[克而瑞]“人口增長不及城區(qū)擴張”型二線城市 ——重慶樓市周期變化研究

??導讀

??若需預判3-5年重慶樓市發(fā)展?jié)摿?，還是應該聚焦人口增長和居民購買力。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??重慶，是國家批復的中國重要的中心城市之一，長江上游地區(qū)經濟中心、國家重要的現代制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐。在良好的經濟基本面之下，近年來規(guī)劃利好消息不斷：2020年5月9日，重慶主城都市區(qū)工作座談會發(fā)布消息，重慶主城區(qū)擴容，擴容之后的“主城都市區(qū)”，將包括原主城9區(qū)，加上渝西地區(qū)12區(qū)，共21個區(qū)；不過與之形成鮮明對比的是，人口增速放緩，地均增量不足，在核心城市中排名靠后，甚至不及大連、濟南等二線城市。

??從其樓市變化來看，可以用“跌宕起伏”來形容，2016年前整體保持平穩(wěn)，2016年后行情啟動，直至2018年達歷史高點，年成交突破2600萬平方米，而后便處于穩(wěn)步下行，2020年跌破2000萬平方米，2021年穩(wěn)步復蘇，房價也呈現階梯式上行，已達1.4萬元/平方米。究竟引導重慶周期性變動的主要因素有哪些？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現怎樣的走勢呢？

??01

??一、城區(qū)“大擴張”后遇“人口難題”
2000萬平年成交量是否已“觸頂”？（本節(jié)有刪減）

??（一）重慶人口增量大增速慢，主城“地廣人稀”，地均增量處二線“末流”（本節(jié)有刪減）

??細究重慶市人口分布情況可以發(fā)現主城區(qū)人口增量與行政區(qū)劃面積并不匹配。據統(tǒng)計10年間主城核心9區(qū)的常住人口增量僅為220萬人，依據行政區(qū)域面積推算人口密度增長，近10年每平方公里增量僅為86人，在17個熱點二線城市中排名居后，較之杭州、成都等人口發(fā)展極為迅速的城市更是相差甚遠。

??究其原因，重慶城市近年來城市發(fā)展重心由內向外拓展。雖七普數據顯示主城區(qū)人口已突破千萬人，不過也僅為整個重慶市的1/3，主城區(qū)周邊的新區(qū)及鄉(xiāng)縣人口高達2000萬人以上，且主城新區(qū)中，除合川、長壽、綦江外，10年間常住人口都呈凈增長。作為重慶中心城區(qū)工業(yè)轉移的主要承接地，主城新區(qū)將會是未來人口增長的主場。尤其璧山、江津，地理上更接近主城，受益科學城推進和二機場建設，人口有望迎來大的增長。

??02

??發(fā)展階段特征：剛需向改善過渡
量價階梯式爬升、2016年后波動更大（本節(jié)有刪減）

??（一）大周期：成交量、價均呈階梯式爬升，2021年市場熱度穩(wěn)步回升（本節(jié)有刪減）

??1、成交量：平臺-拉升-平臺交替往復，2021年成交規(guī)模預計高位持穩(wěn)

??聚焦重慶歷年房地產市場走勢，以2016年作為時間節(jié)點，先后各分為兩個階段。2016年以前市場周期性較為顯著，成交規(guī)模每間隔3-4年迎來一波拉升，后轉為平臺期盤整。2009年以來成交中樞從1300萬方拉升至1750萬方。2016年市場開啟上升通道，2018年成交規(guī)模沖高至近2700萬方后市場遇冷回調，疊加疫情沖擊下市場持續(xù)下行，一度回落至2000萬方以下，基于2020年下半年以來市場熱度回升，以今年前8月成交測算，年成交有望回升至2300萬方以上，成交進入新一輪平臺期。

