zhǎng)效機(jī)制與市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的要求，傳達(dá)了“房住不炒”的信號(hào)。

??下半年，可能出新政的重點(diǎn)城市有9個(gè)，包括銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無(wú)錫、沈陽(yáng)、徐州、南通等。70城中，銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無(wú)錫、沈陽(yáng)、南京、徐州、深圳和寧波11個(gè)城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱，有較大的政策調(diào)控壓力。11個(gè)城市中，深圳、南京和寧波7月已經(jīng)出臺(tái)全面調(diào)控政策，預(yù)計(jì)不會(huì)再出臺(tái)新政；杭州已出臺(tái)局部政策，還可能出臺(tái)新政策。此外，東莞和南通，作為強(qiáng)三線城市，上半年樓市也偏熱（加上述11城，共13個(gè)城市偏熱），其中，東莞已于7月25日凌晨出臺(tái)全面新政，未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)不會(huì)再出新政。而南通有出新政的可能性。

??易居研究院研究員王若辰表示：“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”這是近幾年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)，同時(shí)也是考核地方政府房地產(chǎn)調(diào)控績(jī)效的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于上半年房地價(jià)漲幅偏高的城市，下半年有較大的調(diào)控壓力，以實(shí)現(xiàn)“房住不炒”、

??“平穩(wěn)發(fā)展”的要求。

??報(bào)告正文如下：

??2020年7月，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的城市如深圳、南京、杭州、寧波、東莞等進(jìn)一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，限制投機(jī)行為，支持剛需購(gòu)房。7月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，  下半年伊始，一系列事件均傳達(dá)出了堅(jiān)定“房住不炒”的信號(hào)。

??本報(bào)告，結(jié)合上半年47個(gè)主要城市的相關(guān)數(shù)據(jù)，評(píng)價(jià)一下各城穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)地價(jià)的效果

??一、房?jī)r(jià)漲幅

??我們認(rèn)為在“房住不炒”、“平穩(wěn)發(fā)展”的背景下，“5%”的標(biāo)準(zhǔn)可以用來(lái)衡量城市房?jī)r(jià)漲幅的合理性，對(duì)于房?jī)r(jià)年漲幅明顯超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)的城市，存在相應(yīng)的調(diào)控壓力，存在收緊調(diào)控政策的可能性。     

??我們按照2020年上半年，新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅超過(guò)5%、介于4%和%5之間、介于2.5%和4%之間和低于2.5%的標(biāo)準(zhǔn)將47個(gè)主要城市分為4個(gè)類別，以此來(lái)衡量各城上半年房?jī)r(jià)漲幅的合理程度。

??1、新房

??2020年上半年，新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅超過(guò)5%的城市為銀川、唐山、徐州和西寧，是弱二線或三線城市，其中銀川房?jī)r(jià)在本輪牛市中前期漲幅很小，目前有一定補(bǔ)漲的動(dòng)力。這些城市僅上半年房?jī)r(jià)漲幅就已經(jīng)超過(guò)5%，雖然不屬于熱點(diǎn)城市，但后續(xù)若市場(chǎng)表現(xiàn)過(guò)熱也有一定的調(diào)控壓力。

??累計(jì)漲幅介于4%和5%之間的城市為杭州、南京、成都、無(wú)錫和沈陽(yáng)，均為2016年來(lái)漲幅較大，且目前市場(chǎng)仍然表現(xiàn)較熱的城市。這些城市上半年房?jī)r(jià)漲幅未超5%，但也已經(jīng)偏高，若調(diào)控不到位，則全年漲幅將明顯超過(guò)5%，有較大的調(diào)控壓力。其中，南京7月已出臺(tái)全面政策；杭州只是出臺(tái)局部新政，不算嚴(yán)厲，不排除進(jìn)一步收緊的可能；成都、無(wú)錫和沈陽(yáng)可能進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策。

??房?jī)r(jià)漲幅介于2.5%和4%的城市有長(zhǎng)沙、惠州、大連、寧波等，其中寧波已出臺(tái)全面新政，其他城市出臺(tái)政策的壓力較小。

