曲濤2012-12-14 17:26:19來(lái)源:中房網(wǎng)
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2011年的低谷,2012年可謂迎來(lái)了回暖。開(kāi)發(fā)商們“以價(jià)換量”的銷(xiāo)售策略迅速完成了救贖,并不斷創(chuàng)下業(yè)績(jī)新高。政策的松緊博弈,降息降準(zhǔn)的輔助,需求的重新釋放,成交的量?jī)r(jià)齊升,這些都可看做是今年樓市的一道靚麗風(fēng)景。
樓市:今年很“糾結(jié)” 明年“冰火兩重天”
在中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰眼里看來(lái),今年的樓市可以用“糾結(jié)”一詞來(lái)描述。消費(fèi)者層面,年初大家都對(duì)今年普遍悲觀,意外的是樓市成交量反彈力量強(qiáng)勁,去庫(kù)存化進(jìn)程很快;房企層面,面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”,由于集中度進(jìn)一步加快,大企業(yè)回籠資金的能力越來(lái)越強(qiáng),但是是否增加土儲(chǔ)始終糾結(jié)。
眼下,隨著樓市的回暖,越來(lái)越多的人給出明年房?jī)r(jià)暴漲的猜測(cè)和對(duì)賭。做為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京也一度出現(xiàn)“一房難求”的局面。對(duì)于這種情況,李文杰表示,觸底反彈、積壓需求的釋放及去庫(kù)存化導(dǎo)致了北京樓市火爆。從市場(chǎng)反映來(lái)看,剛需戶型價(jià)格反彈較快,城區(qū)價(jià)格反彈加快,說(shuō)明目前市場(chǎng)的總體購(gòu)房人群依然是首次置業(yè)和改善型購(gòu)房,但是這個(gè)氣氛也會(huì)帶動(dòng)多次改善的客戶跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)。而目前股市低迷,儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入樓市始終是需求預(yù)期被放大的客觀基礎(chǔ)。按照目前的趨勢(shì),春節(jié)前后依然是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。
對(duì)于明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì),李文杰認(rèn)為往往一面倒的看好預(yù)期,反而會(huì)帶來(lái)完全不同的結(jié)局。從目前情況看,明年資產(chǎn)價(jià)格上漲壓力加大,通脹形勢(shì)依然嚴(yán)峻,政府會(huì)首先控制價(jià)格。隨著這種預(yù)期的增多,會(huì)帶來(lái)更不確定的調(diào)控政策,未來(lái)調(diào)控從緊是大概率事件。況且政府已經(jīng)表態(tài),不會(huì)放任量?jī)r(jià)齊漲的局面不管,因此調(diào)控依然會(huì)繼續(xù),個(gè)別時(shí)候甚至可能會(huì)更嚴(yán)格。價(jià)格的上漲和政府調(diào)控的雙重壓力最終會(huì)導(dǎo)致價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng),因此他判斷2013年樓市總體會(huì)保持穩(wěn)定。但部分二三線城市由于嚴(yán)重的供過(guò)于求,而一線城市和部分二線城市由于受到公共資源比較集中的影響,是供不應(yīng)求。因此明年各地樓市會(huì)呈現(xiàn)“冰火兩重天”的局面。
房產(chǎn)稅不會(huì)全面鋪開(kāi) 城鎮(zhèn)化必將帶動(dòng)下一輪房地產(chǎn)高潮
對(duì)于社會(huì)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅問(wèn)題,李文杰認(rèn)為房產(chǎn)稅是否出臺(tái)和調(diào)控關(guān)系不大,屬于對(duì)房地產(chǎn)稅種優(yōu)化的范疇。在其看來(lái),明年試點(diǎn)城市會(huì)擴(kuò)大,但不會(huì)全面鋪開(kāi)。李文杰同時(shí)表示,應(yīng)該支持財(cái)產(chǎn)公開(kāi),公開(kāi)房地產(chǎn)權(quán)屬面向公眾的查詢,發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用;其次,要對(duì)超過(guò)人均面積標(biāo)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。同時(shí),對(duì)于已經(jīng)繳納70年的出讓金進(jìn)行沖抵。
關(guān)于十八大報(bào)告中提及的城鎮(zhèn)化問(wèn)題是否又將帶動(dòng)房?jī)r(jià)新一輪的高漲?在李文杰看來(lái),城鎮(zhèn)化必將帶動(dòng)下一輪房地產(chǎn)的高潮,而且會(huì)持續(xù)十年以上。同時(shí),城鎮(zhèn)化進(jìn)程受戶籍、社保、教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等諸多公共資源布局的牽制。如何解決這些資源的統(tǒng)籌分配問(wèn)題,將是城鎮(zhèn)化下一步政府所面臨的最大挑戰(zhàn)和不確定性。
開(kāi)發(fā)商有回歸一二線城市趨勢(shì) 養(yǎng)老地產(chǎn)存風(fēng)險(xiǎn)
目前,房企面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”,由于房企的集中度進(jìn)一步加快,大企業(yè)回籠資金的能力越來(lái)越強(qiáng),但是否增加土儲(chǔ)始終糾結(jié)。對(duì)于近期全國(guó)地王頻出這一現(xiàn)象,李文杰認(rèn)為開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,有從三四線城市回流至一二線城市的趨勢(shì)。而房企應(yīng)首先應(yīng)了解政策的核心,才能在土地儲(chǔ)備、回籠資金 及營(yíng)銷(xiāo)政策方面能夠把握好節(jié)奏。高周轉(zhuǎn)的快銷(xiāo)產(chǎn)品線這兩年證明是個(gè)大方向。
眼下,越來(lái)越多房企加入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)陣營(yíng),在他看來(lái),養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),屬于朝陽(yáng)板塊,但是目前政策不清晰、投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。