公司付珊珊 2023-12-04 09:29:20 來源:中房報(bào)
??房地產(chǎn)市場(chǎng)下行讓傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商吃盡了苦頭,違約、退市的房企比比皆是。但彼之砒霜,我之蜜糖,這樣的環(huán)境也催生了一些新型開發(fā)商,灝輝國際控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“灝輝國際”)算是其一。
??11月28日,灝輝國際向港交所主板提交上市申請(qǐng),正式?jīng)_擊IPO。
??對(duì)業(yè)界而言,灝輝國際這個(gè)名字較為陌生。如果不是上市之舉,或許多數(shù)業(yè)內(nèi)人并不知道有這樣一家企業(yè)。
??在招股書中,灝輝國際稱自己是一家專注于盤活不良貸款抵押物業(yè)以作銷售及出租的物業(yè)開發(fā)商。與傳統(tǒng)靠公開市場(chǎng)獲取土地資源的開發(fā)商不同,灝輝國際聚焦于識(shí)別及收購不良貸款的抵押物業(yè),通過資產(chǎn)管理公司、司法拍賣及與物業(yè)開發(fā)商合作收購獲得不良貸款抵押物業(yè)資產(chǎn)并進(jìn)行開發(fā)盤活。
??“雖然都是聚焦盤活不良資產(chǎn),但灝輝國際與資產(chǎn)管理公司(AMC)仍有區(qū)別。灝輝國際的主要業(yè)務(wù)是盤活不良貸款抵押物業(yè),通過銷售和出租這些物業(yè)來獲取收益;而AMC則主要負(fù)責(zé)管理和處置金融企業(yè)的不良資產(chǎn),通過資產(chǎn)管理和投資來提升資產(chǎn)價(jià)值?!盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示,相比傳統(tǒng)開發(fā)商在招拍掛市場(chǎng)獲取土地,灝輝國際是通過盤活不良貸款抵押物業(yè)來獲取土地,這些物業(yè)通常已經(jīng)具備一定的開發(fā)和出租條件,因此可以更快速地進(jìn)入市場(chǎng)。
??不過,盤活不良項(xiàng)目并非易事。
??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,最近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模大幅增加,雖然這個(gè)領(lǐng)域看起來前景廣闊,但每一個(gè)不良項(xiàng)目都是“難啃的硬骨頭”。在處置不良項(xiàng)目方面,即使是具有央企背景的大型AMC,兼具資金實(shí)力、風(fēng)控實(shí)力和信用背書,在處理不良資產(chǎn)時(shí)尚且會(huì)遇到各種問題導(dǎo)致難以推進(jìn),更何況類似灝輝國際這樣市場(chǎng)化的企業(yè)。
??張宏偉認(rèn)為,市場(chǎng)上處置不良資產(chǎn)的企業(yè)除了AMC還有形形色色的公司,各類背景的公司擅長(zhǎng)的方向不同,類似灝輝國際這樣的企業(yè)可能側(cè)重于銷售和租賃運(yùn)營(yíng),如果這家公司有這種獨(dú)特的能力,那么上市問題不大,關(guān)鍵要看這家企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)能否滿足港股IPO的標(biāo)準(zhǔn)。
??逆勢(shì)發(fā)展的不良資產(chǎn)投資商
??從股權(quán)結(jié)構(gòu)看,灝輝國際主要由鄧氏家族和沈氏家族掌握,其中,鄧錫華和鄧智灝為一對(duì)父子,沈康華及沈柱邦為一對(duì)兄弟,四人共同組成灝輝國際的董事會(huì),而鄧錫華的次子鄧智鋒任職運(yùn)營(yíng)總監(jiān)。
??從公開履歷來看,這四人中鄧錫華和沈柱邦都曾于佛山市成立房地產(chǎn)及物業(yè)公司,但招股書顯示,這些公司此后均因無實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)而注銷。
??真正讓鄧錫華和沈柱邦進(jìn)入佛山地產(chǎn)市場(chǎng)還源于收購一家名叫廣東瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“廣東瑞安”)的企業(yè)。
??廣東瑞安成立于1992年,在成立初期注冊(cè)資本僅有5600萬元,后來經(jīng)過數(shù)輪資本認(rèn)購以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓,于1993年10月,廣東瑞安的注冊(cè)資本增至8450萬元,由海南國際投資有限公司、廣東省旅游房地產(chǎn)開發(fā)公司以及香港東湛實(shí)業(yè)有限公司分別持有50%、25%、25%股權(quán)。
??2003年,廣東瑞安面臨財(cái)務(wù)困境,彼時(shí)國務(wù)院授權(quán)中國東方資產(chǎn)管理公司(以下簡(jiǎn)稱“東方資產(chǎn)”)負(fù)責(zé)其整體重組。鄧錫華與沈柱邦看好瑞安花園的發(fā)展?jié)摿?,趁此機(jī)會(huì)收購了廣東瑞安。此后廣東瑞安幾經(jīng)重組,并最終成為灝輝國際間接非全資附屬公司,瑞安花園項(xiàng)目更是成為灝輝國際不良項(xiàng)目盤活成功的經(jīng)典案例。
