??2024年長租市場總體平穩(wěn)，進(jìn)入2025年，住房租賃行業(yè)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

??供需量價(jià)層面，保租房短期供應(yīng)提升，2025-2026兩年觸頂，隨后回歸平穩(wěn)。而在供應(yīng)上漲、需求穩(wěn)中微降背景下，市場租金壓力較大，部分城市面臨回落風(fēng)險(xiǎn)。

??投資趨勢層面，參與資方整體表現(xiàn)多元化，私募基金、資管企業(yè)、險(xiǎn)資均是投資主力軍。投資資產(chǎn)選擇上，首選一線城市及可快速變現(xiàn)的非居類資產(chǎn)。

??融資表現(xiàn)層面，保租房公募REITs市場規(guī)模與發(fā)行情況均呈現(xiàn)出積極態(tài)勢，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，預(yù)計(jì)2025年累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。   

??保障性租賃住房主要籌集途徑包含新建及改建，當(dāng)前核心八城新建項(xiàng)目主力支撐入市供應(yīng)。根據(jù)測算模型，預(yù)計(jì)到2025年新增入市保租房量為880萬方，2026年為850萬方，而后市場在歷經(jīng)2023-2026年的供應(yīng)高峰后，開始逐步回落至年均340萬方左右。

??反觀需求端，以核心八城外來常住人口為例， 2023年同比減少34萬人，其中一線下降23萬，二線下降11萬，作為租房主力軍的基數(shù)階段回落，短期需求抑制，在供應(yīng)上漲、需求穩(wěn)中微降背景下，租金壓力較大，部分城市面臨回落風(fēng)險(xiǎn)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國范圍內(nèi)成交的長租公寓大宗交易多位于一線城市，其中上海為絕對主戰(zhàn)區(qū)，占比高達(dá)69%。

??從資方類型看，整體表現(xiàn)為多元化，包含以建信住房租賃基金為代表的私募基金、鐵獅門等為代表的資管企業(yè)以及平安不動(dòng)產(chǎn)、大家保險(xiǎn)為代表的險(xiǎn)資均是投資主力軍。

??投資資產(chǎn)類型上，非居改組類占比高達(dá)71%，說明資方對成本和風(fēng)險(xiǎn)的敏感度較高，他們偏好于能快速變現(xiàn)項(xiàng)目；投后產(chǎn)品定位上，則更加傾向于收益更高的服務(wù)式公寓。

??擴(kuò)募方面，截至目前，前期上市的四支保租房REITs已提出擴(kuò)募計(jì)劃，保租房REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”并行態(tài)勢基本形成。

??首發(fā)方面，2024年國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT均發(fā)行上市，累計(jì)發(fā)行規(guī)模95.5億元。

??同時(shí)建信建融家園租賃住房REIT已獲受理，上海地產(chǎn)租賃住房REIT等也已正式申報(bào)至上交所。

??另有多家企業(yè)宣布推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏明顯加快，預(yù)計(jì)2025年累計(jì)發(fā)行規(guī)模將超250億元。

??自 “十四五” 規(guī)劃啟動(dòng)以來，為加速保障性住房工程的發(fā)展與落地，鄭州、合肥、杭州等眾多城市紛紛增設(shè) “安居” 類運(yùn)營主體，積極推動(dòng)保障性租賃住房相關(guān)工作。

??這些城市普遍創(chuàng)立了自主的住房租賃品牌，全身心投入租賃行業(yè)，開展長期的運(yùn)營服務(wù)與管理工作。

??由于各地安居公司成立時(shí)間有所不同，當(dāng)前公司的發(fā)展進(jìn)度呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)。不過，預(yù)計(jì)在后續(xù)發(fā)展中，地方安居類企業(yè)將持續(xù)以較快的速度推進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目的運(yùn)營工作。

??以深圳安居為例，該公司于2016年成立，較早涉足保障性租賃領(lǐng)域。在前期經(jīng)營過程中，共規(guī)劃了三條發(fā)展路徑，包括全資公司的自運(yùn)營模式以及合資公司的聯(lián)合運(yùn)營模式。但隨著部分合作企業(yè)的退出，深圳安居現(xiàn)已逐步轉(zhuǎn)向全自運(yùn)營模式。這一發(fā)展歷程對其他同類型公司而言，具有很強(qiáng)的借鑒價(jià)值，極有可能成為國企平臺(tái)在長期運(yùn)營中紛紛效仿的經(jīng)營模式典范 。

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??隨著保障性租賃住房大量入市，供應(yīng)量持續(xù)走高，各參與主體間競爭也在加劇。

??從目前來看，行業(yè)參與主體多元化，其中國企系企業(yè)受政策影響，側(cè)重于通過重資產(chǎn)模式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)保租房持續(xù)加速入市，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)開業(yè)規(guī)模增幅26%，體現(xiàn)出的強(qiáng)勁增長勢頭和日益擴(kuò)大的影響力。

未來企業(yè)還將通過精研產(chǎn)品力、提升服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化運(yùn)營管理等方面的進(jìn)一步強(qiáng)化自身競爭力，從而實(shí)現(xiàn)品牌躍升，在激烈的市場競爭中保持優(yōu)勢，穩(wěn)步擴(kuò)張。