[克而瑞]9月下半月土地市場熱點(diǎn)搶鮮看

??2015年9月16日，上海土地市場掛牌出讓的三幅地塊溢價(jià)率全部超過100%，如此高的溢價(jià)率說明房企對(duì)土地價(jià)值的超過預(yù)期，這一現(xiàn)象引起業(yè)內(nèi) 關(guān)注。隨著上海市場的火熱，9月土地市場下半場房企爭奪大戰(zhàn)正式拉開序幕。整體來看，9月下半月土地市場供應(yīng)集中放量特征仍然明顯。從9月下半月的土地供 應(yīng)結(jié)構(gòu)看，一線城市供應(yīng)約313萬方、二線城市供應(yīng)約1641萬方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出上半月土地成交量。

??我們分析，土地市場集中供應(yīng)放量的原因主要有：1)從房企角度看，市場供求風(fēng)險(xiǎn)降至低位，金九銀十預(yù)期會(huì)繼 續(xù)加速存量消化，房企補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)。同時(shí)，近日國務(wù)院昨日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例下 調(diào)5%，對(duì)保障性住房和普通商品住房開發(fā)房企并無影響，但卻能有效緩解高檔住宅開發(fā)房企的資金壓力，為“地王”誕生打下基礎(chǔ)。2)從政府角度看，2015 年供地計(jì)劃完成率并不高，以一線城市為例， 2015年1-8月一線城市商品住宅和商業(yè)服務(wù)用地成交僅完成年度供地計(jì)劃的20%，政府仍需繼續(xù)放量保證財(cái)政收入。

??一、具體從城市角度分析：

??1、一線城市土地集中廣州、上海，資金寬裕下優(yōu)質(zhì)宅地均有望拍出高溢價(jià) 

??一線城市9月下半月土地供應(yīng)約300萬方，北上廣深均有多幅優(yōu)質(zhì)宅地推出，其中上海的寶山區(qū)、廣州的海珠區(qū)、北京的門頭溝區(qū)因區(qū)位條件相對(duì)較 好，土地價(jià)值較高，都將成為房企爭搶熱點(diǎn)，加上房企資金壓力受到緩解，高溢價(jià)成交可能性都很大。而其他相對(duì)偏僻的區(qū)域，因一線城市前8月土地市場供應(yīng)較 少，房企也會(huì)在合理溢價(jià)范圍內(nèi)投資。具體如上海南匯的臨港新城板塊在2015年1-8月供求比達(dá)到1.42年，為南匯區(qū)域內(nèi)最高值。下半月將推出的兩幅地 塊樓板底價(jià)不到7000元/平方米，但版塊內(nèi)成交價(jià)格也僅在13000元/平方米，如溢價(jià)控制得當(dāng)，房企仍有高回報(bào)機(jī)會(huì)。

??但我們認(rèn)為更值得關(guān)注的是深圳市場，在沉寂了3個(gè)月之后，深圳土地市場推出3幅商業(yè)、辦公性質(zhì)地塊，更是推出58萬方大面積商業(yè)地塊，如此大面 積的商業(yè)地塊對(duì)房企的資金實(shí)力和運(yùn)營能力要求都非常高，敢于出價(jià)的房企也寥寥可數(shù)，我們預(yù)計(jì)地塊溢價(jià)率并不會(huì)高，但企業(yè)選擇合作拿地或引入資本合作開發(fā)的 可能性則非常高。

??2、二線城市中杭州、合肥土地放量明顯， 井噴式放量不利市場穩(wěn)定

??整體來看，二線城市9月下半場供應(yīng)土地1641萬方。主要集中在杭州、武漢、鄭州、合肥4個(gè)城市，其中杭州、武漢供應(yīng)面積最大，分別為372萬 方、282萬方。對(duì)比8月成交數(shù)據(jù)，杭州僅成交72萬方，成交量城市排名僅在16位；武漢成交315萬方， 成交量城市排名第2位。再看9月上半月這些城市也僅有1-2幅地塊成交，這些城市土地放量特征非常明顯。