??據(jù)公開資料顯示,瑞安花園是彼時(shí)廣東省最大的涉外爛尾樓,于1992年獲批土地證,但因原開發(fā)商涉刑事案件,該項(xiàng)目隨之爛尾,且夾雜較多歷史原因,項(xiàng)目盤活操作過程很復(fù)雜,成為一塊難啃的“硬骨頭”。該項(xiàng)目反反復(fù)復(fù)復(fù)盤重建十余年,最終,在政府支持下,項(xiàng)目得以重生,不過該項(xiàng)目在2020年現(xiàn)房開盤銷售時(shí),住宅部分產(chǎn)權(quán)時(shí)間已經(jīng)縮水28年。
??憑借瑞安花園一舉成名后,灝輝國際還在尋求更大的發(fā)展。
??自2021年下半年以來,房地產(chǎn)行業(yè)因開發(fā)商現(xiàn)金流問題及信貸危機(jī)而產(chǎn)生大量不良貸款,開發(fā)商違約導(dǎo)致多地產(chǎn)生多項(xiàng)不良貸款抵押物業(yè)。
??根據(jù)戴德梁行報(bào)告顯示,17家A股上市銀行對(duì)公的地產(chǎn)不良貸款余額合計(jì)由2021年的1491億元增至2022年的2564億元,同比增長(zhǎng)72%。另據(jù)中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2022年,全國約有126個(gè)重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。
??大量地產(chǎn)不良項(xiàng)目的出現(xiàn)為灝輝國際的發(fā)展壯大提供了契機(jī)。
??從招股書顯示的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)也能看出,灝輝國際2020年至2022年開啟快速發(fā)展。例如,2020年至2023年前6個(gè)月,灝輝國際錄得營(yíng)業(yè)收入分別約為1.15億元、1.82億元、2.86億元及3.1億元;同期,公司實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利分別為2432.3萬元、4549.4萬元、6571萬元以及4620.8萬元。
??戴德梁行的報(bào)告顯示,從銷售額和銷售面積指標(biāo)來看,灝輝國際還于2022年躋身廣東省百強(qiáng)開發(fā)商。
??整體來看,灝輝國際旗下項(xiàng)目總量不多,截至目前共有10個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目,總土地儲(chǔ)備約為49萬平方米。
??灝輝國際表示,公司致力于物色及轉(zhuǎn)化大灣區(qū)及其周邊城市具有良好價(jià)值及潛力的不良住宅物業(yè)資產(chǎn),包括廣東省陽春市的里安理想家園及萬瑞理想華府等,公司持續(xù)專注于在大灣區(qū)發(fā)展住宅物業(yè),亦將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大至其他地區(qū),包括黑龍江省大慶市等。
??收益集中 資金承壓
??相比這幾年傳統(tǒng)開發(fā)商業(yè)績(jī)的持續(xù)下行,灝輝國際業(yè)績(jī)的逆勢(shì)向上是顯而易見的。但不可忽視的是,該公司同樣面臨較大的資金壓力。
??截至今年上半年末,灝輝國際賬面資金僅為790萬元,而同期流動(dòng)負(fù)債高達(dá)3.7億元。事實(shí)上,今年上半年該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流皆為負(fù)值。
??對(duì)于此次沖擊港股IPO,灝輝國際方面也明確表示,融資將主要用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目及新的土地或項(xiàng)目收購,補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。
??此外,從招股書來看,灝輝國際的主要地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有10個(gè),其中產(chǎn)生收益的僅有5處,且公司的收益過于集中,主要來自于佛山市瑞安花園項(xiàng)目和陽春市瑞安理想家園項(xiàng)目,兩者貢獻(xiàn)超90%的營(yíng)業(yè)收入。
??對(duì)此,柏文喜認(rèn)為,公司的收益來源相對(duì)較為集中,存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
??這種風(fēng)險(xiǎn)在灝輝國際的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上已經(jīng)開始有所體現(xiàn)。例如公司未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示,截至2023年9月30日止三個(gè)月,公司錄得收益相比2022年同期已經(jīng)有所減少,原因就是公司的主力項(xiàng)目瑞安花園四期以及瑞安理想家物業(yè)交付減少導(dǎo)致已交付建筑面積減少。
??“雖然房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)規(guī)??赡軙?huì)增加,但這并不意味著灝輝國際的商業(yè)模式就具有可持續(xù)性。”柏文喜表示,不良資產(chǎn)類項(xiàng)目開發(fā)難度較大,需要專業(yè)的技能和經(jīng)驗(yàn)來有效管理和處置。如果灝輝國際無法有效管理和處置這些不良資產(chǎn),或者市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化,公司的業(yè)務(wù)可能會(huì)受到影響。此外,如果公司的資金鏈出現(xiàn)問題,也可能導(dǎo)致公司的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。
