[克而瑞]樓市復(fù)蘇“幾人喜幾人愁”，分化動因與持續(xù)性研判

??2020年開年后，宏觀層面房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)一并被疫情拖累至負(fù)增長區(qū)間，且至二季度初開發(fā)投資、新房銷售等主要指標(biāo)依舊為負(fù)；而與之鮮明反差的是，微觀層面樓市豪宅熱銷、地市地王頻出等在核心城市陸續(xù)出現(xiàn)，種種現(xiàn)象似乎與宏觀數(shù)據(jù)相左。究竟市場真實的情況如何？目前成交“抬頭”是局部市場“大火”還是不同能級城市全線回暖？市場分化背后的動因為何？短期的市場熱度又能否持續(xù)？

??01

??行業(yè)投資、銷售低位徘徊

??vs部分城市樓市、地市疫后火爆恢復(fù)

??……本節(jié)有刪減……

??1、宏觀房地產(chǎn)下行依舊，疫后銷售、開工、投資累計增速持續(xù)為負(fù)（略）2、微觀樓市、地市供需火爆，豪宅勁銷、土拍溢價、房企銷售回升整體上房地產(chǎn)市場復(fù)蘇較慢，但事實上在微觀層面上核心城市已快速升溫，甚至表現(xiàn)遠(yuǎn)超疫情前。這一現(xiàn)象主要可以從三個方面概述：一方面“豪宅火”，復(fù)工以來豪宅項目頻頻勁銷。例如深圳招商太子灣·灣璽開盤當(dāng)日即售罄，總銷42億元。又如近日上海碧云尊邸開放認(rèn)籌，當(dāng)前認(rèn)籌率已超318%。又見深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域新房項目出現(xiàn)“喝茶費(fèi)”等現(xiàn)象。足以說明，后疫情時代核心城市豪宅正受火爆追捧。另一方面“土拍火”，二季度初土拍溢價重回高位，尤其是進(jìn)入4月份以來，土地市場熱度明顯上升，這種上升趨勢在五·一假期后一周表現(xiàn)更為顯著，周度溢價率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來的新高，較4月第一周溢價率的12%已經(jīng)翻番。最后“房企火”，疫后房企積極推盤，銷售額快速回升。4月百強(qiáng)房企全口徑銷售額突破九千億元，環(huán)比上升17.2%，較去年同比上漲0.6%，首次同比轉(zhuǎn)正。房企加快供貨節(jié)奏，戴口罩排隊購房的現(xiàn)象頻頻上演，帶動部分城市市場快速轉(zhuǎn)暖。

??從樓市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火”，從微觀上來看疫情對企業(yè)拿地，居民購房的負(fù)面影響似乎并不如宏觀層面一般嚴(yán)重，那么在這二者的反差中究竟當(dāng)前真實的市場情況是怎樣的？目前是局部市場“大火”還是全面回暖，回暖背后的動因為何？是否具有可持續(xù)性？

??02

??分化：樓、地市穩(wěn)步恢復(fù)但分化加劇

??核心一二線豪宅大熱，剛需回歸“春風(fēng)拂”

??……本節(jié)有刪減……1、疫后樓市快速修復(fù)，一線二手房降幅收窄至14%，三四線新房復(fù)蘇較快（略）2、城市間樓市分化，深圳、杭州率先正?；瑥V大三四線成交持續(xù)低迷（部分略）城市層面而言，疫情影響加大了不同城市間居民購買力、購房者數(shù)量的差距，因此疫后不同城市間一二手房市場表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化。

??新房市場上，核心一二線及強(qiáng)三線樓市已正常化，部分二三線恢復(fù)緩慢。核心一二線城市如深圳、蘭州、杭州、青島等疫后積壓需求有序釋放，后新增購房需求順利接棒下樓市快速修復(fù)，至4月成交面積同比已超過2019年同期。此外江門、常德、常州、莆田等強(qiáng)三線城市供需兩旺，4月同比增速均已回正。而東北、西部及部分沿海地區(qū)城市如長春、廈門、西安、蘇州、湖州、德清、臺州等城市4月成交表現(xiàn)依舊萎靡，同比均有超20%降幅。其中部分城市如廈門、蘇州、西安、湖州由于疫情防控嚴(yán)峻，城市新增供應(yīng)過少而制約了購房需求的兌現(xiàn)；另外部分城市如衡陽、德清、蕪湖則是由于疫后居民購買力受削弱導(dǎo)致購房需求不足。