??具體來看，2009-2011年市場基本處于平臺走勢，當時重慶樓市仍處于發(fā)展初期，房企年均成交量位于1300萬方區(qū)間。雖然市場成交量級較為平穩(wěn)，不過從2008年起重慶人口增長進入上升期，疊加房企的不斷進入的情況來看，市場已隱隱有上升的“苗頭”。

??2012-2015年間市場進入新一輪平臺期，由于2011年重慶經歷了許多的“大事”，諸如重慶成為首批房地產稅試點城市，也是在同年重慶市加大了土地供應，對于市場的顯著影響就是成交量的上升，單年內成交量拉升350萬方，不過自2012年政策影響回歸正常預期，且大批量的公租房入市沖擊了新房市場的置業(yè)需求，2012起至2015年市場進入新一輪長期平臺走勢。

??2016-2019年是重慶樓市的高光時期，跟隨2015年全國房地產市場的全面起勢，重慶樓市進入新一輪上升通道。從供應端可以發(fā)現早在2014起政府開始縮減土地供應，疊加全國樓市大熱的行情下居民出現恐慌性購房，供需結構的變化下成交熱度持續(xù)走高，每年增長成交量突破400萬方，在2018年漲勢有所放緩，年成交量沖高至2690萬方為歷年最高。2019年起市場逐漸回歸理性，成交量應聲回落至2268萬方。

??2020年至今重慶市場進入新一輪平臺走勢。受新冠疫情影響，重慶市場進一步回落，一度下跌至1930萬方，由于政府救市出臺一系列房地產利好政策修復樓市促進經濟復蘇，2020下半年以來市場熱度回歸，2021年延續(xù)了市場火爆，直至5月全國調控升級，重慶也隨之行情回落。不過以前8月的成交規(guī)模測算，年度成交或回升至2300萬方以上，樓市進入新一輪平臺期，規(guī)模較之10年前增長了1000萬方。

??2、成交均價：階梯式穩(wěn)步上行，“跳增-持穩(wěn)-跳增-持穩(wěn)”周期性上?。裕?/p>

??（二）小周期：2016年后成交量變化更快波動更大，成交價格節(jié)點跳增（本節(jié)有刪減）

??受城市主政風格轉變影響，重慶房地產市場月度小周期2016年后逐漸從緩慢穩(wěn)定的量價走勢轉變，周期變化逐漸加快，期內成交量漲跌起伏劇烈、成交價格節(jié)點跳增。

??1、成交量：周期持續(xù)時間縮短至20個月內，期內成交量變化愈發(fā)劇烈

??商品住宅成交規(guī)模月度規(guī)模在2016年出現較明顯上升，與其年度表現一致。在走勢上2009年至2021年，隨時間推進則有兩大突出特征：

??1) 周期變化越來越快，持續(xù)時間越來越短，由40個月以上縮短至20個月以內。

??2）2016年后周期內成交規(guī)模變化較2016年前更加劇烈，由平緩波動變?yōu)榇鬂q大跌。

??具體來看，月度小周期變化逐漸加快，至2021年較2009年持續(xù)時間縮短減半。2009年初至2012年末為第一個上行周期，持續(xù)時間為47個月。經過一段規(guī)模震蕩期后，2016年隨著重慶調控政策與開發(fā)模式的轉變，樓市進入第二段上行周期，本輪周期至2018年5月結束，持續(xù)時間縮短至28個月。疫情爆發(fā)以來，加上土拍兩集中、學區(qū)房整治等調控新政的介入進一步加快了市場變化的速度。2018年后商品住宅成交經歷了下行與上行兩個小周期，時間逐漸縮短至20個月以內。

