??“一切來得很突然?！?/p>

??李楠是華東某品牌房企的財務負責人，他告訴記者，今年1月份，他帶領整個財務團隊統(tǒng)計了公司所有在建和在售項目，“我們內部經過統(tǒng)計，共篩選出近80個項目。”

??他表示，和“保交樓”一樣，此次融資協(xié)調機制依然是針對房地產項目；和“保交樓”不一樣的是，“保交樓”完全是紓困屬性，目的是保障已銷售房產全部完工交付，保護購房人利益；“保交樓專項借款”資金來源是政策性銀行，融資金額相對較小，這次的融資協(xié)調機制的力度更大，讓“出險”項目看到曙光。

??1月12日，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺《關于建立城市房地產融資協(xié)調機制的通知》（下簡稱《通知》），該機制由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設的負責同志擔任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設部門、金融監(jiān)管總局派出機構等為成員單位，通過搭建政、銀、企溝通平臺，各方定期會商，一起協(xié)調融資中遇到的困難，幫助房企、金融機構實現(xiàn)精準有效對接。

??根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部通報數(shù)據(jù)，至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協(xié)調機制，房地產項目約6000個，商業(yè)銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

??然而，中國房地產報記者調查發(fā)現(xiàn)，各地融資協(xié)調機制持續(xù)推進的過程中，各房企的融資到位情況不盡相同，央企和國企在資金到位方面通常表現(xiàn)出較高的效率，而部分出險民營房企則較為遲緩。這一現(xiàn)象背后的主要原因是，當前金融監(jiān)管部門對商業(yè)銀行免責條款相關政策尚未有新的調整，在此背景下，商業(yè)銀行依然秉持嚴格的審核與風險控制措施，間接導致了貸款資金的下放速度相對較慢。

??多數(shù)受訪房企負責人認為，受市場和企業(yè)持續(xù)的高杠桿經營和成本上升壓力之下，企業(yè)自有資金十分有限；銷售回款在目前市場形勢下也很難覆蓋資金缺口，涉及爛尾樓的企業(yè)大多存在信用風險，正常渠道的外部融資較難實現(xiàn)，當下出險房企的融資難度并沒有明顯改善，傳導至項目本身的信用評價較低。

??在李楠看來，隨著項目資金逐漸落位，項目的建設也將加速推進，整體對市場的正向影響也有望進一步顯現(xiàn)。

??對于此種局面，有分析人士指出，今日房企之危機不單單是宏觀環(huán)境變化的影響，更多還是企業(yè)過往盲目追逐高負債、高周轉、高收益所致，這實際上就是反市場的極致的利己主義，只追求賺大錢不顧安危；當下，行業(yè)環(huán)境改變，在化解債務危機和保交樓問題上，不僅需要政策層面扶持，而且企業(yè)負責人要對債權人講信用，對購房者遵守契約，積極拿出解決方案，才是化解之道。

??擠進“白名單”不容易

??1月12日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家金融監(jiān)督管理總局共同提出要滿足優(yōu)質項目合理融資需求，到26日召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會（下稱“部署會”），項目“白名單”政策出臺，十分高效。

??然而，各地“出險”項目想擠進白名單并不容易。

??從《通知》出臺到跟進落實政策，僅過去半月時間。經過各地方住建部門篩選，截至目前，李楠的公司有近70個項目被納入了“白名單”中。

??“進入‘白名單’的歷程并非毫無阻礙?！崩铋蛴浾咄嘎?，公司在華東地區(qū)的十多個項目均未能成功入選“白名單”，其主要原因是這些項目在過去存在預售資金被挪用的狀況。

??此次，進入白名單的項目需要滿足5點要求：房地產開發(fā)項目必須處于在建施工狀態(tài)，包含短期停工但資金到位后能馬上復工，并能建成交付的項目；房地產開發(fā)項目具有與融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保；房地產開發(fā)項目已明確擬申請貸款的主辦銀行，并接受貸款資金封閉管理；房地產開發(fā)項目預售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時收回；房地產開發(fā)項目初步制定了貸款資金使用計劃和完工計劃。

??“一些地方的住建部門在審查過程中，發(fā)現(xiàn)上報的項目存在抵押或資金挪用的情況，會立即將其駁回?！崩铋缡钦f道。

??李楠向記者坦言，一些地方住建部門，嚴格按照5條標準“一刀切”。例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔?！?，“這一點很多涉險房企就不易達到，房企的優(yōu)質資產大都已經抵押，實際能夠達到銀行抵押要求的資產可能少之又少。”

