[中房研協(xié)]2022年第二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（政策篇）

??01

??中央層面

??支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求

??2022年第二季度，我國(guó)貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度進(jìn)一步加大。一方面，央行合理增加流動(dòng)性供給。如下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)沒(méi)有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)，上繳結(jié)存利潤(rùn)9000億元等。6月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長(zhǎng)11.4%，比上年同期高2.8個(gè)百分點(diǎn)；上半年，社會(huì)融資規(guī)模增量為21萬(wàn)億元，同比多增3.2萬(wàn)億元，人民幣各項(xiàng)貸款增加13.68萬(wàn)億元，比上年同期多增9192億元。另一方面，繼續(xù)推動(dòng)企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降。6月份，新吸收定期存款利率為2.5%，比上年同期低16個(gè)基點(diǎn)；新發(fā)放企業(yè)貸款利率為4.16%，比上年同期低34個(gè)基點(diǎn)。

??在房地產(chǎn)方面，中央進(jìn)一步加大穩(wěn)樓市力度。一方面，明確支持地方在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，因城施策完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，提振市場(chǎng)信心。另一方面，將支持剛性和改善性住房需求列為促消費(fèi)、穩(wěn)投資的重要舉措，并出臺(tái)下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限20個(gè)基點(diǎn)和下調(diào)5年期以上LPR 15個(gè)基點(diǎn)等重要政策，引導(dǎo)房貸政策實(shí)質(zhì)性寬松。具體來(lái)看：

??（1） 堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持各地從實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。4月29日，中共中央召開(kāi)政治局會(huì)議提出，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持“房住不炒”定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。5月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)指出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢(shì)，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。5月23日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在促消費(fèi)和有效投資中提出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求。5月25日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議提出，必須搶抓時(shí)間窗口，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置，幫扶市場(chǎng)主體紓困、穩(wěn)崗?fù)貚彽日吣艹霰M出。

??（2） 引導(dǎo)房地產(chǎn)金融政策持續(xù)寬松，房企融資環(huán)境邊際改善。4月18日，央行、外匯局等部門聯(lián)合發(fā)文提出，要完善住房領(lǐng)域金融服務(wù)，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。4月29日，央行召開(kāi)專題會(huì)議指出，要執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。5月4日，證監(jiān)會(huì)召開(kāi)專題會(huì)議，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。5月13日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文指出，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，提出將首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行發(fā)布公告稱5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。5月16日，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營(yíng)房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。5月25日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤電視電話會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要盡快矯正對(duì)民營(yíng)房企信貸收縮的行為，適當(dāng)提高宏觀杠桿率，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，居民家庭部門穩(wěn)杠桿。6月2日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示，將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。6月29日，央行貨幣政策委員會(huì)第二季度例會(huì)重申，要維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??（3） 有序加大保障性租賃住房建設(shè)。4月1日，共青團(tuán)、網(wǎng)信辦等部門聯(lián)合發(fā)文提出，開(kāi)展青年發(fā)展型城市建設(shè)試點(diǎn)，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給力度。4月25日，國(guó)務(wù)院在釋放消費(fèi)潛力促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)有關(guān)意見(jiàn)中指出，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房等。5月27日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布通知，要求規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs工作。

??（4） 推進(jìn)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。5月6日，中共中央、國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)文提出，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快發(fā)展大城市周邊縣城，支持位于城市群和都市圈范圍內(nèi)的縣城融入鄰近大城市建設(shè)發(fā)展，引導(dǎo)人口流失縣城轉(zhuǎn)型發(fā)展等。6月7日，國(guó)務(wù)院批復(fù)關(guān)于“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案并強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，以推動(dòng)城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式為主線，以體制機(jī)制改革創(chuàng)新為根本動(dòng)力，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，完善以城市群為主體形態(tài)、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化格局。

??（5） 嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治和房屋工程質(zhì)量監(jiān)管。4月24日，國(guó)稅局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布通知，要求加大對(duì)中介行業(yè)涉嫌虛假宣傳、發(fā)布虛假違法廣告等違規(guī)違法行為的查處力度。5月27日，國(guó)務(wù)院印發(fā)全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作的通知，要求各地全面摸清自建房基本情況，包括結(jié)構(gòu)安全性、經(jīng)營(yíng)安全性、建設(shè)合法合規(guī)性等內(nèi)容，并明確地方政府及相關(guān)部門要嚴(yán)格自建房用于經(jīng)營(yíng)的審批監(jiān)督等。

