市場(chǎng) 2024-09-23 10:26:30 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??近年來(lái),在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整逐漸深入背景下,“代建”正在以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈。
??2023年,“代建”行業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長(zhǎng),隨著進(jìn)駐代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”,當(dāng)前代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。
??據(jù)克而瑞2024年9月20日公布的《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜》數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年,行業(yè)新增簽約總量同比增16%,增速較2023年下降11個(gè)百分點(diǎn)。
??同時(shí),原本以“民企”占絕對(duì)主流的代建行業(yè)開始迎來(lái)國(guó)央企發(fā)力,對(duì)于實(shí)力雄厚的國(guó)央企來(lái)說(shuō),進(jìn)入代建賽道后,規(guī)模擴(kuò)張較快,部分已迅速進(jìn)入30強(qiáng)行列。
??目前已入局代建企業(yè)開始進(jìn)入洗牌和淘汰,“代建”從企業(yè)“試水”到“風(fēng)口”,如今正從“藍(lán)?!弊兂伞凹t?!?,新的廝殺已然開始。
??很早之前,代建模式就已存在,最初代建更多的是“政府委托代建”。
??2004年7月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于投資體制改革的決定》對(duì)代建制進(jìn)行全國(guó)推廣,2004年9月紹興和金華兩地級(jí)市就迅速跟進(jìn)推出了《紹興市政府投資項(xiàng)目實(shí)行代建制的暫行規(guī)定》和《金華市市區(qū)政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》。
??2005年2月,浙江省政府推出了《浙江省政府投資項(xiàng)目實(shí)施代建制暫行規(guī)定》,代建制正式在浙江全省鋪開。為響應(yīng)政府號(hào)召,2005年宋衛(wèi)平帶團(tuán)隊(duì)首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作,以商品房標(biāo)準(zhǔn)建造彭埠云河家園項(xiàng)目。由于前期試點(diǎn)的安置房項(xiàng)目得到社會(huì)各界的廣泛贊譽(yù)。
??2008年杭州正式頒布《關(guān)于推行杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施意見(試行)的通知》,2010年杭州市政府再印發(fā)《杭州市拆遷安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施細(xì)則(暫行)》,至此,依托品牌房企代建提升安置保障房品質(zhì)的“杭州模式”確立。
??受此影響,至今浙系企業(yè)仍是代建行業(yè)中流砥柱。
??2016年之后,受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響,代建行業(yè)開始出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展, 代建業(yè)務(wù)也不斷吸引新的入局者。代建行業(yè)也發(fā)展出了更多的業(yè)務(wù)模式,如“商業(yè)代建”、“資本代建”等。
??2020年,綠城中國(guó)分拆其代建公司綠城管理向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng),成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“代建第一股”。隨后開始有不少房企陸續(xù)加入代建行業(yè)。
??2022年,隨著行業(yè)調(diào)整逐漸深入,在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下,越來(lái)越多企業(yè)將“代建”納入業(yè)務(wù)發(fā)展范疇。
??2023年,代建行業(yè)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。一方面是2021年至今城投頻頻“托底”招拍掛市場(chǎng),但城投對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤開發(fā)優(yōu)勢(shì)相對(duì)不足,部分城投不具備項(xiàng)目建設(shè)管理及銷售等方面的經(jīng)驗(yàn),于是衍生出新的商業(yè)代建需求。另外一方面是2023年7月以來(lái),“城中村改造”提速,政府代建需求進(jìn)一步擴(kuò)大。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,截止2024年6月末,已有超過(guò)百家企業(yè)涉及代建業(yè)務(wù)。
??2024年9月20日克而瑞發(fā)布《2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜》。
??數(shù)據(jù)顯示,2024年上半年,行業(yè)新增簽約總量同比增16%,增速較2023年下降11個(gè)百分點(diǎn)。
??這主要是因?yàn)樵?023年爆發(fā)式增長(zhǎng)之后,隨著進(jìn)駐代建企業(yè)數(shù)量趨于“飽和”,代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈,迅速擴(kuò)張、持續(xù)搶占市場(chǎng)份額導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加劇,使得行業(yè)逐步走向平穩(wěn)分化與重新洗牌、出清的新階段。
??從2024年上半年代建綜合能力30強(qiáng)企業(yè)來(lái)看,30強(qiáng)總簽約面積達(dá)到8.1億平方米,同比增9.14%。其中,有20家企業(yè)總簽約面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。