??二手房市場上，深圳、杭州等成交率先恢復(fù)正常，其余城市同比降幅收窄，上海、蘇州等復(fù)蘇緩慢。隨著疫后多個城市逐漸放開防控，陸續(xù)恢復(fù)二手中介帶看業(yè)務(wù)，深圳、廣州、杭州、南京等城市積壓的購房、換房需求集中涌現(xiàn)推動4城在二季度初單月成交規(guī)模已超過2019年同期，其中南京更是同比正增34%。其余城市新房市場火熱正向傳導(dǎo)至二手房市場，多個城市同比降幅均有不同幅度收窄。但受疫情管控影響，上海、蘇州、武漢、成都、重慶等城市二手房市場在較長時間停業(yè)后二季度初成交同比降幅仍超過4成。其中成都、重慶、蘇州等二線城市看房者顯著減少，4月成交同比降幅更超50%。

??整體來說，疫后城市間樓市表現(xiàn)分化明顯。深圳、杭州等強(qiáng)市樓市已正常化；武漢、蘇州、重慶等一二房成交仍處于歷史低位，部分三四線城市受疫情防控或購房需求不足影響成交持續(xù)萎靡。

??3、疫后地市量價齊升，二線溢價率激增，三四線成交量同比仍降（部分略）在疫后土地供應(yīng)大幅放量推動下，全國土地成交量顯著回升。至4月CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場涉宅用地成交建筑面積增至17314萬平方米，環(huán)比增長58%，較2019年同期也恢復(fù)至歷史水平，同比增6%。

??隨著成交量的大幅回升，加之高價優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比提升，疫后平均地價創(chuàng)2018年以來新高。至4月，成交總金額大幅增加至5298億元，成交均價受此帶動上浮至3060元/平方米，環(huán)比再增22%，突破2018年以來的新高。

??市場熱度方面，溢價率與流標(biāo)率雙升凸顯土拍市場優(yōu)、劣地塊間成交分化。從溢價率來看，在熱點(diǎn)二三線土地出讓增加且有優(yōu)質(zhì)土地高溢價成交的帶動下，溢價率保持上升趨勢，增至16.0%，環(huán)比上升3.8個百分點(diǎn)，并且創(chuàng)下去年7月以來新高。從流標(biāo)率來看，由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)大幅增加，大部分房企將主要精力放在這些地塊上，對郊縣地塊的關(guān)注度普遍不高，郊縣地塊頻遭流拍，使得整體流拍率有所回升。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率升至9.2%，較上月增加2.5個百分點(diǎn)。

??分城市來看，核心一線高價地底價成交，二線則普遍溢價較高，多數(shù)三四線則無溢價。從2020年3月以來部分城市涉宅地塊成交情況來看，一線城市中，北、上、廣高價地塊多為底價成交，三城溢價率均在20%以內(nèi)，其中上海溢價率更是僅2%。二線城市中，優(yōu)質(zhì)高價地大放出，多輪競拍下推高土拍溢價率；僅少數(shù)城市如天津、武漢、鄭州、濟(jì)南、青島等溢價率低于5%，西安、合肥、寧波、廈門等城市溢價率均超30%，其中廈門更是誕生“雙料地王”，南京主城區(qū)內(nèi)土拍地塊溢價率也均在30%以上。而三四線城市中，除部分強(qiáng)市如佛山、溫州、南通、常州、紹興等成交了多宗溢價率地塊外，多數(shù)城市土拍成交均無溢價。

??總而言之，疫后土地市場與新房市場均整體火熱、局部分化，不同城市不同區(qū)域土拍表現(xiàn)差異明顯。疫后多城優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)推動土拍市場快速回暖，單月土地成交建面回歸正常水平，平均樓板價也到達(dá)階段新高。但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊往往備受追捧，帶動全國土拍溢價率快速上升；而郊縣低性價比地塊則頻遭流拍，致使全國土拍流標(biāo)率也隨之增長。

