[克而瑞]華潤(rùn)置地：業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)，“3+1”業(yè)務(wù)體系優(yōu)勢(shì)凸顯

??核心觀點(diǎn)

??【2022年可售資源充足，銷(xiāo)售目標(biāo)保持有質(zhì)量增長(zhǎng)】2021年,華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3158億元，同比增長(zhǎng)10.8%；銷(xiāo)售面積1755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%。截至12月末，華潤(rùn)置地順利完成3150億元全年目標(biāo)。同時(shí)，華潤(rùn)置地2022年新增可售貨源達(dá)5278億。從銷(xiāo)售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年華潤(rùn)置地重點(diǎn)布局在華南大區(qū)，其中以深圳地區(qū)為主力占比超20%。 

??【新增土儲(chǔ)1439萬(wàn)平方米，聚焦多元化拿地】 2021年，華潤(rùn)置地獲取61宗地塊，共計(jì)1490億元，新增土地建筑面積1439萬(wàn)平方米。具體來(lái)看，2021年華潤(rùn)聚焦多元化拿地，占比達(dá)44%。長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域，權(quán)益地價(jià)占比達(dá)76%。截至2021年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備達(dá)6,873萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，將保障未來(lái)三年以上的發(fā)展需求。 

??【營(yíng)收保持增長(zhǎng)，毛利率指標(biāo)逐年下滑】2021年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2121.1億元，同比增長(zhǎng)18.1%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售收入1838.6億元，同比增長(zhǎng)17%。投資物業(yè)租金收入達(dá)174.3億元，同比增長(zhǎng)36.3%。毛利率27%，較去年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，其中毛利率下降的主要原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率從2020年同期的29.1%下降為23.7%，但投資物業(yè)毛利率從2020年同期的66.4%上升至68.2%。 

??【保持綠檔達(dá)標(biāo)，融資成本創(chuàng)新低】2021年，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金1087.5億元，較2020年同比增長(zhǎng)21.6%?，F(xiàn)金短債比為1.99，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為24.4%，“三條紅線”均未踩線，穩(wěn)居綠檔房企。此外，加權(quán)融資成本將至3.71%，同比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)，融資能力有所提升。

??【穩(wěn)步推進(jìn)“3+1”業(yè)務(wù)，購(gòu)物中心增長(zhǎng)強(qiáng)勁】2021年，華潤(rùn)置地逐步推向“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，購(gòu)物中心租金收入人民幣139億元，同比增長(zhǎng)38%。輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣88.75億元，同比增長(zhǎng)30.9%。生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比95.4%。

??01

??銷(xiāo)售

??2022年可售資源充足

??銷(xiāo)售目標(biāo)保持有質(zhì)量增長(zhǎng)

??2021年,華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3158億元，同比增長(zhǎng)10.8%；銷(xiāo)售面積1755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，權(quán)益比例為68%。2021年，華潤(rùn)置地順利完成3150億元全年目標(biāo)；全口徑銷(xiāo)售排名位居行業(yè)第八，較上年提升一位。管理層表示，2022年銷(xiāo)售目標(biāo)將在有質(zhì)量的基礎(chǔ)上保持增長(zhǎng)。同時(shí)，華潤(rùn)置地2022年新增可售貨源達(dá)5278億元，較2021年大幅增加2200億元。從2022年可售資源結(jié)構(gòu)來(lái)看，一二線占比超90%；第二、第三季度供貨更為集中，整體貨源分布較為合理。

       從銷(xiāo)售區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年華潤(rùn)置地重點(diǎn)布局在華南大區(qū)，其中以深圳地區(qū)為主力占比超20%。而華東地區(qū)相較2020年銷(xiāo)售金額和面積分別同比下降4.5和0.9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，華北及東北大區(qū)的銷(xiāo)售占比均有所回落。從城市能級(jí)來(lái)看，2021年華潤(rùn)置地一二線能級(jí)城市的銷(xiāo)售占比達(dá)86%，較去年持平；其中二線城市達(dá)58%，同比增加7個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售均價(jià)17988元/平方米，較2020年下降11.7%。

