??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解等重點工作。

??從會議內(nèi)容來看，在房地產(chǎn)方面著墨頗多，足以體現(xiàn)對房地產(chǎn)金融工作的重視。

??會議認(rèn)為，過去一段時間，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，從房地產(chǎn)市場的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權(quán)等重點融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營，優(yōu)化調(diào)整個人住房貸款政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，取得了良好的效果。

??對正常經(jīng)營的房企不惜貸、抽貸、斷貸

??會議強調(diào)，各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

??克而瑞集團董事長丁祖昱認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信還是偏向支持財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。在行業(yè)風(fēng)險未完全出清、市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??而此次對融資需求“一視同仁”的表述，繼中央金融工作會議后再次強調(diào)，以及對正常經(jīng)營房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求，或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定利好。

??繼續(xù)用好“第二支箭”，支持房企合理股權(quán)融資

??會議提出，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月資本市場支持房企股債融資合計超過了2700億元。其中，在股權(quán)融資方面，2022年底以來已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購重組項目通過證監(jiān)會注冊或備案，擬融資合計約440億元；啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點。

??58安居客研究院院長張波認(rèn)為，股權(quán)融資由于不存在到期兌付問題，更有利于房企利用資金優(yōu)化自身財務(wù)結(jié)構(gòu)和擴展業(yè)務(wù)方向，進一步增強抵御風(fēng)險能力。與此同時，上市房企股權(quán)融資規(guī)模的增長也有利于行業(yè)發(fā)展，對于市場風(fēng)險的稀釋將起到關(guān)鍵作用。

??在債券融資方面，今年前10個月房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發(fā)行債券。

??此外，完成首批保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行上市，促進盤活存量資產(chǎn)。另一方面，監(jiān)管部門推動消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場、購物中心和農(nóng)貿(mào)市場等消費基礎(chǔ)設(shè)施，首批已受理4單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

??德邦證券首席經(jīng)濟學(xué)家、董事總經(jīng)理蘆哲認(rèn)為，通過股權(quán)和債券兩個方面政策措施支持房企融資，既滿足了房企的融資需求，又為防范化解房企信用違約風(fēng)險提供了金融活水支持。

??國泰君安相關(guān)負責(zé)人表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個核心是資金鏈正常運行，金融機構(gòu)不能對某些房企集體性回避，正常的合理融資需要確保。對資本市場而言，需要配合好房企合理融資需求，包括正常的債券續(xù)接、置換等。

??加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組

??會議稱，要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)并購重組。

??自去年7月底政治局會議提出“保交樓”的政策基調(diào)后，全力以赴“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)的重點工作之一。

??根據(jù)央行近日發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2023）》顯示，我國保交樓金融服務(wù)扎實推進。2022年人民銀行推出3500億元保交樓專項借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃。

??在“保交樓”帶動下，全國住宅竣工表現(xiàn)也在持續(xù)改善。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，今年1-10月份，全國住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

??在行業(yè)并購重組方面，自2021年末以來政策端就已開始積極引導(dǎo)市場化收并購、為行業(yè)收并購提供融資政策支持。

??根據(jù)克而瑞此前統(tǒng)計，2022年以來單筆30億以上規(guī)模交易中，國資接盤占比超過六成。對此，克而瑞研究中心指出，行業(yè)收并購從此前的企業(yè)規(guī)模擴張驅(qū)動，轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動，收并購市場也由民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國資主導(dǎo)的局面。

??《丁祖昱評樓市》認(rèn)為，此次會議再次強調(diào)“保交樓”和“并購重組”，主要還是提升市場信心，推動行業(yè)的整合和優(yōu)化，引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險“軟著陸”。

??積極服務(wù)“三大工程”建設(shè)

??會議還提出，要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??所謂“三大工程”，即保障性住房、“城中村”改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。據(jù)了解，今年10月份以來，住建部已赴多個省市調(diào)研“三大工程”推進情況。住建部黨組書記、部長倪虹近日在接受媒體專訪時表示，“三大工程”是根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措，而且目前有關(guān)工作已經(jīng)啟動。

??中金公司董事總經(jīng)理蔡雪珂表示，推進“三大工程”建設(shè)，有利于推動新房需求釋放，直接和間接拉動房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈投資，為房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造政策窗口期，為保持經(jīng)濟增長助推動能。

??東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，接下來有可能通過央行專項借款、PSL（補充抵押貸款）等方式，定向加大對保障性住房等“三大工程”建設(shè)的支持力度。這有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇勢頭，也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項重要內(nèi)容。

??此外，會議還提及加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，這個提法比較新，說明各金融機構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂行聞幼?，尤其是從促進房企發(fā)展、保障住房需求等角度發(fā)力。