??房?jī)r(jià)漲幅小于2.5%的有深圳、泉州、呼和浩特等，其中深圳已出臺(tái)全面新政，其他城市出臺(tái)政策的壓力很小。

??2、二手房

??相對(duì)于一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)比較市場(chǎng)化，調(diào)控難度略大，但過(guò)高的房?jī)r(jià)漲幅也會(huì)干擾市場(chǎng)預(yù)期，從而導(dǎo)致相關(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)。

??2020年上半年，二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)5%的城市為深圳、沈陽(yáng)、成都、唐山和北京，其中深圳二手房?jī)r(jià)的暴漲已經(jīng)推動(dòng)當(dāng)?shù)貒?yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。

??房?jī)r(jià)漲幅介于4%和5%之間的城市為銀川、西寧、寧波、無(wú)錫和杭州，這些城市二手房市場(chǎng)也較熱，寧波出臺(tái)全面新政，杭州出臺(tái)局部新政，無(wú)錫作為熱點(diǎn)城市，有升級(jí)政策的較大壓力。

??房?jī)r(jià)漲幅介于2.5%和4%的城市為上海、徐州、大連、廈門和烏魯木齊，這類城市略有壓力。

??房?jī)r(jià)漲幅小于2.5%的城市為福州、溫州等，這類城市基本無(wú)壓力。

??3、新房與二手房綜合

??綜合考慮新房和二手房情況，我們?nèi)烧邇r(jià)格累計(jì)漲幅的平均值來(lái)衡量整體住宅價(jià)格的表現(xiàn)。

??新房和二手房?jī)r(jià)格累計(jì)平均漲幅大于5%的城市有唐山、銀川、深圳和沈陽(yáng)；介于4%和5%之間的城市有成都、西寧、徐州、杭州和無(wú)錫；上述8個(gè)城市，除了深圳全面升級(jí)調(diào)控之外，其他7個(gè)城市存在一定升級(jí)調(diào)控的壓力。

??房?jī)r(jià)平均漲幅介于2.5%和4%之間的城市有寧波、大連、上海、南京、北京和烏魯木齊，這幾個(gè)城市壓力較小。

??房?jī)r(jià)平均漲幅小于2.5%的城市有廈門、昆明、福州等，基本無(wú)壓力。

??二、地價(jià)漲幅和溢價(jià)率

??我們通過(guò)2020年上半年招拍掛市場(chǎng)中住宅與商住土地成交均價(jià)的同比漲幅和成交溢價(jià)率，來(lái)衡量土地市場(chǎng)的熱度。

??2020年上半年，唐山、煙臺(tái)、洛陽(yáng)、銀川、廈門、揚(yáng)州、成都、昆明、寧波和贛州等城市地價(jià)同比漲幅較大，分別為104%、76%、62%、48%、40%、39%、35%、32%、32%和32%。其中，唐山、銀川、成都等屬于房?jī)r(jià)漲幅也較大的城市。

??2020年上半年，合肥、南寧、呼和浩特、寧波、徐州、貴陽(yáng)、揚(yáng)州、廈門、西安和洛陽(yáng)等城市土地成交溢價(jià)率較高，分別為38%、38%、37%、32%、29%、28%、28%、27%、27%和25%，其中，徐州、寧波等城市房?jī)r(jià)漲幅也較大。

??三、總結(jié)和趨勢(shì)

??綜合來(lái)看，銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無(wú)錫、沈陽(yáng)、南京、徐州、深圳和寧波11個(gè)城市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較熱，有較大的政策調(diào)控壓力，下半年可能出臺(tái)新的調(diào)控政策以促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，落實(shí)“房住不炒”的方針。11個(gè)城市中，深圳、南京和寧波7月已經(jīng)出臺(tái)全面調(diào)控政策，預(yù)計(jì)不會(huì)再出臺(tái)新政；杭州已出臺(tái)局部政策，還可能出臺(tái)新政策。

??另外，東莞和南通，作為強(qiáng)三線城市，上半年樓市也偏熱（加上述11城，共13個(gè)城市偏熱），但其不在統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)；在此，我們沒有進(jìn)行數(shù)據(jù)比對(duì)。其中，東莞已于7月25日凌晨出臺(tái)全面新政，未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)不會(huì)再出新政。而南通有出新政的可能性。

??因此，最終來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，可能出新政的重點(diǎn)城市有9個(gè)，包括銀川、唐山、西寧、杭州、成都、無(wú)錫、沈陽(yáng)、徐州、南通等。

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