資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化可關(guān)注的10個要點

??資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化可關(guān)注的10個要點

??今年1月13日，新華社發(fā)表《金融部門開年推出新方案，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況》。此次報道披露了資產(chǎn)負(fù)債表改善的很多細節(jié)內(nèi)容。在21條方案沒有正式發(fā)布之前，積極捕捉信息、強化對政策的前瞻性預(yù)測，同時積極做好新一年的工作謀劃，顯然非常關(guān)鍵。

??1、總體情況

??此次相關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》。1）從改革的目標(biāo)來看，主要是從房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)的角度進行的，且主要是針對優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險的化解、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的工作目標(biāo)進行的。2）此次政策將涉及到21項工作任務(wù)，后續(xù)或產(chǎn)生21條內(nèi)容，其可以認(rèn)為是此前金融16條的深化版?？傮w上會圍繞資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補充、預(yù)期提升的大方向進行。3）此次政策最終將促進房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這也是房企轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式所需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

??2、現(xiàn)金流改善

??此次報道提及了兩種現(xiàn)金流模式，即經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。1）對于經(jīng)營性現(xiàn)金流，將通過資產(chǎn)激活的渠道進行，尤其是提及了優(yōu)化政策激活合理需求。這也意味著，后續(xù)房企要通過提振銷售、盤活資產(chǎn)等方式來不斷改善經(jīng)營性現(xiàn)金流狀況。2）對于融資性現(xiàn)金流，將圍繞存量和增量兩個方式進行，存量主要指貸款展期，增量除了傳統(tǒng)信貸債券融資外，還包括對集團提供貸款、支持境外債務(wù)償付、提供外匯管理服務(wù)、提供資管計劃融資渠道等。

??3、資產(chǎn)激活行動

??何為資產(chǎn)激活？此次報道提及，在“資產(chǎn)激活”行動中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過并購提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。從這里可以看出“資產(chǎn)”實際上包括了住房庫存、問題樓盤、企業(yè)內(nèi)部可出售的資產(chǎn)、企業(yè)通過并購所形成的資產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流等五個層面的內(nèi)容。這也是房企戰(zhàn)略層、投資層、營銷層和融資層等人員需要重點關(guān)注的內(nèi)容。

??4、保交樓

??此次報道提及了保交樓的多項措施。報道指出，保交樓是金融部門確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的重要切入點。加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進。從這里可以看出，保交樓至少有四項工作要推進，即專項借款、貸款支持計劃、配套融資、司法保障相關(guān)工作。此類計劃充分說明，當(dāng)前保交樓工作遵循繼續(xù)刺激、繼續(xù)保障的導(dǎo)向，也意味著2023年保交樓工作將繼續(xù)發(fā)力。

??5、資管公司

??此次報道提及，后續(xù)將設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司專項再貸款，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風(fēng)險出清。從這里可以看出，全國四大資管公司后續(xù)將獲得較強的金融支持，尤其是專項再貸款的支持。這也說明，在問題樓盤和問題企業(yè)的資產(chǎn)并購方面，四大資產(chǎn)管理公司將繼續(xù)發(fā)力，或者說將繼續(xù)承擔(dān)爛尾樓處置方面的重要責(zé)任。這也是各地政府和房企要關(guān)注的要點。

??6、租賃市場

??此次報道提及，在推動住房租賃市場建設(shè)方面，金融部門近期也將出臺金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。從這里可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表改善計劃，對于住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購存量住房擴充租賃住房房源兩方面，會有比較新的政策。這是目前各類住房租賃企業(yè)所需要把握的重要政策。

??7、權(quán)益補充行動

??此次報道提及了權(quán)益補充行動方案。報道指出，行動方案特別提出了“權(quán)益補充行動”，支持優(yōu)質(zhì)房企充實資本。一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等5項房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設(shè)。從這里可以看出幾點。1）證監(jiān)會此前的第三支箭政策工具將繼續(xù)落實，同時也會基于2022年的試點情況繼續(xù)優(yōu)化，或有加強版的政策出臺。2）此次提及了公司制REITs，這也使得一些企業(yè)未來有轉(zhuǎn)型的機會，可以基于公司制REITs進行企業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??8、三道紅線和房貸集中度

??此次行動方案明確，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。從這里可以看出幾點。1）房貸集中度和三道紅線將繼續(xù)落實，總的改革思路依然是符合房地產(chǎn)金融管理長效機制的，但是會結(jié)合短期和中長期做工作，即短期是針對性措施，而中長期則是制度性安排。2）目前會強調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有進一步放松的做法，或有緩沖的操作。對于房企來說，融資方面的節(jié)奏可以加快一點。而對于銀行的信貸投放，也可以更為積極和主動一點。

??9、房企名單

??此次報道顯示，行動方案主要針對專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，重點是其中經(jīng)營規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，金融機構(gòu)可自主把握。1）這說明對于優(yōu)秀房企的入圍標(biāo)準(zhǔn)更加務(wù)實和細化，總結(jié)起來其實是“銷售規(guī)模較大的全國性房企”。這是各地在研究資產(chǎn)負(fù)債表改善計劃中要注意的標(biāo)準(zhǔn)，要積極對標(biāo)爭取進入具體金融機構(gòu)的相關(guān)名單中。2）相關(guān)名單需要金融機構(gòu)自主把握，從這個角度看，實際上各大房企更要注意銷售規(guī)模和數(shù)據(jù)，積極提振銷售數(shù)據(jù)，獲得金融機構(gòu)的青睞。

??10、風(fēng)險化解

??此次報道提及，關(guān)于此次行動方案，很重要的一個著眼點就是化解風(fēng)險。報道提及，堅決阻斷風(fēng)險傳染，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，需要從供需兩端發(fā)力。為防止風(fēng)險從出險房企向優(yōu)質(zhì)房企擴散，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草了行動方案，并將于近期推動盡快落地。1）這說明目前風(fēng)險的化解尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險化解是最為關(guān)鍵的，而且這種化解不是簡單的財務(wù)金融方面的風(fēng)險化解，要從供需兩端去理解。2）此次也提及了行動方案近期已經(jīng)起草好了，且要推動盡快落地，這也要求房企時刻關(guān)注此類政策，主動做策略的調(diào)整。