??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)筑底回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻。

??債務(wù)重組作為房企紓困的重要手段，其進(jìn)展備受市場(chǎng)關(guān)注。開(kāi)年以來(lái)，部分房企債務(wù)重組取得了積極進(jìn)展，為行業(yè)復(fù)蘇注入了新的希望。

??8家房企債務(wù)重組迎積極進(jìn)展

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年已有遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、佳兆業(yè)、世茂集團(tuán)、碧桂園、金科股份、融創(chuàng)中國(guó)和華夏幸福8家房企債務(wù)重組取得積極進(jìn)展。

??在境外債方面，多家房企連獲突破。2月27日，龍光集團(tuán)公布其境外債務(wù)重組最新進(jìn)展顯示，截至2月27日下午五時(shí)正，持有公司境外債務(wù)本金總額其中的62.07億美元 （包括現(xiàn)有票據(jù)、股本掛鉤證券、現(xiàn)有貸款以及結(jié)構(gòu)性融資及擔(dān)保債務(wù)），超過(guò)80.8%的同意債權(quán)人已加入整體CSA。由于進(jìn)展順利，一般CSA費(fèi)用已于2月27日截止。

??2月24日，世茂集團(tuán)召開(kāi)境外債務(wù)重組債券持有人會(huì)議。此次債務(wù)重組總規(guī)模約115.74億美元，2079名持票人出席并投票。其中，2053名債券持有人投票贊成重組計(jì)劃，這部分持票人持有債權(quán)總額約110.41億美元，占出席并投票債權(quán)總額的95.39%。世茂方面稱，重組計(jì)劃已獲所需多數(shù)計(jì)劃債權(quán)人批準(zhǔn)，接下來(lái)將尋求高等法院批準(zhǔn)及裁決，聆訊定于3月13日進(jìn)行。

??2月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布境外債務(wù)重組重大進(jìn)展，香港協(xié)議安排呈請(qǐng)于2月19日聆訊，已獲香港法院批準(zhǔn)。

??2月7日，佳兆業(yè)披露境外債務(wù)重組資料并公布計(jì)劃會(huì)議安排稱，佳兆業(yè)香港計(jì)劃會(huì)議定于2025年2月28日上午9時(shí)舉行，而佳兆業(yè)開(kāi)曼計(jì)劃會(huì)議則安排在同一天的上午10時(shí)。瑞景香港計(jì)劃會(huì)議和瑞景英屬處女群島計(jì)劃會(huì)議分別定于同一天的上午11時(shí)和中午12時(shí)進(jìn)行。

??較早前，碧桂園于1月9日披露公告稱，境外債重組提案的關(guān)鍵條款已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)。若重組提案落實(shí)，將實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，減少債務(wù)最多116億美元，還包括將債務(wù)到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及將加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

??境內(nèi)債方面，多家房企也取得一定進(jìn)展。

??2月21日，華夏幸福披露截至2025年1月31日公司股權(quán)抵償債務(wù)情況進(jìn)展顯示，公司以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺(tái)”及“幸福優(yōu)選平臺(tái)”股權(quán)抵償金融及經(jīng)營(yíng)債務(wù)合計(jì)金額為218.35億元。

??2月18日，金科股份司法重整召開(kāi)第二次債權(quán)人會(huì)議，因部分債權(quán)人提出表決需一定周期完成內(nèi)部審批程序，經(jīng)法院批準(zhǔn)，確定表決時(shí)間截止至2025年3月31日18時(shí)。自2024年4月重慶市第五中級(jí)人民法院受理重整申請(qǐng)以來(lái)，金科已先后完成一債會(huì)召開(kāi)、投資人招募、重整計(jì)劃（草案）修訂等工作。目前，金科的重整已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)刻。

??1月21日，融創(chuàng)中國(guó)154億元境內(nèi)債重組成功，十筆債券重組方案均通過(guò)相關(guān)債券持有人會(huì)議審議。方案組合現(xiàn)金要約收購(gòu)、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四種方式，預(yù)計(jì)削降超50%境內(nèi)公司債務(wù)，留債最長(zhǎng)展期9.5年，5年內(nèi)無(wú)兌付壓力。

??此外，境外債務(wù)重組方案獲批之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已著手處理境內(nèi)債務(wù)。2月25日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下債券H18遠(yuǎn)洋1、H19遠(yuǎn)洋1、H19遠(yuǎn)洋2、H21遠(yuǎn)洋1四只債券停牌，四只公司債面臨償付，但均有30天寬限期條款。發(fā)行人北京遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)有限公司稱，公司將在寬限期內(nèi)持續(xù)與投資人溝通，努力制定和落實(shí)相關(guān)問(wèn)題解決方案，爭(zhēng)取妥善解決相關(guān)債務(wù)問(wèn)題。

