竇文章：新常態(tài)下房市發(fā)展趨勢(shì)及其對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)的影響  

    
   
  竇文章：尊敬的麥克省長(zhǎng)、市長(zhǎng)，各位專家，首先自己介紹一下，我是來(lái)自北京大學(xué)的一位學(xué)者，主要是研究規(guī)劃和旅游發(fā)展方面的，同時(shí)我也是人居委專家組的成員。非常高興今天上午邁克爾教授能帶領(lǐng)我們?nèi)⒂^兩個(gè)非常好的成功的綠色項(xiàng)目。
    今天我和大家剛才講的主題可能相比起來(lái)更宏觀一些，主要是討論在新常態(tài)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以及這些趨勢(shì)對(duì)城市規(guī)劃的影響，我想宏觀發(fā)展趨勢(shì)對(duì)規(guī) 劃的影響是非常大的。在這里有一個(gè)關(guān)鍵詞叫“新常態(tài)”，我不知道邁克爾他們是否知道“新常態(tài)”的意思？因?yàn)樵谥袊?guó)都在講新常態(tài)，主要是講的美麗中國(guó)，我們 增長(zhǎng)速度要稍微降低一點(diǎn)，但是轉(zhuǎn)型質(zhì)量要提高。
    今天我們講的美麗中國(guó)，還有一帶一路的戰(zhàn)略，其實(shí)都是跟這個(gè)題目有關(guān)系。亞洲投資銀行也和這個(gè)占了一部分，今天我們分享有三個(gè)方面的內(nèi)容：第一個(gè)是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；第二個(gè)是進(jìn)一步的細(xì)分市場(chǎng)；第三個(gè)它的影響是什么？
    我從四個(gè)方面來(lái)討論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。第一個(gè)是政策環(huán)境。主要是幾個(gè)關(guān)健詞一個(gè)是“去庫(kù)存”、“促消費(fèi)”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”，這是我們中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)方 向。從去年的第一季度開(kāi)始，行政化的市場(chǎng)越來(lái)越弱，而市場(chǎng)手段越來(lái)越強(qiáng)。第二個(gè)是市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，我們看這些數(shù)據(jù)顯示出許多城市的房地產(chǎn)價(jià)格在下降，就是微 跌，尤其在一線城市的成交量在回暖，那么房地產(chǎn)投資，增長(zhǎng)也趨于放緩。藍(lán)線表示的是月成交面積，紅色表示的是季度的成交面積。我們可以看到，國(guó)家在“國(guó)十 條”、“國(guó)八條”、“國(guó)五條”都是在打壓房地產(chǎn)的價(jià)格。但是近期我們可以看到，通過(guò)央行降息的手段，在提升房地產(chǎn)。
    這是一個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。那么說(shuō)企業(yè)自身的發(fā)展，除了我們把庫(kù)存量降低，控制目標(biāo)和增加率，這是一個(gè)基本的企業(yè)對(duì)策。但同時(shí)尋求轉(zhuǎn)型，企業(yè)的轉(zhuǎn)型。比如說(shuō)通過(guò)一些高科技，通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的手段來(lái)提高自己發(fā)展方向，或者把移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)帶到房地產(chǎn)發(fā)展新興的業(yè)態(tài)。
    這個(gè)圖是全國(guó)大概15家比較好的企業(yè)，他的銷售金額、月度目標(biāo)，我們可以看到除了首創(chuàng)置業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)是經(jīng)濟(jì)適用房，其他的都是保持在10%的增長(zhǎng)率，也有 企業(yè)是負(fù)增長(zhǎng)。大家可以發(fā)現(xiàn)首創(chuàng)置業(yè)40%，為什么這么高呢？因?yàn)樗潜Ｕ戏夸N售比較高的一個(gè)增長(zhǎng)率。所以說(shuō)通過(guò)前面的分析，未來(lái)2-3年之內(nèi)我們行業(yè) 看，它的回暖的跡象雖然是有，但是我們覺(jué)得還是中長(zhǎng)期面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也就是說(shuō)企業(yè)的變革之路是比較漫長(zhǎng)的。所以我們覺(jué)得還是比較白銀時(shí)代，還是這樣的一 個(gè)趨于下緩的趨勢(shì)。
    那么，總的來(lái)看，在一線城市趨于平緩，略有上漲，但是在二線、三線城市，面臨很大的一個(gè)調(diào)整期。這是我講的第一個(gè)問(wèn)題。
    第二個(gè)問(wèn)題，我主要是對(duì)一些細(xì)分的市場(chǎng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的描述。因?yàn)檫@個(gè)是房地產(chǎn)或者說(shuō)我們規(guī)劃的一些新的發(fā)展趨勢(shì)和方向或者是重點(diǎn)。大家都知道我們?cè)谥袊?guó)大概 從90年代中后期在全國(guó)建了許多的高新區(qū)域，比如說(shuō)高新技術(shù)區(qū)、工業(yè)區(qū)，或者叫開(kāi)發(fā)區(qū)，建了很多這樣的，以工業(yè)化背景為條件，以產(chǎn)業(yè)為依托這一些空間，我 們叫園區(qū)的空間，就像上面我們參觀的，大概就是這一個(gè)比較典型的代表。比如說(shuō)像港口縣的園區(qū)，我們城市里面也有園區(qū)，還有我們圖里面表現(xiàn)的在郊區(qū)劃一塊 地，然后就成了園區(qū)，所以這個(gè)很多。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者總是這些客戶，主要是公司、企業(yè)和個(gè)體，它和房地產(chǎn)不一樣，不等同于住宅，這是很大的一個(gè)特點(diǎn)。所 以目前這樣一個(gè)發(fā)展的方向，目前還沒(méi)有停止，還處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)在中國(guó)。