??4、項目分化：深、杭、寧等高端豪宅盤熱銷，蓉、渝、蘇等高性價比剛需盤大火（部分略）

??從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，不僅不同城市間的行情相對獨(dú)立，而且城市內(nèi)部的產(chǎn)品銷售情況也存在顯著差異，大體呈現(xiàn)出以下特征：第一類城市低檔剛需類項目持續(xù)熱銷，中高檔去化相對平平，以成都、重慶、蘇州、福州、北京為典型代表；第二類則剛好相反，高檔和豪宅改善類產(chǎn)品大賣，郊區(qū)低檔剛需盤去化不佳，深圳、杭州、南京、鄭州等城市高端產(chǎn)品需求依舊旺盛；第三類城市中檔剛改類產(chǎn)品異軍突起，以上海、西安、寧波為典型代表，中檔產(chǎn)品去化率均高達(dá)70%以上；第四類為去化較差城市，各檔次產(chǎn)品無明顯差異。

??（1）成都、蘇州、北京等高檔產(chǎn)品去化不佳，中低檔依托剛需客驅(qū)動保持熱度（部分略）

??第一類城市以成都、重慶、蘇州、福州、北京等為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區(qū)域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。這類城市多為省會或區(qū)域核心，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)顯著，吸引了眾多外來務(wù)工人員，買房自住居多，加之部分區(qū)域因政府限價原因一二手倒掛，不乏一些高性價項目獲得購房者的青睞。

??以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，這也是促使成都市場4月迅速回暖的重要原因。從下表中我們可以看出，去化率100%的項目多為中低檔，譬如一圈層的成發(fā)紫悅府項目，因其地段好、性價比高而受到關(guān)注，作為項目最后一批次房源，疊加圈層內(nèi)同類貨源較少，促使項目成為近萬人搖號的“網(wǎng)紅樓盤”；再如處于天府新區(qū)的恒大天府半島項目，二批次1170套房源一經(jīng)推出也在開盤當(dāng)天全部售罄，雖然部分客戶因污水廠問題放棄選房，但超萬人的報名人數(shù)依舊將其房源搶購一空。此外，同屬二圈層的凱德卓錦萬黛同樣因其區(qū)位優(yōu)勢和較高的價格剪刀差吸引了2萬人搖號，中簽率低至1%，火熱程度可見一般。

??與之形成鮮明對比的是，部分處于城市邊緣或是周邊配套相對缺乏的高價項目依舊去化不佳。典型代表為佳兆業(yè)瓏璽，地處溫江光華新城，價格相較周邊無明顯優(yōu)勢，加之產(chǎn)品定位高端，面積大總價高，雖然4月僅推出124套房源，開盤當(dāng)天去化率依舊不足30%。而天府新區(qū)的麓玥府雖毗鄰成都“神盤”，魯湖生態(tài)城，但因自身配套呈現(xiàn)仍需較長時間，因而也面臨一定程度的去化壓力。

??（2）深圳、南京、鄭州等豪宅供應(yīng)稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“無人問津”（部分略）

??第二類城市主要是依托高端、豪宅改善盤持續(xù)熱銷帶動市場回暖，遠(yuǎn)郊剛需盤去化則相對緩慢，典型代表為深圳、杭州、南京、常州。之所以產(chǎn)生這樣的分化，實則也是疫情對不同購買力客群的收入影響存在差異，“富人更富，窮人更窮”的分化格局所致。具體來看，一方面得益于中央對企業(yè)的“紓困”政策不斷，央行去年以來連續(xù)降準(zhǔn)、降息，適度寬松貨幣政策扶持企業(yè)增長，市場流動資金相對充裕，企業(yè)主等高凈值人群抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。另一方面，低收入群體更加“邊緣化”，很多企業(yè)在進(jìn)行人員結(jié)構(gòu)調(diào)整時，最有可能放棄或整合的就是可替代性強(qiáng)、低層級同時也意味著低收入的用工需求。

