各類企業(yè)加碼保租房,行業(yè)格局要變了

市場克而瑞長租 2024-09-26 08:30:23 來源:丁祖昱評樓市

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??日前,住建部公布了一組數(shù)據(jù),2024年上半年,全國已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬套(間),占年度計劃的66.2%。

??另外一組數(shù)據(jù)顯示,截至2023年底,保障性租賃住房已籌建數(shù)量約573萬套(間),完成“十四五”目標的66%。

??這兩組數(shù)據(jù)背后,隨著各類企業(yè)積極布局保租房領(lǐng)域,保租房規(guī)模仍在加速擴容。

??目前,行業(yè)已基本形成房企、市場化租賃企業(yè)、國有企業(yè)、地方城投、央企、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)等多主體并行的新局面。

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??“十四五”期間,全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套(間),截至2023年底已完成目標的66%。

??從各城市保租房籌集目標來看,廣州、深圳、江蘇、上海等省市均超40萬套,北京、重慶、杭州、西安等城市在20-40萬套之間,無錫、珠海、沈陽等城市不足10萬套。

??各城市籌集進度也在不斷加快,截止上半年,上海、珠海目標完成率超80%,截止2023年底,廣州、北京、杭州等目標完成率60%-70%。

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??實際入市供應(yīng)上,核心城市中上海、深圳表現(xiàn)最好,累計開業(yè)規(guī)模均超10萬套,領(lǐng)先其余城市。其次為杭州、北京,入市規(guī)模3-5萬套。中西部城市武漢、成都,保租房起步相對較晚,整體進度相對滯后,但結(jié)合城市當下籌集表現(xiàn),未來短期內(nèi)供應(yīng)量或?qū)⒎渡蠞q。 

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??以上海、深圳兩個入市供應(yīng)絕對量最大的城市為例,分析保租房和市場化房源的歷年走勢及增速變化,可以發(fā)現(xiàn)保租房入市規(guī)模已直逼市場化房源。

??具體來看,從2021年開始,上海市場化房源入市規(guī)模三年復(fù)合增長率約12.2%,而保租房復(fù)合增長率已達78.9%,同樣在深圳,市場化房源入市規(guī)模三年復(fù)合增長率約6.3%,保租房卻達43.0%。

??這個數(shù)據(jù)側(cè)面反映了在當前頂層調(diào)控邏輯轉(zhuǎn)變之下,保租房已成為租賃行業(yè)的發(fā)展主體。

??在地方國企深度下場參與推動下,行業(yè)規(guī)模成效立竿見影,截止今年8月份,上海、深圳兩個城市的保租房市占率均接近一半,相對2021年提升了近20-30個百分點。

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??企業(yè)正通過新增土地投資和新開項目等形式加速布局保租房。

??2024年1-9月,典型22城共計成交98宗涉租用地,合計總用地面積為301.84萬方。其中,純租賃住房用地12宗,用地面積47.71萬方,占比約15.8%,這些地主要位于寧波、蘇州、上海、南京、天津及福州等城市,且寧波成交用地面積19.33萬方最高,其次為蘇州15.60萬方。拿地主體方面,12宗純租賃用地以地方國企平臺公司為主,其次是產(chǎn)投公司。

??除純租賃用地以外,配建租賃住房用地76宗,用地面積為254.13萬方,占比約84.2%。

??跟去年同期相比,在保障性租賃住房籌集方式由改建主導(dǎo)的當下,土地投資市場中用地面積同比僅下滑約3成,說明部分企業(yè)對新建物業(yè)的投資仍保持一定熱情,尤其是以國企平臺公司及產(chǎn)投公司為主。

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??據(jù)克而瑞長租不完全統(tǒng)計,2024年第三季度,22個重點城市共有44個保租房新項目入市運營,總計提供了超1.6萬套(間)房源,其中新建項目36個,涉及房源規(guī)模約1.4萬套,存量改建類項目8個,涉及房源規(guī)模約0.2萬套,這些項目在區(qū)域分布上,仍主要位于一線城市上海、深圳和核心高能級二線城市杭州等。

??運營主體表現(xiàn)來看,深圳大鵬人才安居、長沙城發(fā)星家、廣州南沙人才樂居等地方國企平臺公司加速進行屬地化布局。而房企類如保利、萬科、招商、龍湖等持續(xù)加大全國各地的保租房深耕布局,并不斷擴展自身參與模式。

??房企參與模式多以政企合作模式為主,以龍湖為例,經(jīng)發(fā)龍湖·冠寓武漢德銳大廈店拿地企業(yè)為武漢江夏經(jīng)發(fā)投集團,龍湖龍智造旗下龍智精工提供建造服務(wù),龍湖冠寓進行運營管理服務(wù),這類模式能夠發(fā)揮雙方優(yōu)勢,由有政策和資源優(yōu)勢的國企平臺負責籌集,具備成熟經(jīng)驗的市場化企業(yè)進行代建和服務(wù)運營管理,從而實現(xiàn)保租房項目的快速落地。

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??值得注意的是,企業(yè)除通過新增土地投資和新開項目等形式加速布局保租房以外,仍在持續(xù)進行品牌深化建設(shè),尤其是以地方型國企或地方型民企為主。

??“十四五”期間,保障性租賃住房作為新增住房供應(yīng)的主力,涉及規(guī)模龐大,參與主體眾多,當前多數(shù)企業(yè)均結(jié)合自身實際情況,先制定相應(yīng)策略,再入局到該賽道中來,其參與方式或通過新建開發(fā)運營、或通過存量收購改造、或進行純輕資產(chǎn)服務(wù)輸出,但不論方式如何,在當前保租房持續(xù)加大供應(yīng)的浪潮之下,企業(yè)均在以自己的節(jié)奏順應(yīng)市場、加碼發(fā)展。

??我們認為,隨著保租房的上層利好指導(dǎo)不斷以及“十四五”籌集目標逐漸進入尾聲,預(yù)計后續(xù)短期實際入市量或進入爆發(fā)階段,而地方國企或平臺公司在政策和資源優(yōu)勢的加持下,還將進一步深度參與保租房發(fā)展,且自主性將更強。 

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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