??2025年3月5日，國務院總理李強在第十四屆全國人大三次會議上做政府工作報告。

??報告指出，今年是“十四五”規(guī)劃收官之年。要高質量完成“十四五”規(guī)劃目標任務，為實現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎。

??房地產方面，今年的政府工作報告延續(xù)了去年“止跌回穩(wěn)”及“穩(wěn)住樓市股市”的主基調。

??報告指出，回顧過去一年，成績來之不易。面對多重困難挑戰(zhàn)，我們加力實施存量政策，適時優(yōu)化宏觀調控，積極有效應對。特別是堅決貫徹落實9月26日中央政治局會議果斷部署的一攬子增量政策，推動經濟明顯回升，社會信心有效提振，既促進了全年目標實現(xiàn)，也為今年發(fā)展奠定了良好基礎。

??從2025年政策取向來看，主要集中以下幾個重點：

??1、更加積極的財政政策。擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??2、實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕。更大力度促進樓市股市健康發(fā)展。

??3、持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。因城施策調減限制性措施。

??4、優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

??5、推進新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調發(fā)展，進一步優(yōu)化發(fā)展空間格局。提升京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動作用。推動成渝地區(qū)雙城經濟圈建設走深走實。

??政府工作報告提及今年經濟社會發(fā)展政策取向時首先提到了實施更加積極的財政政策。

??擬安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??從2024年5月開始，中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房和閑置土地進行收儲。

??2024年5月17日，央行首次提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??9月份將資金支持比例由60%提高至100%，資金總規(guī)模達5000億元。10月份，財政部也表態(tài)在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

??11月自然資源部發(fā)文通知積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后在11月8日全國常委會辦公廳召開的新聞發(fā)布會上明確表示將增加地方政府債務限額6萬億元，2024年-2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務。

??從政府工作報告可以看到，2025年，在去年新增2萬億元已經安排完畢基礎上，今年繼續(xù)安排地方政府專項債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，力度持續(xù)加大。

??結合政府工作報告介紹今年政府工作任務時提出：優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

??可以預見，2025年，房地產行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。

??一方面可以根據目前市場庫存短期減少或暫停高庫存城市或區(qū)域的新增土地供應。另一方面則加大盤活存量力度，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權，同時加大地方政府專項債券金額，提高土地收儲和收購存量商品房力度。

??目前在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關內容，重慶、廣東等多地強調盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場供應結構。

??我們認為，存量商品房和存量閑置土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。在專項債支持配合下，若存量收購能夠真正有效落地，不僅能夠為其他政策落地成功作出表率，還能極大提振市場信心。

??政府工作報告指出：實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結構性貨幣政策工具，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展。

??“適度寬松的貨幣政策”和“適時降準降息”曾在2024年12月11日-12日中央經濟工作會議上便已提及。此次再次提出，意味著在2024年的基礎上仍有下降空間。

??據中國人民銀行公布的2018年以來金融機構平均法定存款準備金率變動情況來看，2018年以來，人民銀行18次下調存款準備金率，共提供長期資金約14.4萬億元。截至2024年9月27日，金融機構平均法定存款準備金率約為6.6%，較2018年初降低8.3個百分點。

??據中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。較上個月持平。從趨勢來看，2024年LPR共三次下調。5年期以上LPR已累計下調60個基點。

??LPR下調無論是新增房貸還是存量房貸都將產生實質影響。目前我國房貸利率已進入歷史寬松階段。

??從“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”表述來看，較2024年12月9日中央政治局會議“穩(wěn)住樓市股市”更為積極。

??2025年至今，延續(xù)1-2月傳統(tǒng)淡季行情，市場絕對量仍處低位，整體仍在止跌回穩(wěn)行情之中，春節(jié)后多個城市成交陸續(xù)恢復到節(jié)前水平，城市、區(qū)域、項目間分化持續(xù)。

??隨著3月供應穩(wěn)步復蘇，疊加“金三銀四”為傳統(tǒng)營銷旺季，新房成交大概率環(huán)比持增。部分城市將出現(xiàn)局部“小陽春”，多數三四線城市或將延續(xù)筑底行情。

??在這一背景下，政府工作報告采用“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”，我們認為，2025年居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調整空間，刺激居民購房意愿和提高購房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負擔1500億元基礎上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調的可能性和必要性。

　　政府工作報告指出：持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

??“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”與2024年12月11日-12日中央經濟工作會議表述一致，是中央對房地產市場走向的再次強調。

??“因城施策調減限制性措施”則與之前“四個取消、四個降低”政策形成呼應。四個取消，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。四個降低，就是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。（詳見：重磅！五部委表態(tài)支持房地產市場）

??從目前北上廣深限購政策來看，廣州已全面取消限購，深圳部分區(qū)域取消，北京和上海則較之前放寬了限購條件。

??預計2025年一線城市仍將會進一步優(yōu)化“限購”政策，二線城市進一步降低落戶門檻，通過“以舊換新”、“購房補貼”等工具刺激改善置換需求。

??另外，報告強調今年要加力實施城中村和危舊房改造，這一系列政策措施將極大提高剛性和改善性需求的基數規(guī)模和購房支付能力，改善按揭月供預期。

??目前江蘇、安徽、廣東、福建等多地已經推進落地城中村和危舊房改造，以“房票”安置為基礎，提高貨幣化安置比例，“以購代建”去庫存，助力房地產市場止跌回穩(wěn)。

??政府工作報告指出：深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動。發(fā)展現(xiàn)代化都市圈，提升超大特大城市現(xiàn)代化治理水平，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)。加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度。提升京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動作用。推動成渝地區(qū)雙城經濟圈建設走深走實。

??中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，推進常住地提供基本公共服務，強化隨遷子女義務教育保障，推動將符合條件的農業(yè)轉移人口納入住房保障體系，幫助新市民落戶安家，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，共享經濟發(fā)展成果，減輕交通醫(yī)療和養(yǎng)老負擔和后顧之憂，都有助于拉動購房剛性需求和改善性需求的釋放。

??住建部部長此前表示：“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的”。相對于市轄區(qū)而言，縣域無疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

??注重以城市群、都市圈為依托，預示著未來房地產市場份額或將進一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

??整體來看，此次政府工作報告指示明確、目標清晰，在延續(xù)了去年基調的同時又加大了力度。這對房地產止跌回穩(wěn)工作具有非常好的指導意義，也有助于2025年房地產行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從當前市場來看，在經歷了去年四季度的修復后，目前仍處于“止跌回穩(wěn)”階段，隨著3-4月份傳統(tǒng)營銷旺季的來臨，部分城市也將出現(xiàn)局部“小陽春”。

??需要注意的是，房地產市場止跌回穩(wěn)是一項系統(tǒng)性的工作，需要各方充分協(xié)調、共同發(fā)力，只有這樣房地產各項指標才能進一步向好。