??“真的好久沒見到這么火爆的市場了?！倍嗝薪槿耸肯蛴浾弑硎尽Ｓ捎?023年以來樓市面臨的去化壓力，年末上海實質(zhì)性的政策寬松給低迷的樓市帶來了久違的甘霖。

??一系列政策寬松，如“認房不認貸、普宅調(diào)整、降低首付、下調(diào)利率”，讓2023年的上海樓市以“翹尾”收官，意味著購房者的購房成本大幅降低，政策一出，持幣觀望的買房者紛紛行動。二手房市場率先被激活。新政落地后，多家中介門店的咨詢量和帶看量有所提升。

??來自上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月新房成交套數(shù)環(huán)比增長27%；二手成交量在1.52萬套左右，超過了理論上的榮枯線，說明新政力度好于預期。同時，二手房市場的提振也進一步傳導至新房市場，刺激了置換客的需求，但新政的熱度似乎沒有持續(xù)太久，市場觀望情緒延續(xù)。

??對于價格相對敏感的“剛需客”尚未入場，仍在等待進一步的利好消息。因此，新政之后的上海樓市走向如何？記者就此展開了調(diào)查。

??置換客攪動二手房市場

??在2023年9月初，上海調(diào)整并優(yōu)化了“認房不認貸”的政策。隨后，到了2023年12月14日，上海官宣了兩項樓市政策，包括優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策和調(diào)整“普通住宅”標準。

??政策調(diào)整后，“普通住宅”的標準不再看總價，剔除了價格標準，同時提高了建筑面積標準，從原先的140平方米提高至144平方米。這直接使得二手房的出售時稅費成本明顯降低。

??以居民出售持有5年以上的“非普通住宅”為例，如果調(diào)整標準后被納入“普通住宅”，將免征增值稅（之前非普通住宅按差額征收）；涉及個人所得稅的，核定征收則按總價的1%（之前非普通住宅按總價的2%征收）。

??新政落地后，多家中介門店的咨詢量和帶看量有所提升。中原地產(chǎn)大寧板塊的門店負責人張華表示，受益于“普宅政策”，他們板塊內(nèi)的一個小區(qū)短時間內(nèi)便成交了五六套房源。

??以一套99平方米、成交價為960萬元的房子為例，新政出臺后，買家可以少繳近50萬元的增值稅。

??政策的出臺對二手房市場起到了直接利好作用，提高了成交效率，加速了客戶簽約決策，刺激了改善群體的入市。

??上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年12月份，上海全市共成交了1.53萬套二手房，環(huán)比增長9%，同比增長23%。與此同時，“剛改”以及改善群體的入市，讓成交價格也隨之水漲船高。

??新政后，首套房的首付比例也降到了最低的三成，“首套、二套”房貸利率全線下降。中原地產(chǎn)聯(lián)洋片區(qū)門店負責人潘雪蓮表示，新政出臺后，“賣一買一”的貸款客戶及本地無房或外地有過貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進行購房，購房成本明顯降低。

??上海市公積金管理中心官方微信在1月2日發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款政策的通知，新政明確了改善型住房的認定標準，并降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。

??成交活躍，價格是主要因素。

??中原地產(chǎn)聯(lián)洋片區(qū)負責人潘雪蓮告訴記者，目前二手房議價空間依然很大，相同戶型和面積的房源，幾個月時間價格相差便從幾十萬到上百萬元不等。

??以熱門小區(qū)仁恒河濱城為例，一套150平方米的三房，價格從高峰期的2500萬元以上降至1400萬余元。

??目前，各板塊成交分化情況依舊明顯，成交較好的板塊依然是少數(shù)，導致成交分化的主要是價格原因。

??原先，二手房房源集中在低總價、房齡較大的“老破小”和“老破大”，但自2022年以來，這類房源往往因為價格缺乏競爭力變得越發(fā)無人問津。潘雪蓮表示，除非降價特別厲害，否則客戶幾乎不會選擇這類房源。