??一線城市以深圳為例，高端、豪宅產(chǎn)品屢開屢罄：3月7日，104套總價區(qū)間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當(dāng)日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄，預(yù)售均價也達(dá)到了了3.6萬元/平方米，此外，深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域中高端項目也出現(xiàn)“喝茶費(fèi)”等現(xiàn)象，市場熱度可見一般。對比而言，處于坪山、龍崗、光明區(qū)的部分項目則去化不佳，特建發(fā)樂府花園、君華時代花園、中駿云景府3-4月開盤去化率均不及50%。

??二線城市以南京為例，分化情況和深圳類似，高檔（73%）、豪宅（97%）產(chǎn)品的去化率也普遍好于中檔（40%）、低檔（5%）產(chǎn)品，受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，推盤以中檔產(chǎn)品居多，據(jù)CRIC監(jiān)測，3-5月南京共推出57個樓盤，其中45個樓盤產(chǎn)品定位均為中檔，去化冷熱不均拉低了中檔整體的去化率水平。聚焦熱銷項目，即去化率大于90%的項目，可以看出以高端和豪宅項目居多，集中在建鄴、鼓樓、棲霞等核心區(qū)域，其中建鄴區(qū)的仁恒江灣世紀(jì)、華新城；鼓樓區(qū)的綠地海珀紫金、棲霞區(qū)的萬象天地九悅均實現(xiàn)了開盤即售罄的佳績。

??（3）西安、寧波、上海等中檔剛改項目“異軍突起”，低檔、高端去化一般（略）

??（4）廣州、天津、廈門等項目去化普遍不佳，各檔次產(chǎn)品去化率均維持低位（部分略）

??第四類城市疫后成交已經(jīng)盡顯“疲態(tài)”，在售項目普遍去化不佳，以廣州、廈門、天津為典型代表，不同檔次的項目并無明顯的去化“分層”。以廣州為例，不同檔次項目開盤當(dāng)天平均去化率基本維持在30%-40%，少數(shù)項目熱銷，譬如星河?xùn)|悅灣開盤預(yù)售均價在2.7-2.9萬元/平方米之間，對比城市均價而言屬于中檔項目，項目最近一次開盤推盤155套當(dāng)天即去化71%，此外項目前期蓄客量達(dá)到330組。該項目得以熱銷的主要原因即在于優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境與成熟完善的配套。一方面，項目毗鄰南沙區(qū)府，屬于蕉門板塊的核心區(qū)府板塊；另一方面，項目內(nèi)部配套有商業(yè)綜合體與一貫制中小學(xué)教育配套。另外項目戶型使用率高達(dá)82%，小面積戶型打造三房兩衛(wèi)極具性價比。

??03

??動因：貨幣“放水”、地方“紓困”激活中高端

??房企降價、一二手倒掛刺激剛需釋放

??……本節(jié)有刪減……1、央行降準(zhǔn)、降息，靈活適度的貨幣政策造就“借-房-貸”投機(jī)閉環(huán)助推樓市（略）2、“四限”調(diào)控松動、企業(yè)紓困、購房免稅補(bǔ)貼雙管齊下，助推自住購房需求釋放（略）3、“限價”調(diào)整仍存一二手倒掛，成都等城市再現(xiàn)一房難求“萬人搖號”

??一二手倒掛或是預(yù)售均價顯著低于板塊內(nèi)其他在售項目價格也是部分樓盤大火的原因，尤其是以剛需客驅(qū)動中低檔項目熱銷的城市，以成都、蘇州為典型代表，疫后迎來了一批限價盤入市，低廉的價格強(qiáng)化了購房者“買到就是賺到”的樂觀預(yù)期，因而也促使城市市場迅速回暖，以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，去化率達(dá)到100%的項目，無一例外，均有比較顯著的價格優(yōu)勢，天府新區(qū)的恒大天府半島、錦江區(qū)的自在軒、武侯區(qū)的鑫耀美泉悅府較周邊項目價格均便宜了將近一半，因而即便推盤量較大，也取得了不錯的銷售業(yè)績。

??再如蘇州，3月以來樓盤熱銷頻頻，3月20日開盤的龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤、5月加推的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，去化率均在85%以上。其中龍湖首開湖西星辰更是實現(xiàn)了一分鐘銷售12億元的輝煌戰(zhàn)績。究其熱銷原因，主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關(guān)。據(jù)了解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤，由于被限價，備案均價僅約2.83萬元/平方米，總價約249萬元起，對比二手房，區(qū)域內(nèi)倒掛嚴(yán)重。與之毗鄰的萬科湖西玲瓏的小戶型精裝，近期普遍成交價為3.4萬元/平方米。