??具體來看，杭州、合肥、武漢市場供求關(guān)系相對(duì)平衡，屬于房企熱點(diǎn)關(guān)注城市。這三城市供求比均小于0.9年， 消化周期低于9.4個(gè)月。同時(shí)，我們看到這幾個(gè)城市上半月僅分別成交1-2幅地塊，房企斬獲較少，我們預(yù)計(jì)下半月土地成交并不會(huì)差。但值得注意的是杭州8 月整體供求關(guān)系雖相對(duì)平衡，但余杭區(qū)去化周期卻高達(dá)15個(gè)月，在這樣的情況下，9月下半月土地供應(yīng)卻仍有229萬方土地集中在該區(qū)。鑒于此，房企在余杭這 類區(qū)域的投資也會(huì)更顯謹(jǐn)慎，并不會(huì)創(chuàng)造更高的溢價(jià)率。

??值得注意的是，雖然杭州、武漢、鄭州等多市均現(xiàn)土地供應(yīng)放量，但政府供地的單幅體量卻差異極大。以10萬平 方米的建筑面積為分界線，杭州出讓規(guī)模超出這一水平的地塊數(shù)量不到30%，而在合肥卻占到了50%。根據(jù)這一現(xiàn)象，我們分析：1)如杭州這類城鎮(zhèn)化城市相 對(duì)成熟的城市，更希望地塊價(jià)值最大化。2)如合肥這類大力發(fā)展新區(qū)建設(shè)的城市，則希望更快更多吸引投資參與新城建設(shè)。

??3、三線城市土地市場仍舊低迷，房企積極性并不會(huì)太高

??我們看到三四線城市供地超過100萬方的城市有佛山、九江、常州、徐州。截止8月，常州、徐州的存量消化周 期仍然處于高位，分別為15個(gè)月、19.2個(gè)月，佛山、九江情況稍好，存量消化周期分別為8.2個(gè)月、10.7個(gè)月。從市場環(huán)境看，短期內(nèi)三四線城市發(fā)展 前景仍不明朗，特別是存量消化周期比較長的城市，房企甚至?xí)幸獗荛_。相對(duì)來說，在這四個(gè)土地供應(yīng)量較大的城市中，我們更看好供求比和存量消化周期數(shù)據(jù)均 低于平均水平的佛山。

??最后，我們認(rèn)為9月下半月土地市場的火熱僅僅是一個(gè)開始。 

??二、重點(diǎn)地塊分析

??我們看到無論從出讓底價(jià)還是出讓面積來看，9月23日掛牌出讓的位于龍華新區(qū)民治辦事處的A811-0319號(hào)宗地都當(dāng)排第一，具體分析：

??1)一線城市單幅58萬方大體量地塊投資機(jī)會(huì)罕見，但門檻較高。深圳龍華地塊建筑面積57.79萬方，年內(nèi) 僅低于廣州花都地塊(98萬方)和上海青浦地塊(58萬方)。在9月下半場出讓的土地中也僅次于二線城市兩幅商住土地(合肥98萬方、成都77萬方)。在 深圳土地如此稀缺的情況下，這是一個(gè)比較罕見的大體量投資機(jī)會(huì)。但一看112.5億元的出讓底價(jià)也讓人聞風(fēng)卻步，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力的高要求將土地拍賣門檻大 幅度提升。

??2)考慮到商業(yè)用地的土地性質(zhì)，高溢價(jià)可能性不大。目前一線城市住宅地塊高溢價(jià)出讓已成常態(tài)，但商業(yè)地塊大多是底價(jià)成交。其原因是商業(yè)地塊對(duì)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營能力要求更高，且資金回籠速度較慢，要求開發(fā)商擁有更強(qiáng)的資金實(shí)力。而這幅土地又是極為罕見的超大體量商業(yè)用地，我們認(rèn)為底價(jià)成交也是意料之中的。