??02

??地方層面

??調(diào)控頻次創(chuàng)新高，寬松力度明顯加大

??2022年第二季度，地方房地產(chǎn)政策面持續(xù)改善。尤其在4月29日中共中央政治局會(huì)議定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”后，地方寬松性調(diào)控力度明顯加大。

??一方面，寬松性調(diào)控政策密集出臺(tái)。據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)，二季度地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策346條，創(chuàng)歷史同期新高，較一季度增長(zhǎng)168%。其中，寬松性政策305條，占比達(dá)88.2%，中性政策20條，緊縮性政策僅21條，占比約6.1%。另一方面，政策寬松由三四線城市向一二線城市擴(kuò)展，且松綁“四限”、房票安置等刺激政策扎堆出臺(tái)，寬松力度較一季度進(jìn)一步加大。

??（1）寬松性調(diào)控多聚焦在放寬行政限制、加強(qiáng)公積金政策支持和發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅支持等方面

??從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性調(diào)控政策主要仍聚焦在放寬行政限制、加強(qiáng)公積金政策支持和購(gòu)房財(cái)稅支持等方面。與第一季度相比，第二季度有更多一二線城市加入政策寬松陣營(yíng)。具體來(lái)看：

??在放寬行政限制方面，核心舉措在于松綁“四限”和重啟棚改貨幣化/房票安置。在松綁“四限”方面，典型代表有：廣州放寬外地戶口購(gòu)房門檻，外地人購(gòu)房允許斷繳或補(bǔ)繳不超過(guò)3個(gè)月的社保，對(duì)能提供在本市退休證明材料、且退休之日前5年在本市連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅證明的非本市無(wú)房家庭，可限購(gòu)1套商品住房；青島將黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購(gòu)區(qū)域，并將非本市戶籍家庭購(gòu)房條件由購(gòu)房前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)稅或社保調(diào)整為在本市繳納12個(gè)月以上個(gè)稅或社保，取消“購(gòu)房前2年”和“連續(xù)繳納”等條件；合肥取消企業(yè)及外地居民家庭購(gòu)房限制，并明確非限購(gòu)區(qū)域住房（新站區(qū)、瑤海區(qū)、新橋產(chǎn)業(yè)園）不再計(jì)入家庭住房總套數(shù)；成都提出近郊區(qū)已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算，并將無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬至購(gòu)房人及其家庭成員在我市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且購(gòu)房日前2年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄；蘇州新房由3年限售縮短至2年，二手房取消3年限售，同時(shí)，非限購(gòu)區(qū)域（常熟、張家港）房產(chǎn)不再計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；長(zhǎng)沙提出家庭首套房網(wǎng)簽或取證滿4年即可購(gòu)買第二套房；廈門明確二孩及以上且其中有一人未成年的本市戶籍家庭可購(gòu)第三套房，非本市戶籍大專及以上學(xué)歷持半年以上勞動(dòng)合同或醫(yī)社保證明即可在島外購(gòu)房；武漢提出非本市戶籍居民購(gòu)房社保要求由2年縮短至1年，投靠家庭可在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買第三套房等。其中，無(wú)錫、寧波、沈陽(yáng)、合肥、武漢、濟(jì)南、太原、廈門、西安、南京、福州、成都等超20城放寬了二孩及以上家庭購(gòu)房套數(shù)限制。在棚改貨幣化/房票安置方面，鄭州、溫州、昆明、常熟、江陰、南陽(yáng)、紹興、駐馬店、南京溧水區(qū)、寧波奉化區(qū)等超20座城市或地區(qū)相繼落地貨幣化/房票安置政策。

??在強(qiáng)化住房公積金政策支持方面，核心舉措在于下調(diào)最低首付比例、上調(diào)最高貸款額度和放寬公積金提取限制等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二季度在住房公積金政策上進(jìn)行寬松性調(diào)整的城市或地區(qū)超100座。典型代表有：青島將單繳職工貸款最高額度由36萬(wàn)元上調(diào)至50萬(wàn)元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由60萬(wàn)元上調(diào)至80萬(wàn)元，將二手房貸款期限與房齡之和最長(zhǎng)不超過(guò)30年延長(zhǎng)至不超過(guò)50年，取消房齡與首付款比例掛鉤的規(guī)定；成都將“認(rèn)房套數(shù)”范圍調(diào)整為繳存職工在購(gòu)房所在地的住房，將首套房申請(qǐng)同城化公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房申請(qǐng)同城化公積金貸款最低首付比例由40%下調(diào)至30%；杭州將單繳職工貸款最高額度由50萬(wàn)元上調(diào)至60萬(wàn)元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由100萬(wàn)元上調(diào)至120萬(wàn)元，將名下無(wú)房且無(wú)房貸記錄家庭購(gòu)房首套普通住房公積金貸款最高額度上浮20%；合肥將單繳職工貸款最高額度由45萬(wàn)元上調(diào)至55萬(wàn)元，將雙繳職工家庭貸款最高額度由55萬(wàn)元上調(diào)至65萬(wàn)元，將二手房貸款期限加房齡由最長(zhǎng)不超過(guò)30年延長(zhǎng)至不超過(guò)40年等。此外，自6月1日珠海率先提出“一人購(gòu)房全家?guī)汀惫e金新政以來(lái)，已有包括泉州、邵陽(yáng)、資陽(yáng)、贛州、天津、滄州、秦皇島、池州、六安、咸寧、唐山等十余城跟進(jìn)。

