昆明：支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知

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各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各委辦局，各國(guó)家級(jí)、省級(jí)開(kāi)發(fā)（度假）園區(qū)管委會(huì)，昆明供電局，各供水企業(yè)，各燃?xì)馄髽I(yè)：

??為加快我市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，落實(shí)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房去庫(kù)存工作，圍繞實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、《云南省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（云政辦發(fā)〔2017〕10號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)將我市商業(yè)和辦公用房改為租賃住房有關(guān)工作通知如下：

??一、改造實(shí)施范圍和內(nèi)容

??（一）昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）國(guó)有建設(shè)用地上已取得規(guī)劃許可的在建或已建成的商業(yè)和辦公用房可以改建為租賃住房。單個(gè)項(xiàng)目不得分次申請(qǐng)改造，改造后整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆抵押、分割銷售給個(gè)人、以租代售。

??城市重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和城市主干道沿線（道路紅線大于等于40米的規(guī)劃道路）臨街的商業(yè)和辦公用房不得改造為租賃住房。

??（二）改造為租賃住房的項(xiàng)目在土地使用年限和容積率不變前提下，規(guī)劃用地性質(zhì)不變，土地用途變更為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，不再補(bǔ)繳土地出讓金、不再簽訂土地出讓合同。土地調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改造為租賃住房的權(quán)屬人憑批準(zhǔn)改造文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，登記后的租賃住房在土地使用期內(nèi)僅限租賃。

??二、改造標(biāo)準(zhǔn)

??（三）改造工作在市人民政府統(tǒng)籌下進(jìn)行，各縣（市）、區(qū)人民政府、管委會(huì)為實(shí)施（組織）主體。各轄區(qū)要根據(jù)片區(qū)實(shí)際，科學(xué)做好改造規(guī)劃，科學(xué)評(píng)估改造項(xiàng)目教育等配套設(shè)施是否滿足改造需求，在滿足教育等配套的前提下實(shí)施改造，不斷促進(jìn)區(qū)域的宜居、宜業(yè)、職住平衡。居住項(xiàng)目配建的公共服務(wù)類商業(yè)不作為改造范圍。對(duì)于居住項(xiàng)目配套不足的，在符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范下，可將商業(yè)、辦公用房改為學(xué)校、醫(yī)療、康養(yǎng)、文體等公共服務(wù)設(shè)施或生鮮超市、停車服務(wù)、快遞等完善配套設(shè)施用房，滿足居住生活多元化需求。

??（四）改造房屋不得存在查封登記、異議登記和違法建設(shè)等限制交易的情況或其他司法限制情況。

??1．申請(qǐng)改造的項(xiàng)目需提供工程基本建設(shè)程序有關(guān)材料及合法權(quán)屬材料。

??2．房屋已完成抵押等登記的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意改造的書(shū)面意見(jiàn)。

??（五）申請(qǐng)項(xiàng)目須符合安全要求，嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)構(gòu)、消防、雨污分流等改造規(guī)范。房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)安全牢固，改造不得擅自改動(dòng)或損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。應(yīng)按照不低于住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)與要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效，消防驗(yàn)收以宿舍或酒店的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。應(yīng)按照住宅標(biāo)準(zhǔn)做好排水設(shè)計(jì)，做好雨污分流。應(yīng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等條件，符合環(huán)保、衛(wèi)生部門的專業(yè)要求。

??（六）改造租賃住房要嚴(yán)格履行工程基本建設(shè)程序，驗(yàn)收通過(guò)后再進(jìn)行土地用途調(diào)整及水電氣價(jià)格調(diào)整。并按照租賃住房有關(guān)管理工作規(guī)定，納入全市住房租賃管理統(tǒng)一監(jiān)管。

??三、多渠道發(fā)展租賃住房市場(chǎng)

??（七）控制性詳細(xì)規(guī)劃中屬于商業(yè)商務(wù)、公共用地的，各縣（市）、區(qū)、管委會(huì)可根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提出將其改為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，土地使用年限不變，在土地交易條件中明確租賃居住項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并明確建設(shè)的租賃住房?jī)H能用于租賃不得分割銷售，進(jìn)行土地公開(kāi)交易。

??（八）鼓勵(lì)中央、省、市、縣區(qū)國(guó)有企業(yè)開(kāi)展商業(yè)、辦公用房改造為租賃住房有關(guān)工作。可以利用自身庫(kù)存商業(yè)、辦公用房改造為租賃住房或城鎮(zhèn)保障性住房使用。也可以采取通過(guò)從市場(chǎng)上收購(gòu)庫(kù)存商業(yè)、辦公用房進(jìn)行改造的模式，作為租賃住房或城鎮(zhèn)保障性住房使用。

??（九）鼓勵(lì)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)參與我市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一的開(kāi)發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源用于市場(chǎng)租賃或?qū)⑵涑钟械拇媪糠吭赐斗诺阶赓U市場(chǎng)。

??（十）多渠道解決群眾住房問(wèn)題。各縣（市）、區(qū)、管委會(huì)要從解決我市無(wú)購(gòu)房能力又不符合保障房申請(qǐng)條件的群眾住房困難問(wèn)題出發(fā)，可將改造后的租賃住房作為人才房、青年公寓、回遷過(guò)渡安置房等優(yōu)先保障。

