[克而瑞]新的樓市需求增長(zhǎng)點(diǎn) 竟隱藏在違建中

??近日，全國(guó)違建治理工作會(huì)議在金華召開(kāi)，會(huì)上住建部表態(tài)，違建是阻礙城市健康發(fā)展和城鄉(xiāng)規(guī)劃執(zhí)行的重大毒瘤，對(duì)存量違法建筑，將用5年的時(shí)間在全國(guó)開(kāi)展拆除行動(dòng)，分類處置，分階段按計(jì)劃逐步治理。

??受城市邊界快速擴(kuò)張、農(nóng)村城市化等歷史因素影響，目前我國(guó)違建體量巨大，并且在經(jīng)濟(jì)起步較早的一二線城市，違建現(xiàn)象更為嚴(yán)重，并且還有“越查越 多”的現(xiàn)象。以深圳為例，在冊(cè)城中村違建近4億平方米(2014年)，占全市總建筑面積近一半。再譬如北京，2013年開(kāi)展違建整治工作時(shí)，表示在冊(cè)違建 大約2000萬(wàn)平方米，至2014年底，已經(jīng)完成拆違2000多萬(wàn)平方米，但2015年拆違的目標(biāo)仍是1500萬(wàn)平方米。

??違建的本質(zhì)是繞開(kāi)供應(yīng)環(huán)節(jié)，侵占國(guó)家土地資源以獲利；與房地產(chǎn)從業(yè)者的沖突在于，繞過(guò)了開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，解決了部分居住/生產(chǎn)用地需求。因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“拆違”不僅僅會(huì)帶來(lái)巨量?jī)?yōu)質(zhì)供應(yīng)，更意味著大量的新增有效需求。

??供應(yīng)端：增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，緩解一二線城市供地困境

??從供應(yīng)角度來(lái)看，正如中規(guī)院副院長(zhǎng)所言，目前城鎮(zhèn)化建設(shè)擴(kuò)容的空間已經(jīng)不大，違法、違章建筑擠占了大量土地、空間，通過(guò)拆違，可以給城市帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，為城鎮(zhèn)化獲得巨大的發(fā)展空間。

??在拆除違建后的土地處理上，除了城中村優(yōu)質(zhì)地塊或用作宅地外，目前大多數(shù)情況還是以“還耕”、“還綠”為主，并不會(huì)為土地市場(chǎng)帶來(lái)直接有效供應(yīng)。但考慮到城市規(guī)劃是整體“一盤(pán)棋”，拆違后增加的綠地等公共設(shè)施配套，實(shí)際上是提升了城市整體的居住環(huán)境和人口承載能力，也為別處新增土地出讓帶來(lái)了更多可能。

??“拆違”所帶來(lái)的土地供應(yīng)利好，在土地儲(chǔ)備稀缺、城中村林立的大城市更加明顯。以北京為例，據(jù)市規(guī)劃委公布信息，2015年計(jì)劃拆除1500萬(wàn)平方米違建，拆除量與2014年經(jīng)營(yíng)性用地成交建面正好持平，并且朝陽(yáng)、海淀等中心城區(qū)仍是今年拆違重點(diǎn)區(qū)域。

??需求端：推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，釋放”隱藏”住房需求

??分為兩個(gè)方面，一是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，提升居民支付能力。

??對(duì)于違法建筑的拆除和治理，不僅可改善居住、生態(tài)環(huán)境，更有助于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展。浙江省在推廣拆違經(jīng)驗(yàn)時(shí)提到，近年來(lái)，浙江省通過(guò)專項(xiàng)治理取締、關(guān)停、轉(zhuǎn)移了一批“低、小、散”工業(yè)企業(yè)、作坊式企業(yè)，落后產(chǎn)業(yè)被迫淘汰，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在今年北京、山東、江蘇、福建等沿海省市GDP增速齊齊放緩的情況下，2015年前三季度浙江省GDP同比增長(zhǎng)8%，比去年同期加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)1.1個(gè)百分點(diǎn)，居民人均可支配收入為27469元，比去年同期增長(zhǎng)9.2%。 