??在加強(qiáng)購(gòu)房財(cái)稅支持方面，核心舉措在于發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼和契稅補(bǔ)貼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二季度超60座城市或地區(qū)發(fā)布了購(gòu)房財(cái)稅支持類政策。其中，高層次人才往往可享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。典型代表有：鄭州市航空港經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)對(duì)于高層次人才在區(qū)內(nèi)首次購(gòu)買新建商品住房的，最高給予300萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，優(yōu)秀教育人才購(gòu)房最高給予50萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，產(chǎn)業(yè)人才購(gòu)房最高給予20萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，博士、碩士、本科及專科畢業(yè)生購(gòu)房分別給予10萬(wàn)元、5萬(wàn)元、2萬(wàn)元、1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；無(wú)錫根據(jù)“太湖人才計(jì)劃”將人才分為A、B、C、D等4個(gè)類別，并對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的人才最高給予1000萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；呼和浩特對(duì)首次在呼購(gòu)房的博士、碩士、本科生分別給予10萬(wàn)元、5萬(wàn)元、3萬(wàn)元補(bǔ)貼；武漢市經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)全日制博士給予最高15萬(wàn)元生活補(bǔ)貼或購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)全日制碩士、“雙一流”本科畢業(yè)生分別給予最高6萬(wàn)元、3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，最高6000元、3000元購(gòu)車補(bǔ)貼；太原對(duì)符合條件的人才按照不同層級(jí)發(fā)放5-20萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)其他類人才發(fā)放2萬(wàn)元臨時(shí)購(gòu)房補(bǔ)助；長(zhǎng)沙對(duì)新引進(jìn)的國(guó)際級(jí)產(chǎn)業(yè)人才、國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、省市級(jí)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才，分別給予200萬(wàn)元、150萬(wàn)元、100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼和200平方米、150平方米、100平方米全額購(gòu)房補(bǔ)貼等。此外，株洲、上饒、黃石、岳陽(yáng)、無(wú)錫、鶴壁、景德鎮(zhèn)、欽州、東莞、大冶、淄博等三十余城發(fā)布了稅費(fèi)減免類政策。

??此外，上海、杭州、武漢、福州、大連、宜昌、長(zhǎng)沙等十余個(gè)省市放寬落戶限制，南京、常德、達(dá)州、南陽(yáng)、洛陽(yáng)、銀川、六安、太原、駐馬店、連云港、欽州、南通等四十余個(gè)城市優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法等，對(duì)促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖也有一定助力。

??（2）緊縮性政策聚焦在商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等方面

??緊縮性政策主要圍繞商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治展開(kāi)。具體來(lái)看：

??在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，典型代表有：欽州、寶雞、山西等省市出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，對(duì)商品房預(yù)售資金管理及使用細(xì)則進(jìn)行規(guī)范；中山提出嚴(yán)格落實(shí)規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施，確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)；漳州加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金與開(kāi)發(fā)貸資金聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，要求開(kāi)發(fā)貸資金必須按規(guī)定用于對(duì)應(yīng)項(xiàng)目工程建設(shè)等。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治方面，典型代表有：廣州從從業(yè)主體管理、房源信息管理、租賃資金監(jiān)管、經(jīng)營(yíng)行為等多方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)做進(jìn)一步規(guī)范；珠海明令房地產(chǎn)廣告不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，不得宣傳“學(xué)位房”“學(xué)區(qū)房”等；三亞持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治規(guī)范工作，重點(diǎn)整治內(nèi)容涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)買賣、房屋租賃和物業(yè)服務(wù)4個(gè)方面；杭州嚴(yán)厲整治商品住房銷售中以“養(yǎng)老”名義虛假宣傳涉詐隱患等。