??距“5·17樓市新政”出臺(tái)已過去一個(gè)月，檢驗(yàn)政策成效的時(shí)候到了。

??5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局官宣了房地產(chǎn)相關(guān)政策的優(yōu)化調(diào)整，主要涉及3個(gè)方面：首套購(gòu)房比例最低降至15%、二套最低降至25%；下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消房貸利率下限。

??該政策也被業(yè)界稱為“史詩(shī)級(jí)”優(yōu)化政策。緊接著，全國(guó)各地迎來降首付、優(yōu)化房貸利率的熱潮。目前，全國(guó)超過80%的城市開始落地執(zhí)行“5·17”新政。

??6月17日~6月18日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理了上海、廣州、深圳、武漢、成都及杭州等多個(gè)具有代表性的城市近1個(gè)月的樓市數(shù)據(jù)，并對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者進(jìn)行了采訪，發(fā)現(xiàn)上述城市近期房屋成交量均實(shí)現(xiàn)攀升。不過，多城都存在著“以價(jià)換量”的情況。

??多城房屋成交量激增

??“從全國(guó)層面來看，‘5·17新政’發(fā)布后，整體客戶到訪環(huán)比明顯提升。其中，成都、西安來訪環(huán)比上周（5月15日~5月19日）增幅在40%以上；上海、深圳、廣州新增認(rèn)購(gòu)環(huán)比上周（5月15日~5月19日）增幅均在120%以上?！?月下旬，龍湖集團(tuán)方面的相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??“這段時(shí)間成交量有所上升，自從杭州取消限購(gòu)政策后，很多溫州人組團(tuán)來買一二手房?！焙贾菔泄笆麉^(qū)朝暉板塊鏈家門店經(jīng)理宋欣表示，因?yàn)椴幌拶?gòu)，外地購(gòu)房者都可以買了，只要不是3套就可以。

??“‘5·17新政’發(fā)布后，看房人增加了挺多。其中，年輕的剛需客戶占比較大?！蔽靼彩懈咝聟^(qū)一位房產(chǎn)中介人員也告訴記者。

??進(jìn)入6月，這些到訪量和認(rèn)購(gòu)量已切實(shí)轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)。

??5月27日，上海跟進(jìn)了“5·17新政”，此后的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長(zhǎng)了10%。二手房方面，6月1日~6月16日上海二手房網(wǎng)簽達(dá)13381套，環(huán)比上月增長(zhǎng)82%，較5月日均604套的日均水平也有大幅提升。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，廣州5月17日~6月16日的房屋網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月網(wǎng)簽5213套上升了12.2%。廣州在發(fā)布“5·28新政”后，日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日~6月16日，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套。從周度數(shù)據(jù)來看，6月10日~6月16日網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來周度成交新高。

??5月18日~6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21萬平方米，比新政前一個(gè)月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32萬平方米，比新政前一個(gè)月上漲2.86%。

??5月6日，武漢就發(fā)布了新“漢十條”，疊加降首付、優(yōu)化房貸利率的新政后，當(dāng)?shù)貥鞘屑铀偕郎亍?/p>

??根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，5月，武漢市新建商品住房成交6058套，4月份武漢住房成交4973套，5月成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)21.82%，面積環(huán)比增長(zhǎng)25.7%。5月7日到6月6日，武漢新政一個(gè)月，新建住房成交6955套，日均232套，較4月日均166套的水平，增幅為39.8%，較今年前4個(gè)月日均158套，上漲46.8%，但是尚未達(dá)到2023年日均301套的水平。武漢的二手房成交依然活躍，延續(xù)了2023年以來的趨勢(shì)。

??“5月西安樓市在政策刺激下，成交同比增8%，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。” 克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵表示，市場(chǎng)分化也在加劇，主城成交規(guī)模同環(huán)比均上漲15%左右，外圍區(qū)縣仍呈現(xiàn)較大的下滑趨勢(shì)。整體來看，市場(chǎng)保持著穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，不過政策效果不及預(yù)期。

??杭州在5月除了跟進(jìn)“5·17政策外”，還在5月9日出臺(tái)了“杭七條”全面取消限購(gòu)。

??以5月9日到6月9日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算，杭州新政后一個(gè)月共成交5439套新房，成交套數(shù)也高于4月、5月。二手房成交也表現(xiàn)亮眼，5月杭州二手房成交維持8000套左右較高水平。

??作為備受矚目的“新一線”城市，成都的樓市表現(xiàn)也較為突出。據(jù)成都住建部門官網(wǎng)顯示，成都5月上商品房成交面積為232萬平方米，環(huán)比上升20.4%。5月份，成都市二手房共成交19489套，成交面積186萬平方米，不僅環(huán)比有所上升，且交易量高于2021年以來的月均值，今年以來同比首次轉(zhuǎn)正。

