??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）3月5日上午，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開(kāi)幕會(huì)。國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院，向十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議作政府工作報(bào)告。

??值得一提的是，本次政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多。

??李強(qiáng)總理在報(bào)告中介紹，過(guò)去一年來(lái)，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作。

??在介紹今年政府工作任務(wù)時(shí)提出，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

??從以上表述來(lái)看，房地產(chǎn)、地方債和中小金融機(jī)構(gòu)是目前風(fēng)險(xiǎn)主要集中的三個(gè)領(lǐng)域。

??值得注意的是，此次關(guān)于房地產(chǎn)的表述，被放到了“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的框架下。與以往的表述相比，一個(gè)較為明顯的變化是，房地產(chǎn)工作在今年既要重視發(fā)展問(wèn)題，又要重視安全問(wèn)題。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類表述體現(xiàn)了“以進(jìn)促穩(wěn)”的工作導(dǎo)向，客觀看房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然較大，但防范化解風(fēng)險(xiǎn)工作還需有持續(xù)的創(chuàng)新做法。尤其是要積極統(tǒng)籌發(fā)展工作，唯有促進(jìn)房地產(chǎn)各個(gè)指標(biāo)活躍包括購(gòu)房市場(chǎng)活躍，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)化解才會(huì)更加游刃有余和順利推進(jìn)。

??優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??具體來(lái)看，涉及與房地產(chǎn)相關(guān)表述，主要聚焦在兩方面。

??在“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”方面，報(bào)告提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??實(shí)際上，自去年7月份政治局會(huì)議定調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，房地產(chǎn)政策已向“托舉并用”轉(zhuǎn)變。大部分二三線城市限制類措施相繼取消，一線城市政策也積極優(yōu)化。

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策800條，處于歷史高位。其中，寬松性政策704條，占比高達(dá)88%，政策環(huán)境已接近近十年來(lái)最寬松階段。

??在融資需求方面，2023年以來(lái)支持性政策頻出。在對(duì)房企境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都進(jìn)行了支持的同時(shí)，還加大了對(duì)于存量資產(chǎn)盤活的支持。

??進(jìn)入2024年，自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來(lái)，持續(xù)取得新進(jìn)展。據(jù)住建部、金融監(jiān)管總局介紹，截至2月28日，全國(guó)31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。

??上述舉措都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供了有力保障。

??加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??在“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制”方面，報(bào)告稱，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次提及“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制”非常重要。房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過(guò)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、管理長(zhǎng)效機(jī)制，這是第三個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的表述，也意味著今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有大招，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。

??對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的認(rèn)識(shí)，明確了兩個(gè)參考要點(diǎn)，即新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)供求關(guān)系變化。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次搭建的“新型城鎮(zhèn)化-房地產(chǎn)發(fā)展新模式”這一概念具有創(chuàng)新性，說(shuō)明新型城鎮(zhèn)化依然是理解房地產(chǎn)發(fā)展和發(fā)展新模式的要點(diǎn)。

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心此前的一份報(bào)告曾指出，構(gòu)建新發(fā)展模式，更加注重市場(chǎng)化商品房與住房保障兩個(gè)體系的平衡發(fā)展，互為補(bǔ)充。針對(duì)當(dāng)前部分城市存在的爛尾樓、滯銷房、在建工程，可以由政府出面協(xié)調(diào)或出資，在住房保障住房相關(guān)規(guī)劃范圍內(nèi)，轉(zhuǎn)為相應(yīng)的保障房，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活、資金回籠、住房供應(yīng)制度的優(yōu)化。

??另一方面，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)也是適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)推出的有力舉措。住建部近日召開(kāi)的全國(guó)保障性住房建設(shè)工作會(huì)議明確，要充分認(rèn)識(shí)保障性住房建設(shè)對(duì)惠民生、穩(wěn)投資、促轉(zhuǎn)型的重要意義。加大保障性住房建設(shè)和供給，有利于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求。

??今年的報(bào)告中，首次提到“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，這意味著當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無(wú)法解決問(wèn)題，必須要靠長(zhǎng)效機(jī)制。這就需要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環(huán)。

??而對(duì)于住房需求的滿足，報(bào)告中則提及了“多樣化”概念。說(shuō)明對(duì)于改善性住房需求的理解，上升到了新的高度。這也意味著今年地方在刺激合理住房需求方面，要從挖掘多樣化改善性住房需求的角度進(jìn)行政策優(yōu)化。

??深化戶籍制度改革，穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)

??此外，報(bào)告還提出“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”。報(bào)告稱，過(guò)去一年，在深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方面，進(jìn)一步放寬放開(kāi)城市落戶條件，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到66.2%。

??報(bào)告指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間。要深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動(dòng)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。

??把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。

??要穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動(dòng)解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無(wú)障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽認(rèn)為，城市更新為房地產(chǎn)提供了新的發(fā)展機(jī)遇和空間，而房地產(chǎn)則為城市更新提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和實(shí)施手段。在新形勢(shì)下，城市更新要求更高，做好城市更新項(xiàng)目的難度更大。企業(yè)如果不能深刻認(rèn)識(shí)和正確把握城市更新和房地產(chǎn)的重大區(qū)別，不僅在戰(zhàn)略上有可能產(chǎn)生偏差，而且在實(shí)踐中也容易造成重大失誤。而企業(yè)要真正做好城市更新項(xiàng)目，必須對(duì)城市更新與房地產(chǎn)的差異有深刻認(rèn)識(shí)，這樣才能在做法和模式上有所突破。