??在多數(shù)房企受累于行業(yè)“三道紅線”等政策限制時(shí)，不少國(guó)央企面前卻出現(xiàn)一扇“窗”。

??10月13日，北京二輪集中供地，華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份44.95億元摘得北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)03地塊。

??據(jù)了解，這幅地塊吸引了中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地+首開(kāi)股份、建工+金隅、招商蛇口4家房企及房企聯(lián)合體參與競(jìng)價(jià)，難見(jiàn)民營(yíng)房企的身影。

??今年下半年，在二輪集中供地普遍遇冷的情況下，國(guó)央企成為活躍在土拍市場(chǎng)上的“主力軍”。以華潤(rùn)置地為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在深圳、南京、青島、合肥等地的二輪集中供地中均出現(xiàn)華潤(rùn)置地的身影，并將不少土地收入囊中。

??中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫(kù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸告訴記者，在當(dāng)前銷售市場(chǎng)和上游融資的雙重限制下，房企拿地日趨謹(jǐn)慎。在這個(gè)局面下，資金狀況相對(duì)來(lái)講比較好的還是一些國(guó)央資背景的房地產(chǎn)企業(yè)。這也解釋了為何當(dāng)前的土拍市場(chǎng)中屢現(xiàn)國(guó)央企身影。

??對(duì)于華潤(rùn)置地的加速補(bǔ)倉(cāng)，其實(shí)也能理解。華潤(rùn)置地總裁李欣曾公開(kāi)表示，華潤(rùn)置地2025年的銷售額和租金收入將在2020年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻倍，要再造一個(gè)華潤(rùn)置地。

??近年來(lái)，華潤(rùn)置地的銷售額逐年遞增，在2020年達(dá)2850億元，同時(shí)，華潤(rùn)置地也在積極拓展土儲(chǔ)。不過(guò)，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司凈利率卻在2020年跌至近五年新低。

??10月15日，記者就公司拿地、利潤(rùn)等問(wèn)題采訪華潤(rùn)置地有關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

??緊抓拿地“窗口期”

??今年的前兩輪集中供地，市場(chǎng)表現(xiàn)前后不一。在次輪集中供地中，不少城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，市場(chǎng)遇冷昭然若揭。

??一位央企投拓人士對(duì)記者稱，房企的投資口也存在跟風(fēng)現(xiàn)象，具體而言，參加一場(chǎng)土拍，除了要研究地塊的競(jìng)價(jià)細(xì)節(jié)，還要搞清楚行業(yè)里的企業(yè)誰(shuí)去，誰(shuí)沒(méi)去，都不去的話，土拍的預(yù)期就會(huì)降低。

??但華潤(rùn)置地在北京次輪供地中卻表現(xiàn)搶眼。記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，除上述北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)03地塊外，10月12日，華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)聯(lián)合體還以68.5億元底價(jià)競(jìng)得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6011、6014地塊。

??柴鐸表示，國(guó)企央企和一般的民營(yíng)房企在經(jīng)營(yíng)思路上有很大的區(qū)別，它的考核導(dǎo)向，從國(guó)企的一貫的特征，就在于資產(chǎn)的保值，而對(duì)于企業(yè)的盈利需求，并不是特別激進(jìn)；相較之下，一般的房企的經(jīng)營(yíng)思路，更加激進(jìn)，資金的杠桿率用得更足，那么在當(dāng)前的政策調(diào)控下，資金鏈緊張的問(wèn)題就逐漸暴露出來(lái)。

??2020年8月，房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”的出臺(tái)讓許多企業(yè)措手不及，疊加后續(xù)出臺(tái)的土地端、房貸端新政，更讓不少企業(yè)深感壓力重重。

??不過(guò)，有著國(guó)資背景的華潤(rùn)置地卻嗅到發(fā)展的契機(jī)，開(kāi)始將企業(yè)轉(zhuǎn)向發(fā)展的快車道。

??在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地總裁李欣表示，公司在增量土地獲取上，將采用兩條腿走路：一是要抓住土地兩集中供應(yīng)的政策，在22個(gè)城市里，利用財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)、抓住時(shí)間窗口期，保住土拍市場(chǎng)資源和機(jī)會(huì)；同時(shí)在多渠道、多元化拿地方面進(jìn)一步發(fā)力。

??李欣還披露了華潤(rùn)置地的“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃，即2020年-2025年的權(quán)益銷售額和租金收入都翻倍，再造一個(gè)華潤(rùn)置地。權(quán)益銷售額再翻一倍，相當(dāng)于年化復(fù)合增速約15%，在頭部房企里屬于領(lǐng)先的增速。