??“買家往往要求砍價10%以上，甚至對半砍價，這讓房東難以接受?！?/p>

??中原地產(chǎn)新華路門店負責人張宏超也表示，他所處區(qū)域內(nèi)的房源普遍年限較長，因此新政執(zhí)行以來，門店成交并不活躍。

??多名中介人士向記者表示，政策出臺不到一周，市面上價格便宜的二手房便被銷售殆盡，導致市場上低價房源供應(yīng)量大幅減少，這種狀況類似于市場缺乏推動力。

??上海鏈家分析師楊雨蕾認為，目前二手房價格仍在持續(xù)調(diào)整過程中，逐漸回歸理性。同時，政策的進一步優(yōu)化有望在今年吸引更多剛需和改善群體入市，增加市場供應(yīng)，促進市場的良性運行。她進一步解釋道，政策的積極效應(yīng)需要時間來顯現(xiàn)，因此市場可能需要一段時間才能恢復到正常狀態(tài)。

??新房市場內(nèi)卷嚴重

??新房市場也有了變化。自“12·14新政”官宣后，各大“頭部房企”的案場24小時“不打烊”，希望能將前期意向猶豫的客戶轉(zhuǎn)化為定單。從微觀項目來訪情況來看，各板塊優(yōu)質(zhì)項目的來訪量確實有所提升，不少項目的整體日均來訪較前期增長了50%以上；新政主要刺激了存量客戶復訪的提升，部分前期猶豫的老客戶決心入場，“逼定”效力顯現(xiàn)。

??不過，政策出臺后，案場來訪量的活躍度反而呈現(xiàn)下滑趨勢，同時，新政提振效果僅針對個別項目，如龍湖青云湖和萬科朗拾花語等位于嘉定和閔行的項目，新政后的兩日成交達20套以上。

??據(jù)記者觀察，部分項目交易量出現(xiàn)環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，可見政策對新房市場的拉動效果有限，觀望情緒進一步延續(xù)。

??新政對“以舊換新”置換客戶的刺激作用在新房成交層面尚未明顯體現(xiàn)，僅部分優(yōu)質(zhì)項目有所改善。

??位于楊浦區(qū)某核心樓盤的營銷負責人告訴記者，這主要是由于2023年3季度以來新房市場一度進入“寒冬”，供求關(guān)系發(fā)生變化，原先觸發(fā)積分的項目紛紛出現(xiàn)認購不足的情況。

??該負責人所在的項目去化情況比較一般，其表示，盡管樓市新政提升了來訪量，但沒有轉(zhuǎn)化為成交。

??2023年9月份以前，上海一些熱門板塊的新盤認籌比基本維持在1:3左右，往往很快清盤。然而，截至2023年12月底，許多項目的認籌比已經(jīng)足1:1，去化速度自然就慢了。

??相較于市中心的“慘淡”，外郊環(huán)的新房項目熱度較高。臨近年關(guān)，開發(fā)商為了讓“剛需客群”上車，煞費苦心。開發(fā)商的營銷策略表明了他們的想法。

??一名負責多個新盤銷售的中介人士告訴記者，許多樓盤基本是“免3年物業(yè)費”起步，有的索性贈送車位。例如，青浦華新鎮(zhèn)某新房除了“95折”之外，還額外免3年物業(yè)費。這樣的促銷力度引來一大波“剛需客”入場。

??新政出臺的第一周，青浦區(qū)某樓盤售樓處更是人滿為患，每個樣板間都有十幾組客戶在一起。

??購房人張明已經(jīng)觀望了近半年時間，預算在600萬元以內(nèi)，最近入手郊區(qū)一套新房。他告訴記者，每當上海放松樓市調(diào)控新政之后，開發(fā)商就會有所動作，比如在新政出臺后的一段時間內(nèi)逐步收回折扣，過一段時間又開始各種促銷活動。