??二是有助于釋放積壓需求，加快市場(chǎng)去化。

??與商品房不同，違建房屋的空置現(xiàn)象要少得多。畢竟除了私自搭建、以出售為目的小產(chǎn)權(quán)房外，或是為了改善居住條件，或是為了出租，或是為了生產(chǎn)擴(kuò)大再經(jīng)營(yíng)，大多數(shù)違建都是即建即用，極少出現(xiàn)空置現(xiàn)象，可以說(shuō)“違建量”=“需求量”。以深圳為例，目前尚有大量的人口居住在城中村的違建房?jī)?nèi)，據(jù)深圳公安部門(mén)的說(shuō)法，目前深圳約有1200萬(wàn)人居住在城中村中，若能將其中具備購(gòu)房能力的需求釋放出來(lái)，今年深圳樓市的火熱或許會(huì)再上一層樓。

??需要說(shuō)明的是，居住在違建中的大部分人群雖然收入較低，“拆違”后可能還是無(wú)力購(gòu)房，但大量涌入的租房需求還是會(huì)引起房租的上漲，在租金回報(bào)率 提高的情況下，居民購(gòu)房預(yù)期取暖、房?jī)r(jià)預(yù)期上升其實(shí)也在情理之中。所以即便是居住在違建的“蟻?zhàn)濉辟I(mǎi)不起房，但拆違之后的波及效應(yīng)，還是會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的 背后推手。

??“拆違”利好在未來(lái)三到五年內(nèi)緩慢釋放，將會(huì)在一線城市率先兌現(xiàn)

??不過(guò)在拆違的工作進(jìn)度上，目前政府也并非強(qiáng)行全面推進(jìn)。譬如對(duì)于出于自住需要，對(duì)城市環(huán)境影響不大的違建，一般還是予以緩拆、或是適當(dāng)收費(fèi)轉(zhuǎn)性處理。這一點(diǎn)不論是從住建部要求學(xué)習(xí)的浙江省推廣經(jīng)驗(yàn)，還是從北京、深圳等一線城市執(zhí)行情況來(lái)看均是如此。即便是對(duì)于情況較為惡劣的違建拆除，也要考慮社會(huì)穩(wěn)定因素，一至兩年內(nèi)全面強(qiáng)拆的可能性不大。所以從總量上來(lái)看，“拆違”應(yīng)該會(huì)是一個(gè)緩釋的過(guò)程，后續(xù)利好也將在未來(lái)三到五年內(nèi)緩慢釋放。

??因此對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在全國(guó)層面上，“拆違”所帶來(lái)的供需利好或難短期兌現(xiàn)。但對(duì)于一線城市和部分發(fā)達(dá)二線城市來(lái)說(shuō)，由于土地價(jià)值更高，社會(huì)法制意識(shí)也更為普及，“拆違”工作有望更快推進(jìn)，并成為當(dāng)下一、二線城市投資火熱的又一重要背書(shū)：土地市場(chǎng)上，有望看到更多優(yōu)質(zhì)地塊入市，在商品房市場(chǎng)上，也有望更快看到新增需求所帶來(lái)的波及效應(yīng)利好。

??TIP：常見(jiàn)的違建情況分類及一般處置方式(按建筑形態(tài)劃分)

??第一類：非法加高，多見(jiàn)于城中村、農(nóng)村宅基地，形式多為自有土地違建。

??第二類：小區(qū)內(nèi)違建，多為改善居住需求，形式多為底層沿樓、樓頂加蓋等。

??第三類：非法整片占用土地(本文針對(duì)情況)，常見(jiàn)于非法侵占田地、河流堤岸、鐵路兩側(cè)、城中村非法建設(shè)住宅小區(qū)等，大規(guī)模侵占土地多見(jiàn)于此，通常會(huì)用于廠房、宅地等。

??第四類，因歷史遺留問(wèn)題而造成的其他“違建”。常見(jiàn)有未獲土地證的學(xué)校、商場(chǎng)、公園等公共設(shè)施，如農(nóng)村學(xué)校幾乎都無(wú)土地證、房產(chǎn)證。

??就目前各地政府的“拆違”動(dòng)作來(lái)看，第一類、第二類，通常是用于居住，拉低生活成本，解決基本生存需求，所以除非太過(guò)影響區(qū)域其他居民生活，政 府一般是予以緩拆處理。第四類現(xiàn)象多為歷史遺留問(wèn)題，也一般會(huì)以冷處理為主。但對(duì)于第三類現(xiàn)象，此類違建不僅違法情節(jié)更為嚴(yán)重，并且往往會(huì)對(duì)城市建設(shè)、居 住環(huán)境帶來(lái)顯著負(fù)面影響，地方政府都是盡全力希望做到盡快整改，本文中所談及的“拆違”，也主要是針對(duì)此類情況。