    在中國(guó)目前出現(xiàn)兩大類的工業(yè)地產(chǎn)，第一個(gè)是工業(yè)廠房，標(biāo)準(zhǔn)化的定制廠房，還有工業(yè)園區(qū)，這是兩大類。所以說(shuō)工業(yè)園區(qū)里面又包括綜合工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)、物流 園區(qū)、專業(yè)園區(qū)和企業(yè)總部這些類別。這些工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，我們覺(jué)得從一般到一個(gè)更多的辦公樓宇結(jié)構(gòu)形態(tài)的調(diào)整，現(xiàn)在變化很大。所以今天上午我們參觀的 GRANVILE ISLAND對(duì)我們的啟發(fā)很大，它的業(yè)態(tài)豐富多彩對(duì)我們有非常好的啟發(fā)。因?yàn)楝F(xiàn)在這些工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都面臨一個(gè)業(yè)態(tài)比較單一，所以說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)發(fā)展方向都 是多業(yè)態(tài)的調(diào)整。所以這方面綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)將來(lái)也成為一個(gè)很重要的重點(diǎn)，一個(gè)重點(diǎn)要改造的地方，這是第一個(gè)。第二個(gè)就是養(yǎng)老地產(chǎn)，在中國(guó)市場(chǎng)比較巨大，當(dāng) 然我們叫養(yǎng)老地產(chǎn)。