??月度小周期內成交規(guī)模變化幅度逐漸加大，2016年后 “大漲大跌”特征愈發(fā)顯著。2016年以前重慶樓市分別經歷了一次上行周期和一次震蕩周期，兩次周期內商品住宅成交規(guī)模的標準差分別為49和31，尤其是2012年底至2016年初的震蕩小周期，月成交規(guī)模普遍穩(wěn)定于150萬平方米。2016年后成交量快速拉升，2018年中至2020年初進入一輪下行周期，當前則處于新一輪上行補漲周期。統(tǒng)計2016年后三輪小周期內月成交規(guī)模的標準差，分別為57、75和56?？梢?016年后重慶樓市變化愈發(fā)劇烈，“大漲”與“大跌”交替出現。

??總而言之，以2016年為分界點下當前重慶樓市成交規(guī)模變化快速且劇烈，小周期相較于2016年以前更為靈活。究其原因，一方面是2016年后樓市發(fā)展更市場化，市場變化更靈活；另一方面是隨著調控政策愈發(fā)多樣化，制定與實施更為適時，因此市場對調控政策的反應更加快速。

2、房價：2016年前房價穩(wěn)定但“大漲大跌”，2016年后則“節(jié)點性”跳增（本節(jié)有刪減）

??（三）區(qū)域聚焦：二環(huán)內成交占比擴大成市場主力，量價齊增，快速補漲（略）

??1、成交量重心向外轉移，2021年前8月渝北、巴南、北碚累計占比近6成（略）

??2、渝中房價高地，二環(huán)內九龍坡、沙坪壩、大渡口等同比增10%以上（略）

??03

??影響周期因素：
短期地市驅動樓市上漲預期
中長期內需見頂限制規(guī)模增長
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）：2016年分界點，地市縮量地價抬升推動新房成交“節(jié)節(jié)高”（本節(jié)有刪減）

??1、2016年后政策由“剛柔并濟”到逐步從嚴，治標不治本難抑樓市成交大熱

??正如上文所闡述的，重慶市2010年后房地產市場發(fā)展以2016年作為分水嶺，節(jié)點前后市場量價走勢顯著不同。究因來看，主要是由于前后對樓市調控政策的風格發(fā)生了較大變化。

??“2016年前”與“2016年后”調控政策以及其對樓市影響可概括為：

??1)  2016年前，先調控后救市，施政方向剛柔并濟。因此規(guī)模相對固定的計劃性房地產市場下，即使兩江新區(qū)和成渝經濟區(qū)陸續(xù)批復，利好頻出下仍能保持樓市量價穩(wěn)定。

??2)  2016年后，施政方面明顯趨嚴。但前期去庫存外加投資性購房者集中入市極大提升了市場預期，因此市場性房地產市場下，嚴格的調控政策收效甚微，樓市量升價漲。

??具體而言，2010年，2月重慶成為國家中心城市，6月中西部第一個國家新區(qū)“兩江新區(qū)”正式掛牌。2011年5月國務院批復的成渝經濟區(qū)開始建設。巨大的政策利好使得投資客紛紛入場,恐慌性購房刺激房價同比上漲42%，達到了6341元/平方米。

??此后一年，重慶進入特色調控時期。自2011年1月27日起，重慶啟動個人住房房產稅改革試點工作，凡所購房屋均價在起征點以上的住房均屬征收對象，隨后，個人存量住房也被納入房產稅征收的范圍，與上海并列成為全國唯二征收房產稅的城市。

??值得注意的是，2016年以前重慶調控政策“先調控后救市”，施政方向剛柔并濟。主要體現在對房企地市土地交易成本和居民樓市交易成本兩方面。

??對房企土地交易成本，2013年8月土地競拍保證金由20%升至50%，收緊提高了房企拿地成本，其對應的是2013年地市供求兩旺，全年成交涉宅地176宗達到歷史高位。2015年“渝八條”中允許房企在項目未預售前申請調整商住比例和住宅項目戶型結構。2016年1月則出臺《關于進一步落實涉企政策促進經濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對房企實行減稅降費，將所得稅預售收入的計稅毛利率和普通住宅土地增值稅預征率分別降至15%和1%。