??購房者也形成習慣，只要出臺政策，便會伴隨著開發(fā)商的讓利活動。因此，很多人都期待在更寬松的調(diào)控政策出臺后再購房。

??業(yè)內(nèi)人士表示，相較于內(nèi)環(huán)內(nèi)的新盤，遠郊盤更符合剛需盤的特點，主要針對價格敏感型客群。

??與幾個月前動輒提供“93折、95折”的大促相比，開發(fā)商已逐步減小折扣力度。

??目前，除了青浦區(qū)某新盤依然提供“95折”優(yōu)惠外，其他新盤折扣已基本消失，大部分轉(zhuǎn)為以贈送物業(yè)費和車位抵用券為主。此外，開發(fā)商還為購房者提供了較長的付款周期和較為靈活的付款方式，通常在4~6個月之間。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，新政后共計13盤完成認籌，但平均認籌率僅為6成，一些項目新政前后開盤去化率較前期無明顯提升。

??有品牌房企華東區(qū)域營銷負責人表示，目前各大樓盤均處在續(xù)銷期，絕大部分新盤已無需積分，在此背景下，客戶更傾向于慢慢挑選，下定時間較長，等待開發(fā)商折扣加碼?？梢钥闯?，二手房市場的效應(yīng)傳導至新房市場仍需時間。

??新政長期效果有待觀察

??“新政反饋效果明顯，但市場熱度持續(xù)性不強。”多名中介人士向記者表示。在2023年“認房不認貸”新政后，市場就曾出現(xiàn)過明顯增量行情，但月底成交便出現(xiàn)回落。同樣去年12月中旬的政策發(fā)布后，成交量有所回升，但隨后市場又開始轉(zhuǎn)冷。

??目前來看，新政對于二手房的利好作用大于新房，主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，業(yè)主掛牌積極性略有回升，價格增幅不顯著，房東尋求房源盡快出手。另一方面，短期內(nèi)成交升溫，二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長。

??新政確實對市場有正向刺激作用，激活了置換需求，但對于低總價的“上車盤”無明顯提振作用。

??同時，新政對于新房市場的觸動并不顯著。主要體現(xiàn)在微觀項目來訪、認購量的上升，售樓處只有零星的客戶，對于價格的敏感程度較高。

??58安居客研究院院長張波表示，“降首付、降利率”在一定程度上增強了居民的購買力。然而，政策并未覆蓋所有客群，多數(shù)客群對高杠桿持保守態(tài)度，更傾向于“賣舊換新”。因此，二手房的流動性恢復是新房熱度持續(xù)的關(guān)鍵。

??去年以來，許多小區(qū)的房價已跌至2020年甚至2019年的水平，有的小區(qū)降幅甚至高達40%。張宏超表示，目前買賣雙方對價格的分歧依然較大。買家往往在賣家已讓價20%的基礎(chǔ)上還價10%，這讓賣家難以接受。

??中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，年末的“普宅標準”調(diào)整降低了賣家的成本，對二手房市場起到了積極推動作用。然而，短期內(nèi)新房市場來訪、認購上升主要源于一些客群延遲釋放需求，這可能意味著需求的隨時釋放，尤其是在2024年“小陽春”等季節(jié)性波動中。

??總體來看，“12·14新政”對上海市場情緒有所帶動，上海新房、二手房市場成交量均有所改善，但受供給端限制，新房市場提升幅度有限。

??進入2024年以來，上海市新房成交量趨于平淡。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月1日~7日，上海新建商品住宅成交面積12.05萬平方米，環(huán)比減少31.13%；1月8日~14日，新建商品住宅成交面積繼續(xù)下滑至9.29萬平方米，環(huán)比減少22.94%。

??近期上海優(yōu)化公積金政策、推出置業(yè)五年免費軌交通勤措施、放松人才限購政策等配套舉措正在不斷優(yōu)化，有望促進購房需求釋放。在此背景下，購房人現(xiàn)在或許是一個“撿漏”的好時機。

??張波預計，未來會有更多改善性需求客群入場。

??（應(yīng)受訪者要求 文中張華、張明為化名）