廈門(mén)關(guān)于印發(fā) 《存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》的通知

??各有關(guān)單位：

??為有效增加保障性租賃住房供應(yīng)，加快建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房制度。經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

??廈門(mén)市住房保障和房屋管理局   廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局

??廈門(mén)市建設(shè)局

??2021年7月1日  

??（此件主動(dòng)公開(kāi)）

??廈門(mén)市存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為

??保障性租賃住房實(shí)施方案

??根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)［2021］22號(hào)）和《財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快推進(jìn)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作的函》（建辦房函〔2021〕49號(hào)）《關(guān)于中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)有關(guān)工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號(hào)）等文件精神，為有效增加保障性租賃住房供應(yīng)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。

??一、改建范圍

??本市行政轄區(qū)內(nèi)經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非住宅類(lèi)存量房屋，可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房。其中，商辦類(lèi)房屋應(yīng)以地塊、樓棟（梯）或獨(dú)立樓層為申請(qǐng)單元，廠房、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)應(yīng)以地塊、樓棟為申請(qǐng)單元，旅館、科研教育類(lèi)應(yīng)以地塊為申請(qǐng)單元。

??二、改建原則

??1.政府引導(dǎo)，市場(chǎng)參與。存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房,由政府提供政策支持，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體參與、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房重點(diǎn)解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題，原則上每套（間）建筑面積不超過(guò)70平方米，以30～45平方米的小戶(hù)型為主，租金價(jià)格接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金。

??2.市區(qū)統(tǒng)籌，分級(jí)審批。由市住房局、各區(qū)建設(shè)局按市、區(qū)級(jí)項(xiàng)目分別受理，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審核，報(bào)經(jīng)市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。

??3.整體產(chǎn)權(quán)，用地性質(zhì)不變。存量非住宅類(lèi)房屋在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；改建項(xiàng)目?jī)H臨時(shí)變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷(xiāo)售。

??4.納入備案，強(qiáng)化監(jiān)管。改建后保障性租賃住房管理、運(yùn)營(yíng)應(yīng)遵守我市住房租賃有關(guān)工作規(guī)定，房源、合同等均需納入廈門(mén)市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管。

??三、改建條件及要求

??（一）權(quán)屬合法。申請(qǐng)項(xiàng)目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押等其他權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書(shū)面同意。已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，在市住房局預(yù)售凍結(jié)手續(xù)應(yīng)已辦結(jié)。

??（二）主體明確。改建主體應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或受房屋產(chǎn)權(quán)人委托的實(shí)施單位（含受委托代理的整體運(yùn)營(yíng)承租人等），同一改建項(xiàng)目的房屋必須為單一主體產(chǎn)權(quán)。

??（三）改建規(guī)模。改建完成后的項(xiàng)目，保障性租賃住房原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于         2000平方米    。

??（四）安全環(huán)保。項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的保障性租賃住房應(yīng)確保房屋質(zhì)量安全，并具備相應(yīng)的衛(wèi)生、通風(fēng)等條件，應(yīng)符合給排水、供電等相關(guān)要求。廠房、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)改建項(xiàng)目須設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施，確保人員居住安全。

??（五）其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。改建項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理和最小居住面積等方面應(yīng)符合國(guó)家、省和本市的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

??（六）以下情形不得申請(qǐng)改建：

??1.擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理的（經(jīng)相關(guān)部門(mén)同意改建和整改同步實(shí)施的項(xiàng)目除外）；

??2.已納入政府土地征收或儲(chǔ)備計(jì)劃的；

??3.尚未按原有土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地項(xiàng)目；

??4.其他不得改建的情形。

??四、改建流程

??（一）受理申請(qǐng)

??市級(jí)項(xiàng)目和已按原土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地改建項(xiàng)目，由市住房局受理；區(qū)級(jí)項(xiàng)目由區(qū)建設(shè)局受理。申請(qǐng)材料包括：

??1.改建申請(qǐng)書(shū)；

??2.申請(qǐng)人身份材料：

??（1）申請(qǐng)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)身份證明材料；

??（2）申請(qǐng)人與產(chǎn)權(quán)人不一致的需提交授權(quán)委托書(shū)和產(chǎn)權(quán)人的身份證明；

??（3）擬改建部分房屋的產(chǎn)權(quán)人、抵押權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人同意改建的書(shū)面意見(jiàn)；

