2022-02-16 10:32:45
??徐州樓市春節(jié)周成交慘淡。樓市依舊處于全面下行階段,政策寬松尚未見效,購房者預期不足。
??◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康
??2021年徐州房地產(chǎn)市場從極熱到極冷。上半年土拍成交地價同比增長超50%,新房成交面積同比增34%,下半年三輪土拍底價成交,新房成交面積同比降52%。
??實際上2021年4月我們曾對徐州進行過一輪市場調(diào)研。彼時正值市場燥熱時期,我們即認為徐州的機遇利好在于巨量的棚改規(guī)模仍在持續(xù),風險壓力在于地價-房價螺旋上升調(diào)控收緊概率較大。
??2021年下半年“雙限地、房貸停貸”兩個調(diào)控黑天鵝后市場驟冷的事實證明,我們對徐州市場的論斷一一印證。
??通過對2022年春節(jié)期間徐州樓市的實地調(diào)研,我們得出以下結(jié)論:
??2021年“雙限地、房貸停貸”對房地產(chǎn)市場的沖擊在延續(xù),春節(jié)周成交慘淡。樓市依舊處于全面下行階段,政策寬松尚未見效,購房者預期不足。
??徐州購買力并非透支,而是購買力短期凍結(jié)。房貸放款恢復正常后,購房需求已重新活躍。
??政策調(diào)控上半年將迎寬松轉(zhuǎn)機?;?qū)念A售標準等方面為房企減負。
??購房者持幣觀望心態(tài)濃重,市場亟需政策紓困和預期引導。
??徐州在購房者“資產(chǎn)多為房產(chǎn)”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)下,下一輪房貸收緊仍將使市場面臨極大下行壓力。2022年,樓市轉(zhuǎn)機在于新一輪集中土拍能否引動新一輪樂觀預期。
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??2021年市場最大變化:重心向云龍新城區(qū)轉(zhuǎn)移
剛需客戶向銅山大學路外溢
??對比近兩年徐州樓市,最大變化在于成交熱點板塊由徐州東轉(zhuǎn)向新城區(qū),并且隨著新城區(qū)區(qū)域價格的提高,剛需客群向大學路板塊外溢。
??從土地市場來看,房企土拍重心率先由徐州東向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。2020年中南以152%溢價率競得徐州東板塊中南恒通·和平君啟項目地塊。2021年萬科以136%溢價率、28.9億元競得新城區(qū)萬科·昆侖項目地塊。
??究其原因,正如2021年4月我們調(diào)研紀要所說,“城市基建與規(guī)劃落地,附帶發(fā)展動力開始釋放”。隨著市府基建和地鐵軌交正式投入使用。樓市成交重心相應地轉(zhuǎn)移至位于東南部的新城區(qū)。
??結(jié)合2022年春節(jié)期間實地調(diào)研情況。新城區(qū)是當前房價高地,美的新希望·昆侖一品首開預售價格達18380元/平方米。大學路板塊、銀山板塊則承接了剛需購房者的外溢,金地格林世界續(xù)銷客戶中超過半數(shù)以上來自新城區(qū)外溢。
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??土拍底價流拍、購房者持幣觀望
“房、地”滯銷慘淡過年
??2021年下半年,全國整體房企資金面緊繃的背景下,徐州“土拍雙限地”和“房貸停貸”使得市場進入嚴重觀望期。樓市與地市成交規(guī)模均較上半年斷崖式下降。
??土地市場,房企從“搖號搶地”到“底價流拍”。受6月出臺的住宅用地采取“限房價、限地價”出讓方式,以及品牌房企下半年普遍遭遇銀根緊縮的現(xiàn)實問題,下半年市五區(qū)涉宅用地成交溢價率降至0.3%。相比于首輪集中供地數(shù)宗高溢價、高總價頻現(xiàn),第二輪集中供地8宗地底價成交,4宗流拍。地市熱度可謂由酷暑入寒冬。
??新房市場,購房者從“加價購房”到“持幣觀望”。2021年4月市場大熱時期,金輝·信步蘭庭全款首付優(yōu)先,月均銷售流速100套,日均到訪量20組。而隨著下半年新房銷售表現(xiàn)逐月減少,市場進入供過于求。以四季度陸續(xù)入市預售的“雙限地”項目為例,普遍采取“前期先賣毛坯,后期改賣精裝”的策略,“加價購房”、“全款優(yōu)先”更是無從談起。
??一方面地市“雙限地”政策以及第二輪集中供地成交慘淡改變了投資性購房者的預期。另一方面,更為重要的因素則是房貸停貸之后二手房買賣基本停滯,改善購房者被迫中止置換計劃。即置業(yè)需求尚在,但短期無資金購房。
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??嚴重“持幣觀望”下
全市新開盤項目普遍去化不足2成
??從對春節(jié)在售項目調(diào)研情況來看,客戶觀望明顯“只看不買”。據(jù)了解,一部分購房者如上文所說,因缺乏資金而保持觀望;另一部分購房者則是在 “一降再降”的氛圍中觀望等待房價探底。