??到2021年，華潤(rùn)置地在拓展土儲(chǔ)上繼續(xù)發(fā)力。根據(jù)中指研究院房企拿地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年華潤(rùn)置地1-9月拿地面積857萬(wàn)平方米，當(dāng)月行業(yè)排第6名，同比增長(zhǎng)14.9%。

??根據(jù)華潤(rùn)置地2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)披露，上半年公司累計(jì)拿地金額達(dá)915.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%；權(quán)益拿地金額742.6億元，同比大增91.4%；上半年權(quán)益金額口徑的拿地銷售比已經(jīng)超過(guò)40%的紅線，達(dá)到了69.6%。

??謹(jǐn)慎看待土地市場(chǎng)

??華潤(rùn)置地抓住機(jī)會(huì)積極“補(bǔ)倉(cāng)”有著深厚的歷史原因。

??2019年年初，曾在華潤(rùn)置地任職超過(guò)26年，一手締造萬(wàn)象城項(xiàng)目，為華潤(rùn)置地注入了商業(yè)地產(chǎn)基因的公司執(zhí)行董事、提名委員會(huì)主席的吳向東離開(kāi)華潤(rùn)置地，前往華夏幸福任職。

??有媒體報(bào)道稱，追隨吳向東離開(kāi)華潤(rùn)置地的人數(shù)超過(guò)30人，涉及城市更新、工程、設(shè)計(jì)等各條業(yè)務(wù)線。

??深刻的人事變動(dòng)對(duì)華潤(rùn)置地的影響至今是否平息，尚需打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。不過(guò)，在加速補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)，華潤(rùn)置地面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，那就是銷售成本在逐漸攀升，利潤(rùn)逐年下滑。

??年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，華潤(rùn)置地銷售成本為1241.72億元，同比增長(zhǎng)34.93%。而2018年及2019年，其銷售成本已呈現(xiàn)出同比增加態(tài)勢(shì)，增速分別為12.51%%、33.71%。

??在此之下，華潤(rùn)置地的利潤(rùn)水平也受到影響。翻閱華潤(rùn)置地的財(cái)報(bào)可以看到，2018年-2020年，華潤(rùn)置地的毛利率分別為43.39%、37.89%、30.86%，同比增幅為7.98%、-12.68%和-18.56%。

??與此同時(shí)，2020年的凈利率也下降至5年來(lái)新低。2016-2020年凈利率分別為20.6%、21.3%、22.5%、23.3%、19%。

??到今年，在土儲(chǔ)端動(dòng)作頻頻的華潤(rùn)置地，也而臨市場(chǎng)普遍遇冷的局面。

??公司公開(kāi)資料顯示，2021年9月，華潤(rùn)置地及其附屬公司實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約人民幣221億元，總合同銷售建筑面積約113.45萬(wàn)平方米，分別按年減少23.8%及2.7%。同期，權(quán)益合同銷售金額及權(quán)益合同銷售建筑面積分別約149.8億元及79.9萬(wàn)平方米，分別按年減少13.3%及8.1%。

??在8月26日召開(kāi)的華潤(rùn)置地2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李欣首先肯定了企業(yè)在土地端的成績(jī)。他表示，華潤(rùn)置地在上半年獲取的土地質(zhì)量是非常不錯(cuò)的，包括，住宅占比占到85%，以及在一二線城市占比在85%左右。

??不過(guò)相比之前在土地端的進(jìn)取，華潤(rùn)置地下半年的投資策略似乎有些收斂。下半年，基于地方的政策走勢(shì)，華潤(rùn)置地會(huì)秉承這樣幾個(gè)原則：首先是量入為出；其次要確保合理回報(bào)；第三，也要保證華潤(rùn)置地非常穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。李欣表示，華潤(rùn)置地在今年下半年，仍然會(huì)堅(jiān)定的保持這樣的投資定力，謹(jǐn)慎的去看待土地市場(chǎng)。

??柴鐸也表示，中國(guó)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化已經(jīng)步入下半場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于國(guó)家硬件設(shè)施、居民生活環(huán)境建設(shè)的歷史使命已經(jīng)步入后期，土地作為獲取城市建設(shè)原始資本的功能也必將被削弱。從長(zhǎng)期來(lái)看，降低土地的融資和金融杠桿屬性，回歸土地生產(chǎn)要素屬性，讓土地成為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的要素的總體導(dǎo)向是大勢(shì)所趨。