??事實(shí)上,灝輝國際自身也已意識(shí)到相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)公司發(fā)展和業(yè)績(jī)可持續(xù)性帶來的影響。
??在招股書中,灝輝國際提到,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)將對(duì)公司物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目形成影響,公司可能無法成功將業(yè)務(wù)擴(kuò)張至新的地區(qū)及城市,過往的財(cái)務(wù)表現(xiàn)也未必能夠反映到未來。
中山市灝輝盛展房地產(chǎn)投資有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91442000MA4W2MFP4C 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 4 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
江西灝輝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91361102MA37NN381C 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:300(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
潘功勝:中國房地產(chǎn)業(yè)正在尋求新的平衡
2023-12-01市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期,短期內(nèi)應(yīng)防止溢出性風(fēng)險(xiǎn)。上交所:一視同仁支持不同所有制房企的合理融資和并購需求
2023-12-01服務(wù)房企利用好資本市場(chǎng)工具,積極探索“三大工程”等項(xiàng)目落地實(shí)施的具體路徑。- 房企不良信用信息數(shù)量有所增加,債務(wù)違約情況仍在蔓延有所好轉(zhuǎn)。
- 鼓勵(lì)符合條件的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資,發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)信托資產(chǎn)支持票據(jù)和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。
萬科擬發(fā)行14.35億元商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券
2023-11-29根據(jù)發(fā)行方案,萬科擬向六家子公司提供14.35億元的股東借款。其中,四家是持有經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的下屬子公司,兩家是負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理前述部分不動(dòng)產(chǎn)的下屬子公司。融資再獲支持!央行等八部門:合理滿足民營(yíng)房企金融需求
2023-11-28未來民營(yíng)房企融資環(huán)境將得到明顯改善。央行:完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理
2023-11-28一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。土地市場(chǎng)延續(xù)低溫,分化或進(jìn)一步加劇
2023-11-27取消“限地價(jià)”對(duì)市場(chǎng)影響幾何?
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 12023年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況報(bào)告發(fā)布
- 2央行:完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理
- 3發(fā)改委擬支持符合條件的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)行REITs
- 4“搶人大戰(zhàn)”再升級(jí),這兩個(gè)特大城市可“租房落戶”
- 5上交所:一視同仁支持不同所有制房企的合理融資和并購需求
- 6潘功勝:中國房地產(chǎn)業(yè)正在尋求新的平衡
- 7潘功勝:主動(dòng)適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)重大轉(zhuǎn)型,弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平
- 8陣地丨當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中,哪些城市更有韌性?
- 9土地市場(chǎng)延續(xù)低溫,分化或進(jìn)一步加劇
- 10融資再獲支持!央行等八部門:合理滿足民營(yíng)房企金融需求