??對(duì)于上述城市房屋成交量的增長(zhǎng)，某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在多項(xiàng)政策舉措落地后，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所好轉(zhuǎn)，特別是核心城市政策效果正在顯現(xiàn)，未來市場(chǎng)能否持續(xù)修復(fù)，仍依賴于接下來政策跟進(jìn)節(jié)奏和力度，以及居民收入預(yù)期的改善。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪則預(yù)判，在新政持續(xù)發(fā)酵疊加房企加大營(yíng)銷力度的情況下，6月份新房成交總量或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

??“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)

??有別于增長(zhǎng)的成交量，多城新房、二手房?jī)r(jià)格在5月仍呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??6月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年5月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，5月一線、二線城市新房環(huán)比均下跌0.7%，跌幅與70城持平，三線城市環(huán)比分別下跌0.8%，均為近年來最大跌幅。二手房方面，5月一線城市環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)跌70城；二三線城市環(huán)比分別下跌0.9%和1.0%，也創(chuàng)下近年來的最大跌幅。

??從新房市場(chǎng)來看，只有上海、太原兩個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，漲幅分別為0.6%和0.1%。同比來看，5月份僅上海、西安和成都新房?jī)r(jià)格上漲。其中，上海新房?jī)r(jià)格漲幅高達(dá)4.5%。

??某市場(chǎng)人士分析，上海樓市高端購(gòu)買力太強(qiáng)了，大量豪宅入市釋放了目標(biāo)群體的消費(fèi)需求?！敖衲暌患径?，上?？們r(jià)2000萬元以上的高端住宅成交量為2016年以來單季度最高。其中，3月份成交1079套，同比增長(zhǎng)超4倍?！?/p>

??關(guān)榮雪認(rèn)為，近期上海新房高端優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目持續(xù)火熱在助力總體價(jià)格漲勢(shì)堅(jiān)挺?！皽艞l”政策出臺(tái)及時(shí)、到位且新政松綁力度明顯加大，在一定程度上提振市場(chǎng)信心，刺激購(gòu)房需求釋放，增強(qiáng)了價(jià)格上漲動(dòng)力。

??二手房方面的價(jià)格則沒有特例。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，5月，70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比及同比均為下滑狀態(tài)。這也意味著，在二手房市場(chǎng)上，即便有政策加持，但“以價(jià)換量”的趨勢(shì)仍在持續(xù)。

??關(guān)榮雪分析，5月新房市場(chǎng)“以價(jià)換量”突出，價(jià)格總體持續(xù)下行，上漲城市數(shù)進(jìn)一步縮減，創(chuàng)歷史新低，下跌城市數(shù)占據(jù)主要份額。總體來看，目前價(jià)格市場(chǎng)仍然缺乏上漲信心，行業(yè)調(diào)整趨勢(shì)仍在。

??“新政后，杭州二手房成交表現(xiàn)亮眼，掛牌量增長(zhǎng)顯著，購(gòu)房者看房積極，房東積極調(diào)整價(jià)格抓緊出貨?！?某機(jī)構(gòu)華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，隨著一連串的政策釋放，疊加持續(xù)“以價(jià)換量”已取得較好的市場(chǎng)成果，杭州二手房市場(chǎng)已逐步企穩(wěn)。

??在上述70城中，廣州和徐州的二手房?jī)r(jià)格同比下降幅度最大，分別為11.4%和12.4%。

??一名廣州的房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，廣州樓市現(xiàn)在仍是新房主導(dǎo)的增量市場(chǎng)，新房項(xiàng)目花式促銷層出不窮，“買新不買舊”是主流。5月28日，廣州取消了二手房限售，這也讓廣州的二手房掛牌量增長(zhǎng)，賣家之間競(jìng)爭(zhēng)更激烈，如果業(yè)主不選擇降價(jià)出售的話，基本上是處于無人問津的狀態(tài)。

??貝殼數(shù)據(jù)顯示，僅5月28日當(dāng)天，廣州二手房掛牌量新增875套，達(dá)到了月內(nèi)的最高值，總掛牌量也來到了181127套。

??對(duì)于上述情況，58安居客研究院院長(zhǎng)張波向記者表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，雖然一線城市一二手房?jī)r(jià)環(huán)比依然下滑，但“5·17新政”落地后，市場(chǎng)成交量尤其是二手房有了明顯提升，特別是上海、深圳的成交短期提升量表現(xiàn)更為明顯；二三線城市的房?jī)r(jià)總體還處于下行階段。

??張波判斷，“5·17新政”后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)相對(duì)明顯的熱度提升，但這一熱度的提升并不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)快速出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，尤其是房?jī)r(jià)層面也并不會(huì)由此快速轉(zhuǎn)為上漲，但一二手房的成交周期會(huì)逐步縮短，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象。