??02

??投資

??新增土儲(chǔ)1439萬(wàn)平方米，聚焦多元化拿地

??2021年，華潤(rùn)置地獲取61宗地塊，共計(jì)1490億元，權(quán)益地價(jià)達(dá)1126億元。新增土地建筑面積達(dá)1439萬(wàn)平方米。具體來(lái)看，2021年華潤(rùn)聚焦多元化拿地，占比達(dá)44%。長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等四大國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域，權(quán)益地價(jià)占比達(dá)76%；并且在杭州、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等地獲得了多個(gè)TOD項(xiàng)目，總建面達(dá)468.6萬(wàn)平方米。

??截至2021年末，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備達(dá)6873萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，將保障未來(lái)三年以上的發(fā)展需求。其中開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積5778萬(wàn) 平米，一二線城市面積占比維持在70%。投資物業(yè)以基本完成全國(guó)核心城市布局，達(dá)1095萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心占比69%，一二線城市面積占比提高至85%。

??03

??盈利

??營(yíng)收保持增長(zhǎng)，毛利率指標(biāo)逐年下滑

??2021年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2121.1億元，同比增長(zhǎng)18.1%。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售收入達(dá)1838.6億元，同比增長(zhǎng)17%，增速較上年小幅提升。投資物業(yè)租金收入達(dá)174.3億元，同比增長(zhǎng)36.3%；其中，購(gòu)物中心租金收入增長(zhǎng)強(qiáng)勁占80%，為21年租金收入首次實(shí)現(xiàn)全額覆蓋利息及股息支出。

       從盈利指標(biāo)來(lái)看，華潤(rùn)置地全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)374億元，同比增長(zhǎng)9.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)324億元，同比增長(zhǎng)8.7%。受市場(chǎng)因素影響，多數(shù)房企出現(xiàn)增收不增利的情況，2021年華潤(rùn)置地毛利率27%，較去年下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，其中毛利率下降的主要原因?yàn)殚_(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率從2020年同期的29.1%下降為23.7%，但投資物業(yè)從2020年同期的66.4%上升至68.2%。此外，凈利率17.6%，較去年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率15.3%，較去年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??04償債

??保持綠檔達(dá)標(biāo)，融資成本創(chuàng)新低

??2021年，華潤(rùn)置地持有現(xiàn)金1087.5億元，較2020年同比增長(zhǎng)21.6%?，F(xiàn)金短債比為1.99，較去年略有下滑；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為24.4%，“三條紅線”均未踩線，穩(wěn)居綠檔房企。

??此外，華潤(rùn)置地債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5年，2022年到期債務(wù)以銀行借款為主。長(zhǎng)短債務(wù)比2.3；加權(quán)融資成本降至3.71%，同比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)，融資能力有所提升。同時(shí)，標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)繼續(xù)維持本公司“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評(píng)級(jí)。

??05

??戰(zhàn)略

??穩(wěn)步推進(jìn)“3+1”業(yè)務(wù)

??購(gòu)物中心增長(zhǎng)強(qiáng)勁

??2021年，華潤(rùn)置地逐步推向“3+1”業(yè)務(wù)的深化融合和協(xié)同發(fā)展，即開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)加上生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

??經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，購(gòu)物中心租金收入人民幣139億元，同比增長(zhǎng)38%；購(gòu)物中心零售額達(dá)人民幣1072億元，同比增長(zhǎng)45%，運(yùn)營(yíng)效力持續(xù)提升。截至21年末，華潤(rùn)100%布局一二線城市核心地段寫(xiě)字樓，其中在營(yíng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目23個(gè)，總面積達(dá)137萬(wàn)平米。酒店業(yè)務(wù)呈較強(qiáng)韌性，自有品牌“木棉花MUMIAN”市場(chǎng)影響力逐年提升。

??輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣88.75億元，同比增長(zhǎng)30.9%，毛利率31.1%。截至2021年底，購(gòu)物中心在營(yíng)項(xiàng)目71個(gè)；寫(xiě)字樓在營(yíng)項(xiàng)目115個(gè)；物業(yè)管理總計(jì)1.96億平方米，在管面積1.55億平方米。

??生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，主要包括城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、康養(yǎng)、影業(yè)等業(yè)務(wù)。2021年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣167億元，其中城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比95.4%。