??4、江門、清遠(yuǎn)等三四線項目降價促銷“挽狂瀾”，以價換量帶動短期市場回暖（部分略）

??房企因政府管控導(dǎo)致的“一二手倒掛”若被認(rèn)為是被迫降價，那還有部分行情轉(zhuǎn)冷的三四線城市樓盤為了刺激銷售，則選擇了主動降價促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長貸款年限，犧牲自身小部分利潤空間來搶占市場，獲得項目的快速去化。

??以江門為例，據(jù)CRIC監(jiān)測，3月以來不少樓盤的價格有一定的下調(diào)，位列3-5月江門商品住宅銷售面積TOP20的保利·和悅?cè)A錦、萬象華府、聯(lián)發(fā)悅瀾山項目均推出了不同程度的讓利優(yōu)惠，位于濱江新區(qū)的保利和悅?cè)A錦推出了“首付可分期60個月”的活動，據(jù)了解，若以首付3成計算，項目首付分期60個月需要先支付1成首付，另外2成帶息分期5年支付，房企以降低購房門檻來加速產(chǎn)品去化。萬象華府也推出了“9XXX元/平方米任選房源”活動，紅遍江門朋友圈，該活動將于4月21日起，漲價8%，均價將漲至10500元/平方米，吸引了不少恐慌性購房客群。聯(lián)發(fā)悅瀾山也推出首付分期5萬起活動，目前項目最優(yōu)惠單價可低至9500元/平方米。

??再如清遠(yuǎn)，目前樓市成交恢復(fù)情況一般，4月成交同比下降了7%，1-4月累計成交同比降幅為16%，處于中等水平。聚焦其熱銷項目，以碧桂園、恒大、保利、融創(chuàng)等品牌開發(fā)商項目居多，尤其是碧桂園，TOP20項目中占據(jù)6席，市場占有度可見一般。

??究其原因，與品牌開發(fā)商推行的營銷讓利活動密切相關(guān)，內(nèi)容涵蓋優(yōu)惠76-95折不等、首付分期、全民營銷、渠道聯(lián)動，譬如碧桂園，針對其清遠(yuǎn)項目，推出了精選單位86折，線上持續(xù)9.9元抵3萬元，全民營銷1.0-2.4%傭金等諸多活動，事實上清遠(yuǎn)自3月中旬以來，各項目普遍采取了以價換量的策略，較疫情價格降幅基本都達(dá)到了10-15%，價格逐步回歸至內(nèi)生購買力，來訪、成交均有所復(fù)蘇，市場整體供求相對平衡。

??5、城鎮(zhèn)失業(yè)率處6%高位、收入減少預(yù)期、消費(fèi)降級使多數(shù)三四線樓市“涼涼”

??雖然當(dāng)前國內(nèi)新冠疫情得到了初步控制，不過新冠疫情對于實體經(jīng)濟(jì)的影響仍在持續(xù)，城鎮(zhèn)就業(yè)壓力加大，失業(yè)率明顯上升。從國家統(tǒng)計局近期公布數(shù)據(jù)來看, 1-4月份，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)354萬人，與上年同期相比少增105萬人。4月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為6.0%，比3月份上升0.1個百分點(diǎn)，整體依舊維持在歷史高位。不得不說今年以來，受疫情影響，多數(shù)企業(yè)招聘活動減少，市場就業(yè)機(jī)會不足，部分有意愿的求職者就業(yè)暫時較困難；一部分人就業(yè)意愿下降，不愿工作或不能工作，暫時退出勞動力市場。

??事實上，疫情發(fā)生后全國招聘崗位數(shù)量同樣出現(xiàn)明顯回落。2020年5月全國招聘總量相較1月下滑9%，相較2019年6月下滑22%，其中三線城市下滑最為顯著，較去年年中降幅達(dá)到了近3成。直觀反映多數(shù)企業(yè)壓縮用工成本，全社會整體新增財富總量逐漸減少，居民收入將出現(xiàn)明顯回落。