??對居民樓市交易成本，2014年調控收縮，2月將公積金貸款夫妻同貸限額降至60萬，4月取消“農轉城”部分新重慶城鎮(zhèn)居民購房免契稅優(yōu)惠。2015年其順應去庫存和經濟下行逆周期調節(jié)的整體趨勢，2015年5月和8月分別降低購房首付比例至30%和降低了公積金貸款準貸門檻；10月 “渝八條”進一步將購房首付比例降至20%。

??2016年去庫存后市九區(qū)存貨處于低位，投資客大批進軍長江沿線城市則在短期內將重慶可售房源出清。市場情緒與預期高熱下，2016年后政策調控不在剛柔并濟，而是以嚴為主。

??2017年以來，一系列調控政策出臺，限售2年、公積金認房認貸、二手房首付比例提高至4成、“三無人員”個人住房房產稅等政策通知，嚴控房價。2018年和2019年分別禁止炒賣房號和規(guī)范學區(qū)房買賣。在資金方面2017年和2021年分別強調了禁止信貸資金流向投資投機性購房和加強預售資金監(jiān)管。但因地價節(jié)節(jié)攀升，調控效果一般，正如上文所述整體樓市呈量升價漲趨勢。

??2、2016年前地票制度平抑房價，2016年后高價地頻出抬升房價上漲預期

??2016年后涉宅地成交逐年降低是主政思路轉換后樓市熱度難抑的內因所在。此外地價與房價間的密切傳導關系也在2016年后轉變?yōu)橛筛邇r地引起的地價驅動房價抬升。

??2013年重慶涉宅地成交面積達4059萬平方米歷史高點，后逐年降低至2019年宅地成交規(guī)模僅1235萬平方米。相反，新房市場商品住宅成交面積2016年后逐年提升，至2018年達2690萬平方米歷史高點。其主因是涉宅地成交規(guī)?？s減外加去庫存行動使得重慶廣義存量持續(xù)降低。新房供不應求下購房情緒穩(wěn)心薄弱，恐慌性購房則更加促進可售貨值快速出清。從而使得新房成交規(guī)模逐年攀升，這也是2016年后樓市熱度難抑的內因所在。

??對比重慶房地產市場涉宅地成交樓板價和新房成交均價，2008年至2021年中兩者相關系數達0.98，呈密切相關性。事實上結合實際市場歷史變化，2016年以前地市對樓市熱度有平抑作用，2016年以后以地價驅動房價作用顯現。

??2016年前，重慶獨有的地票制度對于平抑房地價有很好的作用，房價上升即炸山加快供地平抑地價，同時落實租售并舉，應屆畢業(yè)生租房價格低廉?？煽氐牡貎r和得當的調控政策抑制了新房市場房價上漲預期不高。

??2016年后，政府換屆，重慶樓市進入補漲階段，以樓、地市聯動效應增強，地王基本在周期波峰或波谷前期出現，一方面地王頻出加劇樓市上漲預期；另一方面，購買力經歷長時間積累，迎來了階段性集中釋放，此外，雖然調控有收緊征兆，但是尚未出臺限購等較為嚴苛的限制類政策，整體對市場負面影響較小。

??具體來看，2016年前受新成交宅地需待開工、預售后方能進入新房市場，故地價對房價作用效果存在1年左右時滯。而2016年后這一影響周期大大縮短。如2017年4月首鋼以11710元/平方米競得渝國土房管告字[2017]號8號地，房價起步激增。至8月招商、香港置地以11500元/平方米競得渝國土房管告字[2017]號29號地，房價同比漲幅升至44%短期高點。又如2021年保利、中信、融創(chuàng)、朗詩等在第一輪集中土拍中紛紛競得宅地將最高地價層層推高至15711元/平方米，市場預期帶動下一二手房同比漲幅均有所擴大，其中二手房5月同比漲幅達9%，創(chuàng)近兩年新高。

