[克而瑞]市場月報|3月樓市供需疲弱加速下行但地市局部回暖

朱一鳴、貢顯揚(yáng)、唐嫣蓓2022-04-02 13:40:47

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-04-02
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??3月,房地產(chǎn)市場整體依舊低迷,30城供求同比跌幅皆超40%,僅???、西安等市場筑底企穩(wěn),成交同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正;土地成交同比跌幅超70%,但合肥、廈門等首輪集中土拍開始略有回暖。

??新房供應(yīng)

??環(huán)比顯著回升但同比仍跌45%

??超6成二三線同比腰斬

??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升,據(jù)CRIC監(jiān)測,30個重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1307萬平方米,環(huán)比翻倍增長172%,不過因去年基數(shù)較高,3月單月同比回落45%,前3月累計同比下降44%。

??4個一線城市供應(yīng)顯著放量。3月整體預(yù)計供應(yīng)216萬平方米,環(huán)比增224%,同比增36%,前3月累計同比與去年基本持平。分城市來看,上海本月迎來多盤集中加推,3月供應(yīng)量達(dá)112萬平方米,同環(huán)比分別上升了831%和419%,前3月供應(yīng)累計同比較去年增幅達(dá)215%。北京、廣州、深圳3月供應(yīng)環(huán)比均有不同程度回升,不過仍不及去年同期,整體前3月供應(yīng)累計同比持降。

??26個二三線城市新增供應(yīng)也穩(wěn)步回升,但漲幅不及一線,3月合計新增供應(yīng)面積僅1091萬平方米,環(huán)比增164%,同比銳減50%,前3月累計供應(yīng)量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、??诠?yīng)迎來階段性放量,同環(huán)比齊增;相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著,3月迎來小幅回調(diào)??傮w來看,房企推盤積極性有穩(wěn)步提升的跡象,但尚未恢復(fù)到預(yù)期水平。

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??新房成交

??同比跌幅擴(kuò)至47%

??僅西安成交同比增32%

??助推累計跌幅窄至10%

??3月30個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積為1681萬平方米,環(huán)比上漲48%,同比下降47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比下降42%,較前2月(累計同比下降39%)降幅擴(kuò)大3pcts。

??4個一線城市成交面積200萬平方米,環(huán)比微增7%,同比降49%,累計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應(yīng)入市成交開始放量,環(huán)比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推,疫情突發(fā)疊加外圍項目緩慢去化,使得成交環(huán)比回落28%。

26個二三線城市整體成交面積1481萬平方米,環(huán)比增長56%,同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%,較前2月(累計同比下降41%)降幅擴(kuò)大2pcts。城市間分化持續(xù)加劇,西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下,而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。

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??庫存

??供應(yīng)不濟(jì)超7成城市庫存下降

??但成交疲弱消化周期拉長

??3月由于整體市場雖供應(yīng)環(huán)比上漲,但仍不及成交,故絕大多數(shù)城市仍呈現(xiàn)供應(yīng)不足狀態(tài)。供應(yīng)缺位下30個重點(diǎn)城市中半數(shù)以上城市供不應(yīng)求,僅北京、上海、杭州、東莞和大連供求比大于1.2。

??一方面受供應(yīng)不足制約,另一方面市場信心仍較悲觀,疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規(guī)模仍處于歷史低位,故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降,但庫存消化周期普遍同環(huán)比齊升。環(huán)比僅??凇幉?、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。

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??成交結(jié)構(gòu)

??上海深圳高檔大戶型占比提升

??北京低檔產(chǎn)品熱銷

??從價格段分布來看,低檔產(chǎn)品占比深圳下降1pct,上海和北京分別上升3和18pcts;中低檔產(chǎn)品占比上海上升6pcts,北京和深圳分別下降16pcts和4pcts;中檔產(chǎn)品占比北京、上海和深圳分別下降9pcts、1pct和7pcts;中高檔產(chǎn)品和高檔產(chǎn)品上海持平,北京和深圳分別下降1pct和上升12pcts。

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       從面積段分布來看,90平方米以下產(chǎn)品占比北京上升1pct,上海和深圳分別下降3pcts和1pct;90-120平方米產(chǎn)品占比北京上升1pct,上海和深圳分別下降5pcts和4pcts;120-144平方米產(chǎn)品占比上海上升3pcts,北京和深圳分別下降2pcts和1pct;144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比北京持平,上海和深圳均上升5pcts。

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      二手住房

?   成交面積同比降60%

?   深圳青島跌幅皆超八成

??3月二手房市場并未有好轉(zhuǎn)跡象,9個重點(diǎn)城市累計成交面積291萬平方米,環(huán)比雖增46%但同比仍下降60%,同比降幅較2月(同比下降48%)擴(kuò)大12個百分點(diǎn)。一季度9城二手房成交累計同比下降52%。