??（4）其他需要提供的身份材料。

??3.土地房屋權(quán)屬證明材料；房屋改建涉及宗地內(nèi)其他產(chǎn)權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)利害關(guān)系人意見(jiàn)。

??4.項(xiàng)目改建方案（含可行性分析）：

??（1）改建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全和消防安全前期評(píng)估材料。由申請(qǐng)人委托原項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)單位或其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬改建為保障性租賃住房涉及的結(jié)構(gòu)安全和消防安全出具的復(fù)核確認(rèn)文件；

??（2）廠房、倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)項(xiàng)目需提供原用途的說(shuō)明材料，涉及污染物的生產(chǎn)使用及存儲(chǔ)的需提供相關(guān)情況說(shuō)明；

??（3）項(xiàng)目改建方案：包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說(shuō)明、改建思路、設(shè)計(jì)方案、改建后房源量、戶(hù)型設(shè)計(jì)、投入成本、回報(bào)周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等；

??5.其他需要提供的用地、規(guī)劃、建設(shè)等材料。

??（二）審核認(rèn)定

??受理單位收件后，通過(guò)“多規(guī)合一”平臺(tái)分發(fā)住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)和屬地政府審核。審核通過(guò)的，報(bào)經(jīng)市或區(qū)政府同意后，由市住房局、區(qū)建設(shè)局分別核發(fā)改建項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)；如多規(guī)平臺(tái)未達(dá)成一致意見(jiàn)的，由受理單位收集各部門(mén)意見(jiàn)后報(bào)市政府或區(qū)政府研究。改建項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)應(yīng)同時(shí)抄送市、區(qū)住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)及屬地政府。

??（三）組織實(shí)施

??項(xiàng)目改建主體憑項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)向資源規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)。

??1.工程規(guī)劃和用地手續(xù)

??由資源規(guī)劃部門(mén)出具改建項(xiàng)目工程規(guī)劃意見(jiàn)函，核定改建項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)、總平布置和其他必要的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件。鑒于改建項(xiàng)目不涉及土地權(quán)屬變化，可用原項(xiàng)目已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??2.施工圖設(shè)計(jì)和審查

??申請(qǐng)人根據(jù)改建項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)及資源規(guī)劃部門(mén)出具的改建項(xiàng)目工程規(guī)劃意見(jiàn)函，委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。需要對(duì)原有建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全鑒定的，應(yīng)按要求進(jìn)行鑒定，以此作為設(shè)計(jì)依據(jù)。

??施工圖設(shè)計(jì)完成后，按規(guī)定報(bào)送施工圖審查機(jī)構(gòu)審查，審查合格的，審查機(jī)構(gòu)出具施工圖審查合格成果文件。

??3.施工許可

??考慮到非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房的特殊性，以資源規(guī)劃部門(mén)出具的改建項(xiàng)目工程規(guī)劃意見(jiàn)函替代工程規(guī)劃許可證。其他材料符合要求后，由市、區(qū)建設(shè)部門(mén)核發(fā)施工許可證并同步安排質(zhì)量監(jiān)督。

??4.施工監(jiān)管

??改建主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選擇具備承接資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時(shí)開(kāi)展項(xiàng)目改建實(shí)施工作，各部門(mén)（單位）應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目改建過(guò)程的監(jiān)管和技術(shù)服務(wù)。

??（四）項(xiàng)目驗(yàn)收

??項(xiàng)目改建完成后，改建主體應(yīng)向受理單位申請(qǐng)驗(yàn)收。由受理單位組織住房、資源規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)開(kāi)展聯(lián)合驗(yàn)收，各部門(mén)按職責(zé)驗(yàn)收后出具驗(yàn)收意見(jiàn)。驗(yàn)收合格的在聯(lián)合驗(yàn)收審核表上蓋章確認(rèn)。

??（五）投用管理

??項(xiàng)目改建后首次出租的，室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)專(zhuān)業(yè)檢測(cè)后應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi)，改建主體應(yīng)在廈門(mén)市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目辦理相關(guān)備案登記。房屋出租后，應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。