??短期內(nèi)失業(yè)率上升、就業(yè)容量收縮勢必會導(dǎo)致部分購房需求的延期或降級，反映到樓市層面便是客戶的剛需化屬性更為明顯，在房價趨高的當(dāng)下只能壓縮購房面積段，中低檔產(chǎn)品持續(xù)熱銷，而對于廣大缺乏基本面支撐處于下行周期的一般三四線而言，低收入群體將徹底被樓市“拒之門外”，有錢的不想買，沒錢的買不起將成為2020年多數(shù)三四線城市的真實寫照。

??04

??持續(xù)性研判：6月成交有望回正

??短期以價換量但缺乏基本面支撐的三四線熱度難延續(xù)

??……本節(jié)有刪減……

??結(jié)合上文可知，隨著國內(nèi)疫情得到階段性控制，全國樓市還是在穩(wěn)步復(fù)蘇之中，供應(yīng)持續(xù)放量，成交跌幅較前幾個月顯著收窄。然而不同能級、不同城市甚至是同一城市的不同項目還是呈現(xiàn)出顯著的分化特征：深圳、杭州、成都、合肥、常州等城4月成交同比都已回正，廣州、北京、濟(jì)南、長春等城市場依舊“涼涼”，目前成交量仍顯著不及2019年同期。究竟5-6月樓市行情會怎樣發(fā)展，不能城市間的分化會加劇還是彌合？綜合全篇，我們可以大體得到如下結(jié)論：

??1、5-6月房企沖刺季在即，推盤放量預(yù)期拉動成交由負(fù)轉(zhuǎn)正，但漲幅相對有限（略）

??2、核心一二線和強(qiáng)三線成交回穩(wěn)，以價換量缺乏基本面支撐的三四線熱度難延續(xù)

??結(jié)合上文不同城市現(xiàn)階段的市場恢復(fù)情況，究竟目前恢復(fù)良好的城市能否持續(xù)“飄紅”，恢復(fù)較差的城市逆風(fēng)“翻盤”的概率有多大？中庸表現(xiàn)的城市5-6月又將何去何從？

??一線城市成交量有望穩(wěn)中微增，主要是依托北京、廣州市場的穩(wěn)步恢復(fù)。四個一線城市分化有望持續(xù)加劇，上海、深圳或?qū)㈦A段性回調(diào)，近期，網(wǎng)上出現(xiàn)深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等相關(guān)傳聞，中國人民銀行深圳市中心支行于4月20日向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求進(jìn)行自查。4月23日繼深圳之后，中國人民銀行上海總部召開上海房地產(chǎn)信貸工作座談會，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險抵押，通過個人消費(fèi)貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金。若信貸層面從緊，購買房產(chǎn)作為避險資產(chǎn)的渠道被阻隔，將抑制部分中高端需求的釋放，從而使得短期的市場熱度難以為繼。

??而針對北京、廣州而言，目前主要是剛需、剛改客群自住屬性驅(qū)動，短期內(nèi)仍存在一定的釋放空間，特別是廣州，調(diào)政策仍存局部松動機(jī)會（如白云/花都的限購、二套限貸等），同時黃埔、白云、增城等區(qū)域交通建設(shè)加快，也有望改善客戶預(yù)期，促進(jìn)需求釋放。

??二線城市總體成交有望保持平穩(wěn)，不同城市行情相對獨(dú)立。其中值得關(guān)注的當(dāng)屬各都市圈內(nèi)核心城市，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州等短期內(nèi)的復(fù)蘇動力依舊較強(qiáng)，剛需、剛改置業(yè)需求依舊旺盛，加之近期人才新政等利好政策不斷，對成交也有一定的刺激作用，預(yù)計這類城市的成交量會小幅轉(zhuǎn)暖。其次，蘭州、成都、南寧、昆明、鄭州等中部城市成交熱度仍有望延續(xù)，從數(shù)據(jù)層面看當(dāng)前的成交基本已好于或者接近去年同期，成都、南寧5月去化率較4月有了穩(wěn)步提升，隨著年中房企業(yè)績沖刺，推盤量增加，購房需求仍有望平穩(wěn)釋放；最后，濟(jì)南、長春、長沙、西安、重慶、武漢等城市市場恢復(fù)動力相對較弱，因成交低迷，庫存壓力相對較大，即便地方政府出臺刺激性政策，對于成交的促進(jìn)作用也相對有限，后期走勢不容樂觀。