    加方提問(wèn)：養(yǎng)老地產(chǎn)的具體概念是指把以前居住改進(jìn)成養(yǎng)老，還是什么意思的養(yǎng)老，能不能再解釋一下。
    竇文章：后面我會(huì)提到養(yǎng)老地產(chǎn)具體概念，就是會(huì)有一些把原來(lái)居住變成養(yǎng)老地產(chǎn)；還有一部分是新建的。大家知道我們預(yù)測(cè)到2050年老齡人口達(dá)到4億之多，也就是說(shuō)30%之多，現(xiàn)在大概是這樣的規(guī)模?，F(xiàn)在是從20%到2050年的35%。所以這個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)源于剛才講到，一個(gè)是已有的要做一些改造，但是更多的按照國(guó)家這種會(huì)圈一些新地，一塊新的地產(chǎn)出來(lái)專門做養(yǎng)老。
    這個(gè)是養(yǎng)老地產(chǎn)的分布，在國(guó)家的三個(gè)區(qū)域，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角，有許多專門以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心的企業(yè)或者是地產(chǎn)形成。目前養(yǎng)老住宅的模式大概有這么幾個(gè)方面，一個(gè)是企業(yè)盈利的，一個(gè)是政府福利性的。其中企業(yè)型包括老年公寓和老年社區(qū)，但是目前因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展盈利模式很難，將來(lái)是一個(gè)趨勢(shì)。因?yàn)檫@里面不同類型它的收益模式不一致，所以將來(lái)這個(gè)里面做綠色的，環(huán)保可能就會(huì)有難度，因?yàn)樗囊I(lǐng)模式并不是很清晰，一方面靠政府補(bǔ)貼；另一方面靠自己市場(chǎng)運(yùn)作，這個(gè)有一個(gè)不公平的一個(gè)戰(zhàn)略現(xiàn)象，所以這方面的預(yù)測(cè)，規(guī)劃和綠色建筑可能有很大的難度。
    第三類就是現(xiàn)在在中國(guó)大陸比較熱的就是旅游地產(chǎn)，我們叫旅游綜合體。比如說(shuō)大家知道主題公園就是迪士尼，或者我們看長(zhǎng)隆公園，這是第一個(gè)，主題公園型的。第二類就是濱海度假型的，像好多好的小島很多，馬爾代夫、巴黎，包括在溫哥華都有很多度假型的。在中國(guó)現(xiàn)在還有一個(gè)很大的一個(gè)發(fā)展跡象叫城鎮(zhèn)化改造，特別是以鄉(xiāng)村文化，鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，在城市化改造當(dāng)中出現(xiàn)的一些旅游地產(chǎn)的一些類型。現(xiàn)在目前我們叫做城市化的改造過(guò)程當(dāng)中對(duì)上萬(wàn)個(gè)具有特色的小的鄉(xiāng)村可能會(huì)面臨很大的威脅。這其實(shí)是現(xiàn)代化和傳統(tǒng)文化的沖突，產(chǎn)生主要的焦點(diǎn)。還有一些山地度假，也是做的比較成功，像萬(wàn)達(dá)。旅游地產(chǎn)的類型在國(guó)內(nèi)比較熱。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)在中國(guó)，因?yàn)橹袊?guó)的差異性很大，所以旅游的景區(qū)很多。現(xiàn)在在旅游景區(qū)當(dāng)中做旅游開(kāi)發(fā)這種熱度是不減的，所以矛盾也很大。所以說(shuō)我們講綠色建筑、綠色環(huán)保，并不是在城市的住宅里面，而我剛才講到的工業(yè)地產(chǎn)，講到的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，在中國(guó)都面臨這樣的問(wèn)題，但是這方面的綠色建筑的規(guī)劃考慮也要列入到我們的試點(diǎn)范圍之內(nèi)。
    最后一類，講到了關(guān)于城市綜合體，我們叫做城市商業(yè)綜合體。把商業(yè)住宅、辦公、餐飲、會(huì)議一體，大型的商業(yè)綜合體，在中國(guó)的大城市都有這樣的，以萬(wàn)達(dá)為代表。在中國(guó)的許多新區(qū)的開(kāi)發(fā)都借鑒了綜合體的模式，有高套住宅，有花園，有購(gòu)物中心，還有公寓，都在5萬(wàn)平米以上。所以這樣成功的案例也很多，在中國(guó)大陸許多一線城市都在做這樣的綜合體，更糟糕的是在二線、三線城市也在做這的大型綜合體，這可能對(duì)于我們建筑綠色環(huán)保的要求越來(lái)越高。
    北京有三里屯，這是一個(gè)老的社區(qū)的改造。我們叫酒吧一條街，原來(lái)是個(gè)非常傳統(tǒng)的街區(qū)，經(jīng)過(guò)改造以后變成一個(gè)高檔的時(shí)尚社區(qū)。所以說(shuō)在中國(guó)的大陸，現(xiàn)在我們叫做有許多老的城市，但是叫老的新城，和我們?cè)诿绹?guó)看到的叫新的老城有一個(gè)很大的反差。
    最后一個(gè)問(wèn)題，這樣的一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)我們城市規(guī)劃，對(duì)綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)有哪些影響？我覺(jué)得以北京、上海這兩個(gè)地方簡(jiǎn)單談一談我的一些觀點(diǎn)。像北京和上海都超過(guò)兩千萬(wàn)以上的大城市，的確發(fā)展有很多的集約化的一個(gè)好處，但同時(shí)我們知道在上海、北京有許多要反思的一些地方。
    這兩張圖是上海新一輪的城市規(guī)劃。
    這是北京的新一輪的總體規(guī)劃。
    我們知道上海的城市發(fā)展，大家都知道，發(fā)展從一個(gè)小的像溫哥華一樣因水而產(chǎn)生的一個(gè)城市，現(xiàn)在我們成了一個(gè)多層的工業(yè)格局。左右思考有幾個(gè)方面，第一個(gè)方面，城市空間的發(fā)展方向有變化，我們?cè)趺礃雍统青l(xiāng)結(jié)合非常好，這是第一個(gè)我們要反思的。第二個(gè)就是城市發(fā)展的資源，受到一些資源約束，比如說(shuō)土地的、水的這些問(wèn)題。所以剛才王會(huì)長(zhǎng)講到的叫綠色城市規(guī)劃，就是將來(lái)要介入到這里面去。

    作為北京市的發(fā)展，剛才看到總體的規(guī)劃，主要是東面、西面，一條扁擔(dān)兩條區(qū)縣。北京城市這么多年我們覺(jué)得有幾個(gè)誤區(qū)，第一個(gè)是對(duì)城市肌理的保護(hù)做的并不是太好；第二個(gè)對(duì)城市道路的寬度無(wú)限制擴(kuò)張，而且兩邊做一些防洪建筑，和傳統(tǒng)文化的碰撞和沖突產(chǎn)生了很大的矛盾；第三個(gè)就是因?yàn)楹耐貙?，使得北京原有的一些地氣喪失了，比如說(shuō)像剛才說(shuō)的三里屯，還有鬼街，這些老的胡同就失去了。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就講這么多。但是我想綜合房地產(chǎn)發(fā)展的方面，和我們細(xì)分的一些市場(chǎng)，都對(duì)我們城市發(fā)展的規(guī)劃有很大的指導(dǎo)意義，宏觀影響。謝謝大家！