??2024年1月24日國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，提及2024年將加大對重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的金融支持力度，做好金融“五篇大文章”。穩(wěn)妥有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。

??近期，在地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，一場風(fēng)暴正向第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)蔓延。

??第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)是獨(dú)立于銀行、保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)槠浣鹑诋a(chǎn)品推介的獨(dú)立性，故被市場稱之為“第三方”。

??財(cái)富管理機(jī)構(gòu)雷聲不斷。當(dāng)務(wù)之急是要讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延外溢。

??第三方財(cái)富管理公司正相繼暴雷或出現(xiàn)兌付問題。

??據(jù)此前相關(guān)機(jī)構(gòu)公布的一份《2020中國獨(dú)立財(cái)富管理公司TOP20榜單》，在20強(qiáng)中諾亞財(cái)富位居榜首，中植系旗下財(cái)富公司恒天明澤、大唐財(cái)富、新湖財(cái)富分別位列第二、第三和第四；海銀財(cái)富排名第五。

??短短三年內(nèi)，中植系旗下四家財(cái)富管理公司恒天明澤、大唐財(cái)富、新湖財(cái)富、高晟財(cái)富（排名第11）均暴雷，并因涉嫌違法犯罪被公安機(jī)關(guān)依法立案偵查。而海銀財(cái)富則于2023年12月曝出旗下部分代銷產(chǎn)品“延期兌付”。

??在中植系的暴雷事件中，中植集團(tuán)旗下的四大財(cái)富管理公司均有部分代銷中融信托的信托產(chǎn)品。如2023年8月另一家上市公司金博股份在公告中稱，2022年8月10日至12日，企業(yè)通過恒天財(cái)富投資管理股份有限公司購買中融信托的兩款產(chǎn)品存在兌付風(fēng)險(xiǎn)。

??雖然未有中融信托各個信托產(chǎn)品的具體投向信息，但從目前部分已披露的信息來看，其中有不少涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目。如2023年8月，咸亨國際公告披露，其購買的兩款中融信托產(chǎn)品“匯業(yè)497號”和“匯業(yè)508號”，分別涉及融創(chuàng)天津項(xiàng)目和融創(chuàng)肇慶項(xiàng)目。

??據(jù)企查查資料顯示，目前中融信托對外投資狀態(tài)為續(xù)存或在業(yè)，且涉及房地產(chǎn)的企業(yè)共有59家，而在這些項(xiàng)目中大多“踩雷”，列為被執(zhí)行對象或限制高消的共有33家。而根據(jù)信息能夠確定的是，59家中有35家項(xiàng)目公司的合作方為出險(xiǎn)房企。

??相比傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)相繼暴雷，主要是風(fēng)險(xiǎn)把控不足所導(dǎo)致的。一方面從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)將更多的寶集中押在了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??根據(jù)海銀財(cái)富的在美上市年報(bào)披露，“迄今為止，我們分銷的理財(cái)產(chǎn)品很大一部分涉及房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。截至2021年上半年、2022年上半年及2023年上半年，該理財(cái)產(chǎn)品的交易額分別占所經(jīng)銷理財(cái)產(chǎn)品總交易額的58.2%、37.9%及28.0%。”但截至2023年6月，海銀財(cái)富所管理的產(chǎn)品交易價(jià)值（Transaction Value）總計(jì)726.29億元，其中長期資產(chǎn)抵押產(chǎn)品交易價(jià)值約307億元，占比42%。

??海銀在年報(bào)中披露“從財(cái)富管理服務(wù)中獲得的大部分收入來自長期資產(chǎn)抵押產(chǎn)品，長期資產(chǎn)抵押產(chǎn)品可能包括與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，主要兩種形式：（i）證券化產(chǎn)品，將房地產(chǎn)公司或地方政府融資和建設(shè)公司的應(yīng)收賬款集中起來作為資產(chǎn)支持證券出售。（ii）對房地產(chǎn)項(xiàng)目或私營企業(yè)的股權(quán)投資，這些項(xiàng)目或私營企業(yè)是為房地產(chǎn)開發(fā)而成立的。這些產(chǎn)品的期限通常為12至36個月?！?/p>

??反觀傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，2023年上半年六大國有銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比僅為3.9%，要遠(yuǎn)低于第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)。

??需注意的是，銀行的涉房貸款主要體現(xiàn)在個人按揭貸款上，而按揭貸款的壞賬率要遠(yuǎn)低于對公房地產(chǎn)貸款，對于銀行而言是極為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

??除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域涉足過深，同樣可以發(fā)現(xiàn)第三方的理財(cái)產(chǎn)品收益率要遠(yuǎn)高于銀行理財(cái)產(chǎn)品，而高收益往往預(yù)示著高風(fēng)險(xiǎn)，高風(fēng)險(xiǎn)則體現(xiàn)在相關(guān)主體信用表現(xiàn)、基礎(chǔ)資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)以及抵押資產(chǎn)是否足額。

??其中抵押資產(chǎn)是最為重要的一道安全屏障，中信銀行此前表示其對公房地產(chǎn)貨值達(dá)2比1，即貨值是貸款的2倍；而第三方財(cái)富機(jī)構(gòu)的抵押物或無法達(dá)到足額，或估值存在水分，或流動性不佳。在中植集團(tuán)“道歉信”中可以看到，暴雷后的中植集團(tuán)賬面總資產(chǎn)僅約2000億元，而負(fù)債規(guī)模達(dá)4200億到4600億，缺口高達(dá)2600億元，可見風(fēng)險(xiǎn)把控的缺失。

??我們認(rèn)為，在當(dāng)前保交樓的大背景下，所有預(yù)售監(jiān)管資金都將要用于保交樓，因此即使第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)擁有相關(guān)資產(chǎn)抵押物，資方仍要損失一定的資金時間成本，由于第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)面向的多為高凈值人群，并不涉及民生問題，未來的處理解決方式預(yù)計(jì)仍是以投資者風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，公司破產(chǎn)清算為主，2024年1月5日中植集團(tuán)已正式申請破產(chǎn)。

??未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式，第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的金融運(yùn)行模式也必將發(fā)生徹底的改變。

??無論是中植還是海銀等，其早年金融版圖的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的高歌猛進(jìn)相互帶動，然而成也蕭何敗也蕭何，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)仍然難以避免來自房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響。

??2024年1月24日國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行行長潘功勝表示，2024年將重點(diǎn)加大對重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的金融支持力度，做好金融“五篇大文章”。穩(wěn)妥有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。

??防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線是近年來金融工作的重要內(nèi)容之一。

??對此潘功勝表示：當(dāng)前，我國金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營整體穩(wěn)健，金融市場平穩(wěn)運(yùn)行。下一步，我們將加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、預(yù)警和評估能力建設(shè)，推動建立權(quán)責(zé)對等、激勵約束相容的金融風(fēng)險(xiǎn)處置責(zé)任機(jī)制。按照市場化、法治化原則，配合地方政府和有關(guān)部門穩(wěn)妥有效化解重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。健全完善金融安全網(wǎng)，繼續(xù)推動金融穩(wěn)定立法。

??當(dāng)日晚間，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，要求商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。

??2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。

??2023年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，曾強(qiáng)調(diào)持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會再次提及積極化解房地產(chǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??我們認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是要讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，一方面避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延外溢，另外一方面房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，需加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。