??三四線城市穩(wěn)步下行，降多增少，回調(diào)壓力巨大。首先，環(huán)都市圈強(qiáng)三四線城市諸如常州、無錫、佛山、溫州等短期內(nèi)市場熱度延續(xù)，仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇，主要是基于這些城市短期內(nèi)都有一些人才新政類的刺激政策出臺，強(qiáng)化了樓市向好預(yù)期，加之本地經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，居民購買力雄厚也對樓市需求有了穩(wěn)固支撐。其次，以價換量缺乏基本面支撐的城市5-6月成交依舊不容樂觀，以江門、韶關(guān)、清遠(yuǎn)為典型代表，這些城市的在售項目幾乎都給出了不同程度的讓利優(yōu)惠，刺激了短期內(nèi)購房需求的集中釋放，但是客戶剛需化的傾向已經(jīng)顯現(xiàn)，房企的讓利行為也不是長久之計，因而后期需求也存在難以為繼的可能。最后，針對廣大已經(jīng)“涼涼”，恢復(fù)緩慢的三四線城市而言，5-6月的成交表現(xiàn)依舊不及去年同期，譬如衡陽、肇慶、臺州、蕪湖等城市，目前成交就已盡顯“疲態(tài)”，后期若無給力的刺激性出臺，成交量勢必會出現(xiàn)大幅下滑。

??3、產(chǎn)品分化延續(xù)，深圳、上海豪宅持續(xù)熱銷，成都、長沙剛需盤仍將“堅挺”

??當(dāng)前，基于不同城市復(fù)蘇情況差異性和“因城施政”紓困政策各不相同，城市間樓市行情相互獨(dú)立，項目去化也表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，通過以上分析，我們不難得出，一方面諸如深圳、上海、南京、鄭州、廈門、常州等城市中端改善盤熱銷，相反遠(yuǎn)郊剛需盤去化相對緩慢。另一方面在部分一線和核心二線城市中，處于供應(yīng)相對稀缺的熱門板塊的高性價比項目依舊是備受剛需購房者青睞，而市中心大面積段高總價產(chǎn)品則去化不佳，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。預(yù)判5-6月，我們認(rèn)為，這樣的“分層”現(xiàn)象還將延續(xù)：

??中高端豪宅類銷售顯著好于低端剛需盤的主要原因無外乎以下兩點(diǎn)：一是針對房價趨高的核心一二線城市，諸如深圳、上海、南京，高凈值人群聚集地，這類群體的收入受疫情影響較小，投資意識更強(qiáng)，以購買房產(chǎn)來構(gòu)筑避險資產(chǎn)的動機(jī)仍能促進(jìn)高檔和豪宅類產(chǎn)品在短期內(nèi)保持不錯的成交表現(xiàn)。二是都市圈周邊的強(qiáng)三線城市，例如無錫、常州，人民生活相對富裕，房價適中，本地居民的攀比心理，對面積較大，居住舒適度較高的改善類戶型更為偏好，加之高檔和豪宅類產(chǎn)品一般也是優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療資源、商業(yè)配套相對完善的區(qū)域，稀缺的板塊價值也將帶動此類產(chǎn)品持續(xù)熱銷。

??還有部分城市剛需盤持續(xù)熱銷，顯著好于中高端改善類項目的去化水平，這些城市基本都是常住人口眾多或是典型的人口凈流入城市，低購買力的剛需消費(fèi)群體眾多，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。不同城市購房心理還是存在顯著差異：北京主要源于限價房的集中入市帶動了中低檔產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，廣州當(dāng)前成交恢復(fù)相對緩慢，前期需求透支造成了客戶剛需化傾向顯著；而成都、長沙等城市因房價相對“親民”，政策“高壓”下局部區(qū)域也存在顯著的一二手倒掛，剛需購房者本著“買到就是賺到”的心理也會選擇率先入場，而后逐步積累財富二次換房。