??改建保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)期限不得超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限，且最長(zhǎng)不高于15年；享受中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)期限不低于8年，未享受中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營(yíng)期限不低于6年；運(yùn)營(yíng)主體與租住對(duì)象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過(guò)3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收取押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金。

??（六）退出及監(jiān)管

??1.改建運(yùn)營(yíng)年限期滿(mǎn)后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于期滿(mǎn)前六個(gè)月，向受理單位提出續(xù)期申請(qǐng)。未提出申請(qǐng)或未獲批準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)主動(dòng)提出與整體運(yùn)營(yíng)承租人解除合同，商議退出相關(guān)工作，確保分套（間）租戶(hù)能有序退出，并于期滿(mǎn)后30個(gè)工作日內(nèi)向受理單位提出恢復(fù)原有用途的申請(qǐng)。續(xù)期時(shí)間不能超過(guò)土地使用年限，土地使用年限期滿(mǎn)的，應(yīng)按土地出讓合同（或劃撥決定書(shū)）相關(guān)約定執(zhí)行，沒(méi)有約定的，按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

??2.改建運(yùn)營(yíng)年限未滿(mǎn)時(shí)提出退出申請(qǐng)，且存在租賃期未滿(mǎn)的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)與運(yùn)營(yíng)方和租住人達(dá)成一致意見(jiàn)后方可提出申請(qǐng)。經(jīng)同意退出后，應(yīng)及時(shí)向資源規(guī)劃、稅務(wù)及供水、供電等部門(mén)報(bào)備，房屋及供水、供電等納入原用途管理，并取消租賃備案。

??3.改建運(yùn)營(yíng)年限期滿(mǎn)后，產(chǎn)權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由相關(guān)職能部門(mén)依法查處，并納入信用監(jiān)管。項(xiàng)目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的，產(chǎn)權(quán)人和整體運(yùn)營(yíng)承租人應(yīng)服從城市建設(shè)需求，主動(dòng)配合征拆，按原產(chǎn)權(quán)登記用途補(bǔ)償。

??4.項(xiàng)目審批后，屬地政府應(yīng)會(huì)同住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管等部門(mén)加強(qiáng)改建項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)依照職責(zé)處置。

??5.對(duì)提供虛假資料申請(qǐng)改建、將改建后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)采取終止改建行為、限期改正、取消獎(jiǎng)補(bǔ)資格、納入信用監(jiān)管等措施；涉嫌違法的，由相關(guān)職能部門(mén)立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

??五、其他事項(xiàng)

??（一）保障性租賃住房是由政府提供土地、稅收、財(cái)政、金融等相關(guān)政策支持，多市場(chǎng)主體參與供應(yīng)的普惠性租賃住房。

??（二）市級(jí)項(xiàng)目是指擬改建房屋工程原由市級(jí)監(jiān)管的項(xiàng)目；區(qū)級(jí)項(xiàng)目是指擬改建房屋工程原由區(qū)級(jí)監(jiān)管的項(xiàng)目，以及原監(jiān)管單位不明確的項(xiàng)目。

??（三）對(duì)于具有居住功能的SOHO項(xiàng)目，可向住房部門(mén)申請(qǐng)建筑物功能臨時(shí)變更為保障性租賃住房，但應(yīng)先辦理暫停銷(xiāo)（預(yù)）售手續(xù)。

??（四）除強(qiáng)制性規(guī)范必須增設(shè)和在原有結(jié)構(gòu)空間內(nèi)無(wú)法布局的消防通道、電梯等配套設(shè)施外，改建項(xiàng)目不得增加建筑面積、用地面積；不得改變地下空間原有用途。

??（五）我市工業(yè)控制線(xiàn)范圍內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目原則上不得申請(qǐng)改建，確需改建的項(xiàng)目經(jīng)市政府研究同意后，參照本方案執(zhí)行。

??（六）各部門(mén)（單位）要精簡(jiǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，充分利用政府及各部門(mén)內(nèi)部數(shù)據(jù)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高項(xiàng)目審批效率。

??（七）申請(qǐng)改建項(xiàng)目取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)并完成改建工程后，可向供水、供電部門(mén)申請(qǐng)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

??（八）本方案自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期2年。

??附件：1.改建項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)模板