??總而言之，重慶地市與樓市之間始終保持密切相關性，2016年前后略有差異的是，地價對房價的影響由上漲的平抑作用轉為上漲的驅動作用。

??3、量增帶動價升，2016年投資客入市加劇量價傳導，限價收緊后聯動減弱（略）

??（二）中長期（3-5年）：人口增長“有量無質”，購買力見頂致成交增長乏力（本節(jié)有刪減）

??1、常住人口增長見頂，落戶“零門檻”成效有限，常住戶籍人口比不足1

??重慶是典型的人口大市，3000萬以上的常住人口規(guī)模遠超北、上等一線城市，在全國286個城市中居首。不過近年來同樣面臨人口增速放緩，常住戶籍人口比不足1的尷尬境遇。

??從統(tǒng)計局公布的人口數據來看，2016年以前重慶每年常住人口增長量基本維持在25-30萬人，自2017前起常住人口增量穩(wěn)步回落，2018年增量僅為13.3萬人。雖然重慶的常住戶籍人口比一直保持增勢，但值得關注的是，2019年重慶常住戶籍人口比依然小于1，在核心一二線城市中居末，人口吸附力相對較弱。

??事實上，自去年以來，多個城市頻出政策，“人才爭奪戰(zhàn)”席卷全國。為了響應中央城鎮(zhèn)化建設和戶籍改革的號召，同時扭轉人口增長頹勢，重慶也順勢發(fā)布了人才新政，與其他城市相比，重慶人才落戶門檻更寬。包括以下三類：本市引進的專家、學者、留學回國人員等高層次人才;在本市就業(yè)的?？苹蚓哂谐跫墝I(yè)技術職稱以上人員，以及已取得市人力社保部門頒發(fā)的相應資質證書的護理人員等一般人才;受到省(部)級以上授予勛章、榮譽稱號、表彰獎勵的人員和本市各級人民政府授予榮譽稱號的農民工等受表彰人才。所有人才落戶，均不受在渝務工、就業(yè)年限和繳納社保年限的限制，甚至沒有年齡限制。高層次人才和受到省(部)級以上表彰獎勵的人才，不受是否已在渝就業(yè)的限制。另外，配偶、未成年子女、父母均可申請隨遷來渝落戶。

??2020年4月1日，重慶市政府辦公廳印發(fā)新修改的《重慶市戶口遷移登記實施辦法》，對務工經商、人才、學生、其他四類戶口遷移和附則作出了調整修改，拓寬落戶范圍，在原引進的專家、學者、留學回國人員以及在本市就業(yè)的?？苹虺跫墝I(yè)技術職稱以上人員基礎上，將在重慶市就業(yè)的具有高級工以上職業(yè)資格或相應職業(yè)技能等級人員一并納入人才落戶類。不過為了遏制外來投資客，重慶對“三無人員”購房限制嚴格。

??結合近期公布的2020年七普數據，全市常住人口為3205.42萬人，與2010年第六次全國人口普查的2884.62萬人相比，增加320.80萬人，增長11.12%，年平均增長率為1.06%。雖然重慶常住人口增長絕對量靠前，但因幅員遼闊，山地眾多，平攤到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大連、濟南等內陸弱二線城市。

??從各區(qū)域人口結構變化來看，人口向經濟發(fā)達區(qū)域特別是中心城區(qū)進一步集聚:中心城區(qū)中渝北區(qū)人口增長最為顯著，十年增長85萬人，主要受益于兩江新區(qū)規(guī)劃政策利好；沙坪壩、九龍坡、南岸次之，人口增量也超40萬人，相較而言，老城渝中人口出現負增長，經濟和人口中心都在逐步向中心城區(qū)內的新興板塊轉移。

??此外，四個同城化發(fā)展先行區(qū)——長壽、江津、南川、璧山和四個重要戰(zhàn)略支點城市——涪陵、綦江、合川、永川以及四個橋頭堡城市——大足、潼南、銅梁、榮昌整體人口增長不及中心城區(qū)，綦江、合川、長壽等人口持續(xù)流出，或外出務工，或流入主城，整體人口吸附力相對較差。