??此外，部分地方住建部門和企業(yè)之間的信息互通性有待改善。

??王強，身為某知名房地產企業(yè)在湖南地區(qū)的負責人，近日在接受記者采訪時透露，其所在區(qū)域的一個地產項目在嘗試列入“白名單”時，遭到了地方住建部門的拒絕，理由是，該開發(fā)企業(yè)存在不作為現(xiàn)象，且項目停工時間過長。

??王強很無奈，“如果項目資金充足、運轉正常，又豈會停工，我們申報的項目都是‘賣不動、又缺錢’，需要外部輸血的項目?！?/p>

??李楠提出，項目是否能列入白名單，固然與項目自身的質素息息相關，但同樣不可忽視的是當?shù)刈〗ú块T所給予的支持力度。

??2月初，廣西南寧市 “北投荷院”商品房住宅項目獲得了民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款，至此，全國房地產項目“白名單”首筆貸款落地。

??3月1日，民營房企中南建設位于西安的君啟項目落地放款，獲得融資支持近3000萬元。

??3月5日，福建廈門的遠洋風景項目獲得建設銀行通過調整還款安排等方式融資支持10.17億元。

??除了央企和國企外，現(xiàn)階段有一些民營房企也零星獲得了白名單融資支持。

??受訪房企負責人普遍認為，隨著兩會的召開，政府工作報告對于房企融資高度予以關注，后續(xù)融資門檻會進一步降低，便利度會進一步提升。

??地方銀行謹慎試水

??與以往融資過程中房企CFO需要親自“刷臉”不同，此次融資過程將由各地住建部門主導，他們將負責篩選并上報符合條件的入圍名單給指定的“銀團”。

??春節(jié)長假剛一結束，李楠便開啟“空中飛人”模式頻繁穿梭于各地。他不僅時刻關注著“白名單”的申報進度，還要奔赴全國多個項目現(xiàn)場，與當?shù)劂y行進行深入交流，共同探討進一步推進融資合作的相關事宜。

??在李楠看來，接下來才是要打硬仗的時候。“白名單”從申報、推送、篩選、審批、融資落地，貸款需要層層把關，最終項目實際收到融資需要一定的條件和時間。

??“入圍未必能夠獲得融資，還要面臨著銀行的審核，同時落地支持的方式也因不同銀行、不同項目存在著差異?！崩铋f。

??張強，某房企湘贛區(qū)域負責人。其所轄區(qū)域內的一個項目順利進入“白名單”。此后張強及其團隊立即開始著手與潛在的金融機構進行接觸。

??張強透露，目前民生銀行對他們項目的盡調已經完成，“和我們對接的業(yè)務行已經上報至湖南省分行，待省行再向總行打報告，等待最終批復。”

??項目進展順利，主要源于項目本身很“干凈”，“我們項目沒有剩余的貸款和融資余額，抵押物也很充足?！睆垙娬f。

??同時，融資的申請周期也從原先的3-4個月，縮短至如今的2個月以內。

??除了抵押物充足，項目城市能級也尤為重要。

??向前是某品牌房企福建區(qū)域負責人，他們申報“白名單”的項目位于廈門，此前，項目因與合作方存在資債糾紛，被金融機構提前抽貸，已經停工近1年時間。

??當時，公司和金融機構談判陷入僵局，項目一度進入“至暗時刻”，經過近半年時間的博弈，恰逢“白名單”政策推出，項目迎來了難得的融資窗口期。

??“項目地理位置優(yōu)越，又有當?shù)夭块T的推進，債務不僅獲得了展期，金融機構還給予利率下浮?！毕蚯罢f。

??現(xiàn)在，只待資金到賬，向前所在的項目便能全面復工，進入正常的開發(fā)建設階段。

??記者注意到，此次“協(xié)調機制”，金融機構開始探索新模式，按照“一項目一方案”的方式，采取貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式對項目予以支持。

??據(jù)悉，交通銀行某地支行對一些暫時困難的項目，采取了“借新還舊”模式，即將項目原先的抵押權進行置換，并在此基礎上新增一筆融資，而這部分新增融資便成為項目的啟動資金來進行開發(fā)建設。