??梯隊(duì)來(lái)看,總合約面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米企業(yè)共5家,與2023年保持一致,合計(jì)簽約總面積達(dá)4.29億平方米,占30強(qiáng)比重達(dá)53%,八成的規(guī)模由前15名的企業(yè)占據(jù),集中度保持較高水平。
??隨著有意愿、有能力的企業(yè)均“下場(chǎng)”布局代建,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)激烈。
??具體到企業(yè)來(lái)看,從企業(yè)的區(qū)域分布來(lái)看,位于浙江區(qū)域的代建企業(yè)上榜最多,代建業(yè)務(wù)在浙江發(fā)展最為旺盛。截止2024年上半年,浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模約3.6億平方米,占比達(dá)到了44%,新增簽約規(guī)模方面,浙江企業(yè)全年新增簽約規(guī)模3712萬(wàn)平米,占比42%,兩者占比均遠(yuǎn)超其他區(qū)域。但值得注意的是,在代建行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)加劇之下,浙系企業(yè)市場(chǎng)份額也有所下滑,新增簽約面積較2023年下降2個(gè)百分點(diǎn)。
??從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看,與2023年末相比,國(guó)央企房企的上榜數(shù)量明顯增加,目前數(shù)量占比已達(dá)23%,對(duì)于部分實(shí)力雄厚的國(guó)央企來(lái)說(shuō),進(jìn)入代建賽道后,規(guī)模擴(kuò)張較快,迅速進(jìn)入30強(qiáng)行列,包括華潤(rùn)置地、招商建管、建發(fā)建管等?;旌纤兄普急葹?3%,包含綠城管理、金地集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)等。
??據(jù)了解,央國(guó)企起步早期以政府代建為基本盤,依托主業(yè)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)細(xì)分領(lǐng)域,如華潤(rùn)的政府代建在業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先。
??2024年至今已有超過(guò)100家企業(yè)入局代建或承接代建業(yè)務(wù),市場(chǎng)上有意愿、有能力的企業(yè)幾乎全部“下場(chǎng)”代建,2024年上半年銷售百?gòu)?qiáng)代建業(yè)務(wù)覆蓋率更是超過(guò)80%。從企業(yè)數(shù)量數(shù)量上來(lái)看,未來(lái)很難有大的擴(kuò)充空間,但競(jìng)爭(zhēng)激烈之下已經(jīng)有部分企業(yè)出現(xiàn)掉隊(duì)情況,未來(lái)將持續(xù)面臨洗牌和淘汰。
??目前來(lái)看,代建細(xì)分賽道已經(jīng)形成,部分企業(yè)專攻不同領(lǐng)域,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,如央國(guó)企以政府代建為基本盤,民企房企依靠商業(yè)代建擴(kuò)張,且代建特色與企業(yè)品牌特色一脈相承。
??其中代建綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)基本已確立自身定位和特色方向,比如綠城管理立志做最大的房產(chǎn)開發(fā)服務(wù)商,藍(lán)城集團(tuán)是中國(guó)小鎮(zhèn)開發(fā)的先行者,金地管理聚焦商住、商辦、政府代建三大核心等。
??雖然代建業(yè)務(wù)潛在的增長(zhǎng)空間巨大,但由于優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目有限,未來(lái)房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必將迎來(lái)一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。
??附:2024上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜
- 跨越周期的品牌之道。
- 2024.9.20 杭州
- 房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加。
- 一系列政策措施作用下,一些指標(biāo)呈現(xiàn)邊際收窄。
土地成交持續(xù)走低,地方供地策略正在積極調(diào)整
2024-09-13新房市場(chǎng)的降溫效應(yīng),也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。自然資源部:統(tǒng)籌推進(jìn)城市地下空間合理開發(fā)利用
2024-09-13從國(guó)家層面明確總體開發(fā)利用要求和若干政策措施,統(tǒng)籌推進(jìn)城市地下空間資源優(yōu)化配置和高效利用。新房提前搶占“金九”,二手房去化周期下降
2024-09-12新房成交環(huán)比有望轉(zhuǎn)升,二手房比重將繼續(xù)提升。報(bào)告|8月全國(guó)大中城市租金由穩(wěn)入漲
2024-09-10天津環(huán)比漲幅持續(xù)領(lǐng)先。
- 10:21
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- 向新而行——2024房企品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)觀點(diǎn)集萃
- 2024房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果即將揭曉
- 8月房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)持續(xù),上海走勢(shì)仍堅(jiān)挺
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- 報(bào)告|一線城市房?jī)r(jià)或更快走出獨(dú)立行情
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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