??從2022年開盤加推的項目銷售情況來看,去化率均不足20%。高至總價400萬元以上豪宅項目頤和·源璟;低至單價1萬元/平方米以下剛需項目華建·溪棠;以及熱點板塊項目弘陽·天卿等銷售情況均不理想。
??熱點板塊的項目客戶到訪客戶較多,但轉(zhuǎn)化率很低。非重點板塊更是慘淡,不上渠道的翠屏風華一天到訪只有1組,首開300套認購只有3成。
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??年末調(diào)控寬松初見端倪,但春節(jié)銷售并不佳
營銷躺平僅維系老客戶
??市場下行至年底,徐州政策調(diào)控出現(xiàn)松動跡象。
??11月商品住房預售項目建設(shè)規(guī)模由4萬平方米調(diào)整至2萬平方米,“雙限地”項目春節(jié)前后首開入市普遍采取小開盤策略。如美的新希望·昆侖一品首開僅推出216套房源。
??12月起各銀行涉房信貸陸續(xù)放款,置業(yè)置換均有扭轉(zhuǎn)復蘇跡象。據(jù)實地調(diào)研了解,春節(jié)期間萬科·昆侖項目陸續(xù)出現(xiàn)等待置換資金到賬的客戶。
??春節(jié)期間時值調(diào)控寬松初期,結(jié)合調(diào)研情況和銷售數(shù)據(jù),春節(jié)期間在售項目普遍表現(xiàn)不佳。
??改善盤云龍區(qū)新城板塊賣毛坯,區(qū)域?qū)嶋H成交均價從2.1萬元/平方米降到了1.9萬元/平方米。雙限地項目美的新希望昆侖一品蓄客兩個月首開只賣了幾十套。
??剛需盤銅山大學路板塊降價上渠道。銀城上和明月成交樓板價0.9萬元/平方米,新房預售均價1.2萬元/平方米還包含2千元/平方米精裝。招商萬科山水間從1.7萬元/平方米降到1.3萬元/平方米,沒有渠道就沒有訪客。
??值得注意的是,在售項目營銷并未跟隨政策寬松轉(zhuǎn)向積極。我們注意到,多數(shù)在售項目春節(jié)期間僅放出小額特價優(yōu)惠,多米面糧油等禮品以維系客戶。這與上文分析結(jié)果一致,市場降價效用已邊際收窄,進一步加大降價與分銷力度收效甚微,維系存量客戶等待利好到來方為良策。
??典型項目一:美的新希望·昆侖一品
▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖
??地理位置:云龍區(qū)新城區(qū)昆侖大道與新元大道交匯處東300米
??物業(yè)類型:高層,小高層
??建筑面積:18.6萬平方米
??裝修:毛坯
??首開售價:備案均價18380元/平方米
??項目點評:本項目主打改善,主力產(chǎn)品為122平方米三房戶型。相比于同板塊2021年開盤“精裝包”、“綁車位”、“全款優(yōu)先”等加價措施,本項目2022年春節(jié)期間采取小開盤,直接以毛坯入市。本項目為首批“雙限地”,土地成交樓板價和新房預售均價限制為1.1萬元/平方米和1.9萬元/平方米。首次開盤共推出3棟樓約300套房源,蓄客2個月后首開去化率約40%。據(jù)了解,春節(jié)期間日均到訪量約20組,多為有自住需求的改善置換客戶,但均處于觀望。主因是信貸放松后,置換尚處于合同階段,置換資金尚未到位。
??典型項目二:招商萬科·山水間
▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖
??地理位置:銅山區(qū)大學路與珠江路交匯處向東楚河公園內(nèi)
??物業(yè)類型:高層,小高層
??建筑面積:50萬平方米
??裝修:精裝2000元/平方米
??最近一次加推售價:備案均價13000元/平方米
??項目點評:本項目位于大學路板塊,購房客群一部分來自云龍區(qū)新城區(qū)板塊外溢。項目產(chǎn)品初期定位改善,此前售價17000元/平方米相對較高。隨著市場下行,本項目大幅度降價至13000元/平方米,包含2000元/平方米精裝,單套總價下降約20萬元。
??降價后項目受整體樓市購房情緒影響并未持續(xù)銷售走旺,僅三季度首次降價時單月銷售表現(xiàn)顯著回升。此后項目去化主要依靠分銷渠道。春節(jié)期間日均到訪20組左右,但罕有成交。
??典型項目三:翠屏風華、明月春曉
▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖
??地理位置:云龍區(qū)和平路與漢源大道交匯處南
??物業(yè)類型:高層,小高層
??建筑面積:10.3萬平方米
??裝修:毛坯
??首開售價:備案均價19000元/平方米
??項目點評:本項目位于徐州東板塊,是首輪“雙限地”項目。本項目為聯(lián)發(fā)、綠城和美的聯(lián)合開發(fā)。項目共分為兩個地塊,其中翠屏風華為美的、綠城開發(fā),明月春曉為綠城單獨開發(fā),聯(lián)發(fā)則負責承建。本項目為聯(lián)發(fā)首進徐州項目。
??項目預售均價較高,與新城區(qū)新盤價格相當。由于當前樓市重心已向新城區(qū)轉(zhuǎn)移,本項目周邊商業(yè)和教育配套均待后期規(guī)劃和開發(fā),去化較為困難。
??首開推出300套房源,去化約3成。春節(jié)期間每日到訪約50組,日均認購1套。認購購房者多為原土山寺棚改安置客戶。