??部分房企債務(wù)重組仍在博弈

??一些房企進(jìn)展較為順利的同時(shí)，也有部分房企仍在就化債事宜爭(zhēng)取更多時(shí)間。

??2月26日，據(jù)市場(chǎng)消息，禹洲集團(tuán)委任的年利達(dá)律師事務(wù)所律師Christopher Hunker，在紐約舉行的破產(chǎn)法院聆訊上表示，禹洲將用未來(lái)六個(gè)月的時(shí)間“充實(shí)流動(dòng)資金，趕在重組生效日的款項(xiàng)支付之前”。據(jù)悉，該公司本月早些時(shí)候在一份交易所文件中表示，融資困難導(dǎo)致重組計(jì)劃推遲實(shí)施。債權(quán)人上周同意了禹洲集團(tuán)將債務(wù)重組計(jì)劃最后截止日期從2月28日延長(zhǎng)至8月31日的提議。

??2月21日，寶龍地產(chǎn)公告，為爭(zhēng)取更多時(shí)間達(dá)成重組條件，已就建議將截止日期延長(zhǎng)至5月31日尋求計(jì)劃債權(quán)人同意，并就建議延長(zhǎng)向法院提交申請(qǐng)。持有現(xiàn)有債務(wù)工具本金額約68.56%的計(jì)劃債權(quán)人已就建議延長(zhǎng)提交投票，其中約50.77%表明支持建議延長(zhǎng)。但事與愿違，于2月21日舉行的聆訊上，法院駁回有關(guān)建議延長(zhǎng)。公司預(yù)計(jì)部分重組條件2月28日仍無(wú)法達(dá)成，重組生效日期或推遲，計(jì)劃2月28日后失效。

??1月23日，弘陽(yáng)地產(chǎn)宣布了一項(xiàng)涉及16億美元的境外債務(wù)重組計(jì)劃，建議取消原有債務(wù)，已經(jīng)有大約33%的債權(quán)人簽署了支持協(xié)議。不過(guò)，2月12日，一些持反對(duì)意見(jiàn)的債權(quán)人表示，他們已經(jīng)收集到了超過(guò)弘陽(yáng)地產(chǎn)美元債券面值25%的反對(duì)票，并且正在籌備成立一個(gè)美元債券持有人小組。弘陽(yáng)地產(chǎn)境外債務(wù)重組計(jì)劃在債權(quán)人內(nèi)部引發(fā)的分歧，使得其重組進(jìn)程面臨一定變數(shù)。

??年初，正榮地產(chǎn)曾公告披露，其境外債務(wù)重組支持協(xié)議因未滿足先決條件，于2024年12月31日自動(dòng)失效。

??雖然部分房企債務(wù)重組工作暫未取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，但債務(wù)重組本身就不是一蹴而就的事情。房企債務(wù)重組涉及多方利益與巨額債務(wù)，而且政策環(huán)境和債權(quán)人權(quán)益保障各不相同，方案制定與談判復(fù)雜，所以化債進(jìn)度與難度各異。

??2025房企債務(wù)仍面臨大考

??自2024年四季度以來(lái)，新房銷售規(guī)模持續(xù)轉(zhuǎn)好，歲末新房成交面積止跌，成交金額連續(xù)兩個(gè)月回正，更多城市迎來(lái)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲。

??對(duì)此，克而瑞研究中心指出，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了“標(biāo)本兼治化解風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)展新階段，正式進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)化解新周期。不過(guò)，目前房企的債務(wù)壓力仍不容忽視。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)到5257億元。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房企化債取得新進(jìn)展是相關(guān)方積極努力的結(jié)果，鑒于今年仍是債務(wù)集中到期的時(shí)間點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企化債工作將會(huì)進(jìn)一步提速。

??同時(shí)，宋紅衛(wèi)表示，當(dāng)下房企債務(wù)重組成功有三個(gè)核心因素：首先是強(qiáng)救市政策下，給房企融資以及資產(chǎn)處置方面帶來(lái)較大的支持；其次是債權(quán)方心態(tài)發(fā)生了改變，降低預(yù)期是推動(dòng)債務(wù)重組的必要條件；第三是從實(shí)際情況來(lái)看，化債宜早不宜遲，越推遲則化債難度越大，債權(quán)方面臨的損失會(huì)更大。

??此外，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下房企債務(wù)重組的背景是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。債務(wù)重組完成只是走出債務(wù)危機(jī)的第一步，房企仍需要充分改善經(jīng)營(yíng)基本面。企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷力度，或可與政府部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，回籠資金或換倉(cāng)促進(jìn)去化。