??改造后住房租賃企業(yè)可接收符合公共租賃住房保障條件的中低收入住房困難群眾（輪候庫(kù)人員），對(duì)該類住房按照公共租賃住房有關(guān)優(yōu)惠政策，實(shí)行稅收減免，同時(shí)可以按照公共租賃住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)將承租人的租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼至租賃企業(yè)。

??四、政策支持

??（十一）對(duì)依法登記的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

??1．提供住房租賃及經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，適用6%的增值稅稅率。

??2．一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

??（十二）鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向改造企業(yè)提供金融支持。針對(duì)住房租賃企業(yè)的融資需求，加快創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化信貸辦理流程，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，積極支持和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

??（十三）落實(shí)提取住房公積金支付房租政策并簡(jiǎn)化辦理手續(xù),繳納住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在本市無(wú)住房或住房困難而租住住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。

??五、加強(qiáng)監(jiān)督管理、嚴(yán)格懲戒措施

??（十四）改造項(xiàng)目完成驗(yàn)收后，租賃企業(yè)應(yīng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房源登記。房屋出租后，租賃企業(yè)必須在租賃合同訂立后15個(gè)工作日內(nèi)在昆明市房屋租賃管理服務(wù)平臺(tái)上完成房屋租賃登記備案。涉及流動(dòng)人口的及時(shí)向公安部門申報(bào)租住人員信息。

??（十五）改造為租賃住房的嚴(yán)禁以先租后售等名義籌集資金，對(duì)違反規(guī)定開(kāi)展租賃活動(dòng)的企業(yè)計(jì)入不良信用記錄，納入全國(guó)誠(chéng)信體系監(jiān)管。

??提供虛假資料申請(qǐng)改造的、將改造后的租賃住房分割銷售給個(gè)人，分割抵押的，或者弄虛作假將改造項(xiàng)目用于非住房租賃的,依據(jù)相關(guān)規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

??（十六）商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房的實(shí)施和監(jiān)管由屬地政府、管委會(huì)具體負(fù)責(zé)，市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市公安局、市消防救援支隊(duì)等有關(guān)部門按照職能職責(zé)做好行業(yè)管理。

??本通知自印發(fā)之日起實(shí)施，各縣（市）、區(qū)人民政府和開(kāi)發(fā)（度假）園區(qū)管委會(huì)可根據(jù)轄區(qū)情況制定實(shí)施細(xì)則。

??附件：商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房實(shí)施流程

昆明市人民政府辦公室

2020年12月13日

（此件公開(kāi)發(fā)布）

??附件

商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房實(shí)施流程

??一、申請(qǐng)

??房屋權(quán)利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）備齊資料后向?qū)俚卣岢龈慕樽赓U住房的書(shū)面申請(qǐng)。申請(qǐng)資料包括：

??（一）申請(qǐng)書(shū)。（申請(qǐng)書(shū)須包含項(xiàng)目名稱、地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源及情況、現(xiàn)用途類別、體量大小、建筑面積、改造必要性、改造內(nèi)容和規(guī)模，改造的總面積、計(jì)劃總投資，資金籌集方式）。

??（二）改造項(xiàng)目基本工程建設(shè)程序材料、房屋權(quán)屬信息及現(xiàn)狀照片。

??（三）項(xiàng)目改造方案。應(yīng)包括施工圖設(shè)計(jì)文件、消防設(shè)計(jì)文件、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案、租賃管理方案。

??（四）申請(qǐng)人身份材料。

??1．企業(yè)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼。

??2．法人法定代表人有效身份材料。

??3．授權(quán)委托書(shū)（由代理人辦理的需提供）：應(yīng)加蓋公章，包含委托內(nèi)容、權(quán)限、期限、1—2名代理人姓名、身份證件號(hào)、聯(lián)系電話。

??4．代理人身份材料（由代理人辦理的需提供）：應(yīng)當(dāng)提交本人有效身份材料（身份證、護(hù)照或其他身份材料）。

??（五）對(duì)于部分已銷售的項(xiàng)目，未銷售部分已取得商品房預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證明）且仍然有效的，申請(qǐng)人須先辦理商品房預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證明）的變更手續(xù)。同時(shí)，申請(qǐng)人還需提供改造項(xiàng)目涉及樓棟全體業(yè)主同意的意見(jiàn)。

??（六）其他需要提供的資料。

??二、審核認(rèn)定

??屬地政府審核后，出具是否同意改造的意見(jiàn)。

??三、實(shí)施驗(yàn)收

??申請(qǐng)人完成項(xiàng)目改造實(shí)施工作后，由屬地政府指定有關(guān)部門受理驗(yàn)收申請(qǐng)，并出具聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)。對(duì)于部分已銷售的項(xiàng)目，規(guī)劃只調(diào)整未銷售部分，已銷售部分維持原有建筑功能和土地用途不變。實(shí)施單位憑認(rèn)定文件到供水、供電、燃?xì)獠块T，申報(bào)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行用水、用電和燃?xì)馐召M(fèi)價(jià)格。

??四、退出機(jī)制

??權(quán)利人提出恢復(fù)原有用途申請(qǐng)或有關(guān)職能部門根據(jù)政策要求退出的，權(quán)利人向?qū)俚卣岢錾暾?qǐng)，由屬地政府明確是否允許退出。退出后土地用途調(diào)整為原商業(yè)、辦公用地性質(zhì)，取消民用水、電、氣價(jià)格的優(yōu)惠。