??在還款機制上，較之以前也靈活許多，銀行將原本的“按時間”還款改為“按銷售進度”還款，即“賣多少、還多少”。

??不過，從目前公布融資的項目看，申報入圍的項目多，實際獲得融資的節(jié)奏偏慢。

??業(yè)內人士表示，地方各級銀行系統(tǒng)落實中央要求緩慢，許多項目依舊面臨融資難、利息高等問題。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“白名單”推送給銀行，并不意味著銀行必須提供貸款，銀行也要按照常規(guī)的信貸審批和風險控制流程進行把控。

??目前，銀行依然執(zhí)行的是“誰審批、誰負責”的責任機制，“在免責細則沒有出臺以前，出險房企要想獲得新增融資相對困難?！毕蚯罢f。

??王強向記者表示，納入“白名單”的企業(yè)，資金封閉運營，本質是救項目和保交付，但資金缺少了政府擔保，其本質是銀行的商業(yè)行為。

??“如果銀行信貸政策上沒有新的突破，房企能否進行新增融資，還有待驗證?！蓖鯊娬f。

??銀企協(xié)調機制有待完善

??隨著協(xié)調機制加速運轉，房企“白名單”項目持續(xù)增加。

??多家民營房企的財務負責人向記者表示，目前銀行對于民營房企尤其是“出險”房企，還沒有出臺發(fā)放新增融資的相應政策。目前“白名單”推進過程中，依然呈現(xiàn)央企國企占優(yōu)，民營房企陪跑的情況。

??某華南頭部房企CFO張康表示，他們申報的項目在進入了“白名單”后，主動與當?shù)刂饕y行接洽后，便沒了下文，得到的是“等待總行和上級單位通知”的答復。

??張康認為，出現(xiàn)上述情況的主要原因是民營房企缺乏合規(guī)資產和抵押物，真正能夠達到“白名單”篩選5條準入要求的項目可謂“鳳毛麟角”，后續(xù)需要對民營企業(yè)項目準入條件進行適度調整，才更有利于機制的落地。

??在李宇嘉看來，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會議提出的一視同仁，三個不低于，國家比較重視，但落實效果不佳，主要原因在于銀行對風險擔憂比較大，對房企的信任度比較低。

??面對民企的困境，地方住建部門也有“難言之隱”。

??向前告訴記者，他們公司位于四川某地的一個項目，此前因資金問題一度陷入停工的，施工方撤場，還出現(xiàn)了農民工群體性事件。為了解決當下困境，當?shù)刈〗ú块T將其納入了“白名單”，原本以為項目可以順利獲得新增貸款。但審核到了金融端卻遲遲沒有進展。

??這或許是個案，“地方住建部門并不直接指定融資的金融機構，企業(yè)只能自己去談，畢竟銀行有自己的責任機制?！毕蚯罢f。

??安居客房產研究院院長張波表示，雖然政策層面要求要以項目為考量，不做“一刀切”，但在實際推行過程中，還是存在“風控嚴”、“有授信”但實際落實偏慢的情況，這一情況的改變，還需要給出執(zhí)行細則，并明確相關責任，被動推進的節(jié)奏總會偏慢。

??不過，好消息也紛至沓來，目前，陸續(xù)有多家銀行已經開始著手建立免責機制細則，主要涉及兩個方面，一是項目進入“白名單”后，資金落位情況的責任機制。二是金融機構在放款后的風險防范。

??張波表示，規(guī)定的細化和相關政策的落地，尤其針對房企的債務風險甄別，要充分考慮地產行業(yè)模式下母公司與子公司之間的財務關系。沒有相應抵押物，單依靠信用貸肯定極難獲得商業(yè)銀行的支持。

??多家房企財務負責人則表示，現(xiàn)階段企業(yè)要想順利獲得融資，需要靠有關部門予以更多的關注，“類似以往國家紓困資金的操作方式可能更有利于白名單落地。”

??如何“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”，是當下眾多民營房企最為關心的問題。

??不過，李宇嘉指出，不能認為融資對接機制落地了，貸款就水到渠成。企業(yè)的主體責任，是第一位的。表現(xiàn)在項目土地獲取、規(guī)劃報建、開工銷售、竣工交付等全流程必須要落實各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管要求，確保前端申報的材料是真實、可靠，倒逼房企經營走向合規(guī)，重建銀行和開發(fā)商之間的信任關系。

??與此同時，企業(yè)應當主動作為，發(fā)揮主觀能動性，不能被動等待施救，也要有自己的使命和擔當。

??（應受訪者要求 文中 李楠 張強 向前 王強均為化名 ）