??2、居民收入增速放緩，房價收入比穩(wěn)中有增至12.79年，剛需購房承壓

??重慶市場自去年疫情之后“觸底反彈”，今年上半年整體市場熱度較高，房價穩(wěn)步攀升，不過下半年以來伴隨全國市場降溫，重慶樓市成交也在節(jié)節(jié)回落，居民購買力有“見頂”征兆。一方面，從人均可支配收入來看，重慶處于核心一二線城市的中下游水平，介于哈爾濱和南寧之間，遠不及成都、西安、武漢等中部城市；另一方面，重慶房價收入比并不低，近幾年一直在12年左右持續(xù)波動，居民購房壓力與太原、南寧、鄭州等弱二線城市基本持平。

??我們列示了重慶2010年以來重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資絕對量及變動情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，截止2020年分別達到了4萬元和9.8萬元，增速均呈現出收窄征兆：重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速由2019年的9%降至2020年的5%，而城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資增速則由2018年的11.3%降至2020年的8.4%。

??從房價收入比來深入測算重慶居民購房壓力，因城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和在崗職工平均工資的巨大差距，使得房價收入比也呈現出顯著分化：截止2020年末分別達到了12.79年和5.2年， 由此可見，對于本地務工從事基層服務行業(yè)的低收入群體而言，依舊對“高房價”望而卻步，購房壓力有增無減，而對于本地公務員等高收入群體而言，買房換房無壓力，不過考量到這部分需求已在前期有所釋放，加之信貸收緊，調控加碼等利空政策不斷，改善需求的觀望情緒也比較濃厚。

??事實上，與東南沿海發(fā)達的民間借貸、多元化的投資途徑略有不同，重慶居民更偏好將資金存入銀行。據統(tǒng)計局數據顯示，2019年重慶人均存款5.7萬元，雖然不高，但由于起點比較低，2010年僅為2萬元，人均存款增幅高達282%，增長接近三倍，增速在主流城市中排名第一，可見重慶憑借多年來的經濟發(fā)展，民富基礎得到了有力支撐，居民購買力也逐步充裕起來。

??聚焦高凈值人群如是，據建設銀行重慶市分行發(fā)布《2021重慶高凈值人群財富管理藍皮書》顯示，在選擇打理財富渠道方面，約3/4的人群選擇銀行業(yè)金融機構，42%的重慶高凈值人群的財富管理目標為“財富安全、財富保值”，為此，在他們所持有的財富管理產品中，大部分的資產集中在銀行理財和現金存款，比例均占到60%以上。

??結合第三方招聘網站51job的2021年10月招聘信息數據，多數崗位薪資在5000-10000元/月不等，月收入破萬高收入群體主要從事金融、房地產等相關行業(yè)，中等收入水平（6000-8000元/月）且提供較多（1000個以上）就業(yè)崗位的行業(yè)為物流倉儲、半導體芯片、儀器儀表等勞動密集型第二產業(yè)，這類群體屬買房剛需主力，購房壓力主要集中在月供。

??3、產業(yè)升級“青黃不接”拖累GDP增速放緩，高土地財政依賴度推升房價（略）

??04

??前景判斷：2021年年末翹尾、量價齊增
3-5年成交量難破2018年高點
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）預判：以價換量拉動成交回升，2021年預期量價齊增（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：四季度“觸底反彈”，全年有望高位持穩(wěn)2000-2200萬平

??為了更好的預判1年之內商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據上文得到的重慶當前短期波動規(guī)律，受調控升級、信貸收緊影響，疊加需求迎來集中釋放后的階段性瓶頸，2021年下半年以來市場穩(wěn)步回落，四季度隨著房企加大“以價換量”營銷力度，預期會迎來一波走量行情。