??北京、蘇州和佛山環(huán)比有較大回升,其中杭州環(huán)比上漲89%。但絕大多數(shù)城市當(dāng)前二手房市場仍處于歷史規(guī)模底部,雖有政策利好頻出但寬松有限,整體市場仍持續(xù)下行,尤其杭州和青島同比超跌8成。


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??土地市場

??成交規(guī)模同比下降7成

??合肥、廈門首輪土拍回暖

??3月全國300城經(jīng)營性土地成交總建面低至4734萬平方米,環(huán)比上漲13%,但同比跌幅擴(kuò)至71%;成交總金額1397億元,環(huán)比上漲17%,但同比仍下降65%。平均樓板價升至2951元/平方米,環(huán)比上漲3%,同比上漲20%。

??在合肥、廈門首輪集中土拍明顯回暖的帶動下,平均溢價率微升至5%,連續(xù)三個月環(huán)比上漲。各能級城市表現(xiàn)略有差異,二線、三四線城市溢價率環(huán)比均有所上漲。

??土地供應(yīng)增加之后,流拍現(xiàn)象較上月有所加劇,平均流拍率增至17%。除了流拍常客三四線郊縣區(qū)域之外,本月首輪集中土拍的城市也有多宗地流拍。尤其是合肥和福州,分別有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍,一批次流拍率分別高達(dá)25%和33%,乃是完成首輪集中土拍流拍率最高的城市。

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??一線城市成交建面90萬平方米,環(huán)比下降49%,同比增加44%;成交金額164億元,環(huán)比下降67%,同比上漲127%;平均樓板價18253元/平方米,環(huán)比下跌34%,同比上漲58%。具體來看,本月北京、上海、深圳分別成交1宗、4宗和2宗商辦地塊,均是底價成交。其中最值得關(guān)注的當(dāng)屬上海黃埔區(qū)南外灘商辦地塊,該宗地位于南外灘董家渡區(qū)域,上海核心商務(wù)地帶,與綠地外灘中心一街之隔,占據(jù)了黃浦江一線濱江岸線,最終上海地產(chǎn)聯(lián)合體以底價135億元摘得,樓板價49126元/平米。

??二線城市成交建面1030萬平方米,環(huán)比增長85%,同比下降69%;成交金額626億元,環(huán)比大漲216%,同比下降51%;受合肥、廈門、福州、青島等多城集中土拍的影響,平均樓板價升至6085元/平方米,環(huán)比上漲71%,同比上漲59%。對比四城首輪土拍表現(xiàn)來看,合肥、廈門土拍回溫明顯,尤其是合肥,成交的24宗地中15宗地進(jìn)入競品質(zhì)階段,其中濱江區(qū)數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊更是吸引了二十余家房企競拍;青島土拍熱度相對平穩(wěn),16宗宅地中僅提前撤牌一宗,其余均順利成交,平均溢價率、流拍率等較去年第三輪明顯改善;福州地市則稍顯涼意,盡管供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)用地,但多達(dá)三分之一的地塊遭遇流拍,多數(shù)地塊仍由本地國企托底。

??三四線城市成交建面3615萬平方米,環(huán)比增長5%,同比下降72%;成交金額607億元,環(huán)比增長19%,同比下降77%;平均樓板價1678元/平方米,環(huán)比上漲14%,同比下跌19%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中,完成首輪集中供地的徐州成交規(guī)模最高達(dá)229萬平方米,首批集中出讓的26宗全部順利成交,但多數(shù)依靠地方平臺公司托底,民企中僅江蘇徐鋼和四川金為有所斬獲。雖然三四線城市土拍以底價成交為主,但核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地競拍熱度有所回升,例如蕪湖城東政務(wù)核心區(qū)2207宗地、臺州椒江老城區(qū)的一宗純宅地均經(jīng)過多輪競價才成交,溢價率分別達(dá)30%和14%,分別由偉星和方遠(yuǎn)競得。

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??綜觀

??一、二線有望在4、5月市場回穩(wěn)

??三四線回穩(wěn)需較長時間周期

??展望未來,市場底或?qū)⒃诙径鹊絹?,屆時成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn),同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或?qū)⒓觿》只阂?、二線城市大概率將在4、5月市場回穩(wěn)。其中,一線城市市場需求及購買力最為堅挺,房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線城市市場需求相對充裕,但居民購買力有所透支,房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲悠蠓€(wěn)。三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間周期。其中,強(qiáng)三線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住,弱三、四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。

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