[中房研協(xié)]住建部定調(diào)2022年樓市：在“三穩(wěn)”基礎上，推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長

??熱點聚焦

??2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會。

??會上，住建部部長王蒙徽答記者問表示，住建部將從保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行、推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、大力推進“新城建”、推進適老化城市、社區(qū)、住房的建設和改造等方面著力，推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用。在回答將采取哪些舉措保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行時，住建部副部長倪紅光表示，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。并從保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性、堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險、持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等四個方面作出了具體闡述。

??熱點評析

??“穩(wěn)”是2022年房地產(chǎn)調(diào)控主題

??會議再次明確了要毫不動搖堅持“房住不炒”定位，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，“穩(wěn)”依然是2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策的主題。這其中既包括繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等，也包括保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。

??回看2021年，受政策高壓影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面降溫，部分地區(qū)房地產(chǎn)各項交易數(shù)據(jù)呈現(xiàn)斷崖式下滑，房企陷入流動性困境、項目無法按時交付等風險頻發(fā)，對行業(yè)乃至社會經(jīng)濟穩(wěn)定均造成不利影響?；诖耍?021年四季度以來，中央層面持續(xù)釋放維穩(wěn)樓市利好，部分地區(qū)陸續(xù)出臺了購房補貼、信貸支持等扶持性政策，以防房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)失速下滑。此次會議也明確指出，我國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加，住房的剛性需求和改善性需求依然迫切，要支持和保障合理住房需求。但需要注意的是，“穩(wěn)”樓市既要防止失速下滑，也要避免過快上漲。進入2022年以來，地方發(fā)放購房補貼、降低首付比例、降低房貸利率等利好政策頻出，市場情緒逐漸反彈。對此，日前經(jīng)濟日報即發(fā)文提示，在出臺穩(wěn)樓市調(diào)控政策時，尤須謹防政策的過度寬松再將房地產(chǎn)市場推向過快上漲的通道，重走過度依賴房地產(chǎn)的老路。在“因城施策”指導下，后續(xù)地方仍將有扶持性政策出臺，應理性看待當前地方為避免房地產(chǎn)市場過快下滑出臺的一些舉措和糾偏性政策，謹防市場過度炒作。房地產(chǎn)市場發(fā)展整體仍將以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進。

??企業(yè)、地方政府在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”中應積極承擔相應責任

??在堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險中，住建部明確，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任。

??根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示信息，截至2022年2月24日，有關房企破產(chǎn)文書公告已超過60條，奧園、陽光城、正榮地產(chǎn)等知名房企近期也接連爆雷，2022年又是房企償債大年，在融資、銷售沒有明顯改善的情況下，未來房企債務違約甚至破產(chǎn)倒閉的風險依然較大，由此造成的房地產(chǎn)項目逾期交付潛在風險較大。對此，有消息稱，日前全國性商品房預售資金監(jiān)管的意見已出臺。意見提出，購房人的定金、首付款、按揭款和其他形式的購房款，應全部直接存入預售資金監(jiān)管賬戶。預售資金監(jiān)管額度由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)工程造價合同等進行核定，能確保項目竣工所需的資金額度。從政策意義來看，通過對房企資金進行監(jiān)管，保證項目竣工資金，對促進項目的順利交付有積極作用。而對于已經(jīng)爆雷的企業(yè)，地方政府須承擔好管理責任，綜合運用市場手段、行政手段，協(xié)同政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等多方力量，采取類似政府接管、提供必要信貸資金支持、推進項目收并購等舉措，助力化解項目逾期交付風險，保障購房者合法權(quán)益。

??保障性租賃住房建設成為擴內(nèi)需、穩(wěn)增長的重要抓手

??住建部部長王蒙徽表示，要推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，努力為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用。其中，保障性租賃住房建設將是重要抓手。據(jù)統(tǒng)計，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已經(jīng)籌集了94.2萬套保障性租賃住房。2022年，計劃新籌集240萬套，較2021年再度大幅增長。由此可見，2022年保障性租賃住房建設有望進一步提速。同時，圍繞保障性租賃住房的土地、金融、財稅等支持政策后續(xù)也將繼續(xù)加碼。此前，保障性租賃住房有關貸款已明確不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。伴隨著商品房市場規(guī)模見頂、租賃市場發(fā)展前景廣闊且政策偏好明顯，或?qū)⒃俅渭ぐl(fā)房企參與住房租賃領域意愿，甚至引導部分房企由開發(fā)、銷售模式向持有、運營的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。此外，根據(jù)會議內(nèi)容，物業(yè)管理、城市更新、老舊小區(qū)改造等領域的探索也是房企未來可持續(xù)發(fā)展需要重點關注的方向。