??若要預判2021年全年總量，我們認為還需結合商品住宅供應等相關指標，一方面市場供應和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比重慶歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現，市場以2012年為分界點，隨著供應整體縮量，市場逐步由供過于求向供不應求轉變，且年供求比基本保持在0.8-1.1之間波動，測算供應面積和成交面積相關系數在0.82左右，因而可以將商品住宅供應量作為判斷短期（1年內）成交是否放量的重要依據。

??若要預判重慶商品住宅供應量，我們還需聚焦重慶土地市場，從下圖中可以看出，以2016年為分界點，此前涉宅用地成交規(guī)模一直遠高于商品住宅供應面積，不過2016年后隨著商品住宅供應進入放量期，而土地市場卻“山河日下”，因而形成了完美的“剪刀差”，按照房企拿地到項目入市1-2年的開發(fā)周期來推算，2018-2020年涉宅用地成交規(guī)模低位波動也導致2021-2023年整體商品住宅供應面積增長乏力。

??基于此，預判2021年重慶商品住宅的供應面積，我們認為，供應預期會在1800-2000萬平方米穩(wěn)步爬升，以供求比0.8-1來給出成交規(guī)模預判，可以推斷，2021年為重慶成交大年，全年商品住宅成交面積預期在2000-2200萬平方米，較2020年保持穩(wěn)中有增走勢，暫時難破2018年高點。

??2、房價：2021年土拍限價，預售管控下房價預期小幅微增至1.5萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預判：人多無錢，樓市成交量價增速放緩，難上臺階（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：年成交中樞“一升再升”，3-5年預期2200萬平高位持穩(wěn)

??預判3-5年重慶商品住宅的成交面積，我們認為，有望通過2021年穩(wěn)步爬升后進入新的平臺期，年均成交規(guī)模預期在2200萬平方米左右高位波動。

??依據上文對重慶長周期預判，2009-2011年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于1300萬平方米左右波動，2012-2015年拉升至1800萬平方米后小幅回調至1750萬平方米持穩(wěn)，2016-2019年再次進入拉升回調期，2020年受新冠影響，成交保持下行，跌至1930萬平，2021年市場逐步恢復，預計年成交量將會達到 2000-2200萬平方米，2025年以前預計都將處于年均成交規(guī)模2200萬平方米這一中樞高位持穩(wěn)，并不會出現明顯的“大升大降”。

??目前來看，重慶樓市調控與其他核心一二線城市相比，仍屬寬松，對于成交規(guī)模增長的負面影響相對較小，若需預判3-5年重慶樓市發(fā)展?jié)摿?，我們認為還是應該聚焦人口增長和居民購買力：

??人口增長來看，絕對量居前但增速放緩，過去10年，重慶人口從2884.62萬增加到3205.42萬，增加320.80萬人，人口增長絕對量靠前，但因幅員遼闊，山地眾多，平攤到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大連、濟南等內陸弱二線城市。從常住戶籍人口比來看，一直保持增勢，不過2019年重慶常住戶籍人口比依然小于1，在核心一二線城市中居末，加之重慶本土缺乏高校資源，整體人口吸附力相對較弱。

??從居民購買力來看，也面臨“見頂”征兆：一方面，從人均可支配收入來看，重慶處于核心一二線城市的中下游水平，介于哈爾濱和南寧之間，遠不及成都、西安、武漢等中部城市；另一方面，重慶房價收入比并不低，近幾年一直在12年左右持續(xù)波動，居民購房壓力與太原、南寧、鄭州等弱二線城市基本持平。值得關注的是，重慶產業(yè)升級“青黃不接”是拖累居民收入增長的重要因素之一，以第二產業(yè)為主導的經濟結構也使得重慶居民收入分配結構呈現“紡錘形”分布，主要集中在6000-8000元/月。

??2、房價：“房住不炒”、購買力見頂致增幅放緩，3-5年難破2萬元/平（略）